新年第5天，樓市又迎來重磅利好。

1月5日晚間，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

這意味著，部分城市首套房貸利率下限階段性放寬政策進一步優化延續。市場分析認為，結合各個城市最新房價變動及時動態調整利率，降低購房成本，有利于更好地支持剛性和改善性住房需求。

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建立首套住房貸款利率政策動態調整機制

根據首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

對此，央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

招聯金融首席研究員董希淼認為，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現，具有積極意義。一是有利于“因城施策”，授權地方政府根據本地房地產市場情況調整首套房貸利率下限；二是有助于地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調整；三是有助于降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

“在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%~4.1%，此前7折房貸利率最低到3.43%(4.9%×0.7)。”董希淼稱。

部分城市首套房利率有望進一步下調

實際上，早在2022年9月，央行、銀保監會曾發布通知，對2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

此后，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執行截至2022年12月31日。

在市場看來，此次政策是對前期放寬首套房貸利率下限政策的延續和深化。

“去年9月，央行推出臨時性政策，從目前來看，政策延續了2022年的改革思路，各地根據房地產市場情況可以自主決策，這意味著2023年會進一步用好用足政策，支持房地產市場復蘇。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進說。

董希淼對記者表示，與2022年9月的臨時性政策相比，該機制核心在于“動態調整”，即首套房貸利率下限在一定條件可放寬或收緊——新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套房貸利率政策下限；新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。

央行明確，對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

而對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，本次政策出臺，意味著部分城市的首套房貸利率有望延續此前水平或進一步下調。

政策利好目前惠及39個城市

“當前，多個城市房地產市場調整壓力較大，價格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調或取消首套房貸利率下限的城市數量較多。”陳文靜指出。

央行在通知中明確，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

根據9月政策出臺時的市場情況來看，共有23個城市符合上述政策，基本集中在三四線城市和部分二線城市，此次政策延續后，哪些城市符合這一政策？與此前相比是否有變化？

第一財經記者根據國家統計局發布的9月、10月、11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數情況梳理得出，共有39個城市符合這一政策。與去年9月政策出臺時的23個城市相比，增加了16個城市。

具體包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春、哈爾濱、福州、廈門、鄭州、武漢、南寧、昆明、蘭州、唐山、秦皇島、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、九江、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北海。

此外，在政策持續發力下，與9月份的情況相比，已有6座城市新建商品住宅銷售價格出現積極變化，包括貴陽、包頭、安慶、泉州、瀘州、大理。

董希淼建議，2023年應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施進行優化。目前住房信貸政策調整，主要集中在支持剛性住房需求，應在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。對限購政策，建議適當調整，如適當放開一二線城市限購政策，允許結清貸款的居民購買第三套住房。