樓市暖風正在逐漸蔓延到改善性購房領域。近期，中國多地出臺相關政策，降低換房等改善性購房門檻。日前，多家媒體報道稱，南京部分商業銀行再度調整二套房貸政策。對于購房家庭來說，如果首套房貸已結清的，購買二套房按首套房貸政策執行三成首付；首套房貸未結清的，二套房首付按四成執行。

今年8月，南京就已下調過二套房貸款首付比例：首套房貸款未結清，二套房首付款由八成降到六成，貸款結清的由五成降到三成。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，南京購房政策調整堅持了“小步快跑”的原則，每次幅度不大，但頻率很高。一來可以避免樓市大起大落，二來也根據市場情況逐步引導預期，有利于釋放改善性需求，穩定樓市。

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此外，9日消息稱，南京樓市限購政策有所松動，本地家庭在部分區域可買第三套房。

除南京外，杭州也在近期對二套房房貸政策進行調整。杭州市11月出臺新規稱，在杭州無房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，購買二套房可按首套房貸政策執行，最低首付比例為40%(此前為60%)。這是杭州市時隔5年后重回“認房不認貸”。南通近日也發布公積金貸款新政，將住房公積金貸款次數作為住房套數的認定標準，即落實“認貸不認房”政策。

此前，福州將五城區內貸款已結清的二套房首付比例由50%調整為40%，海南、天津將二套房首付比例降至40%，廈門小幅放寬島外限購政策。據機構統計，目前已有包括東莞、鄭州、合肥、武漢、杭州、珠海、天津等多個熱點二、三線城市二套房(已有1套房貸款，且未結清)執行40%首付，青島、大連、蘇州、武漢等城市小幅放寬住房限購政策。

針對二套房的政策優化，有利于降低居民換房等改善性購房門檻，推動居住條件改善。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶接受中新社記者采訪時表示，近期南京、杭州等核心二線城市需求端政策陸續落地，以此降低購房者的置業門檻和置業成本，信號意義明顯。

根據中指監測數據，今年已有超300個地方城市出臺房地產相關政策超千條。曹晶晶指出，受行業下行及居民就業、收入預期較弱等因素影響，今年以來，剛需購房群體觀望情緒濃，新房市場90平方米以下戶型成交占比顯著下降，而改善性購房群體購房意愿好于剛需群體，大戶型、高總價的改善性住宅產品占比有所提升。她認為，在改善性需求有較強支撐的情況下，有必要加大政策支持力度。在樓市企穩之前，一、二線城市的限貸政策及郊區限購政策仍有優化空間。

易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕也表示，從今年國內房地產市場的產品成交結構上來看，剛需、首改類產品比重呈全線收縮態勢，而改善類住宅產品成交占比全面上揚。改善性需求已成購房者主流需求。

有研究顯示，目前中國城鎮戶均住房套數已經超過1.1套。人們對住宅產品的需求已基本實現“從無到有”，目前處在“從有到優”的轉變過程中。不過，今年以來的多輪政策調整大多針對剛需和首次置業群體，而改善性購房者成本仍然相對較高。

招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼指出，目前住房信貸政策調整，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，還有較大的優化空間。他建議，各地加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”，進一步降低貸款利率等措施。

從中長期來看，改善性需求或將成為支撐中國房地產市場發展的“主力軍”。

曹晶晶透露，第七次人口普查數據顯示，深圳、廣州、北京、上海等一線城市以及廈門、溫州等城市35歲至49歲的人口占比較高，改善性需求空間較大。中指研究院認為，“十四五”期間，中國新房市場將進入規模見頂后的下行階段。2022年改善需求韌性突出，為市場提供支撐，預計這一趨勢將在2023年得到延續。