近期，全國(guó)多地首套房貸利率不斷下行，與存量房貸利息差擴(kuò)大。筆者近日從北京多家銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，用戶(hù)要辦理提前還房貸業(yè)務(wù)需要預(yù)約，排隊(duì)時(shí)長(zhǎng)至少在一個(gè)月以上。專(zhuān)家表示，盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取。

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存量房貸利率高過(guò)投資收益

“存了點(diǎn)兒錢(qián)，就想著趕緊把房貸還上?！眱赡昵百?gòu)房的王先生說(shuō)，買(mǎi)房時(shí)商貸利率為5.15%，現(xiàn)在普通理財(cái)產(chǎn)品利率大多只有3.3%左右，“沒(méi)有合適穩(wěn)妥的投資渠道，跑不贏5%左右的房貸利率，還是早點(diǎn)兒還款劃算！”

“商貸利率已經(jīng)超過(guò)理財(cái)利率了，我的房貸利率是4.5%，市場(chǎng)上找不到這樣利率的理財(cái)產(chǎn)品了，因此我也提前還貸?！卑最I(lǐng)王女士也有同樣的心態(tài)。

筆者了解到，投資收益比不上房貸利率，部分存量住房貸款利率偏高，是大多數(shù)人選擇提前還貸的原因。兩年前，宋先生就開(kāi)始提前還房貸。他給筆者算了筆賬，房貸利率是5.25%，貸款總額330萬(wàn)元，每次提前還貸10萬(wàn)元，月供就少600元。目前，他已經(jīng)提前還款120萬(wàn)元，月供從近2萬(wàn)元降到了1.2萬(wàn)元，“提前還貸的話，省下來(lái)的利息相當(dāng)于賺到的收益。”

很多購(gòu)房者都表示，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的貸款利率處于高位，現(xiàn)在首套房貸利率都已經(jīng)降到4%以下，跟自己的貸款利率存在近2%的利差。

多家銀行需提前預(yù)約辦理

面對(duì)提前還貸的購(gòu)房者不斷增加，多家銀行表示需要排隊(duì)辦理，辦理提前還貸業(yè)務(wù)至少要提前一個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間去預(yù)約。不同銀行、不同網(wǎng)點(diǎn)針對(duì)提前還貸的應(yīng)對(duì)措施有所不同，排隊(duì)時(shí)間有所差異。

王先生最近通過(guò)工商銀行APP預(yù)約了還款業(yè)務(wù)，發(fā)現(xiàn)辦理提前還款已經(jīng)需要排隊(duì)到兩個(gè)月后了。筆者以客戶(hù)身份致電工商銀行某網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸部同樣獲悉，用戶(hù)可通過(guò)手機(jī)銀行預(yù)約提前還貸，現(xiàn)在最早能約到4月末。

“沒(méi)想到，還錢(qián)也需要靠搶?zhuān)　笔忻窭顦?lè)告訴筆者，在建設(shè)銀行APP提前還貸，需要每天下午2時(shí)線上操作預(yù)約，自去年底預(yù)約名額就不好搶了，甚至開(kāi)搶不到1分鐘就顯示名額已滿(mǎn)。建行北京朝陽(yáng)支行客服人員表示：“目前提前還款業(yè)務(wù)量很大，最早也得到2月底才能排上?！?/p>

也有銀行方面表示，提前還貸業(yè)務(wù)依然正常辦理。位于上地的一家商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴筆者，網(wǎng)點(diǎn)并沒(méi)有提高提前還貸門(mén)檻，正常處理客戶(hù)需求，“近期提前還貸的人多了些，不過(guò)談不上‘還貸潮’?！?/p>

還貸熱潮或?qū)②呌谄骄?/p>

“對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。

中原地產(chǎn)提示，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過(guò)三分之一等。

也有金融領(lǐng)域從業(yè)者提醒，盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取。手里的資金還了房貸就損失了用它增值的機(jī)會(huì)，如何評(píng)估自己是要減低負(fù)債還是保留流動(dòng)性，還需看個(gè)人具體資金情況，謹(jǐn)慎做出選擇。

董希淼建議，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視?？紤]到2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙?/p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，要重視存量房貸利率過(guò)高的現(xiàn)象，各地要把“房貸利率下調(diào)”與“房貸提前償還”之間的關(guān)系做系統(tǒng)研究，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)。