最近有社交平臺(tái)上出現(xiàn)了“負(fù)首付”買(mǎi)房的帖子，消息一出立刻引發(fā)了網(wǎng)友的圍觀。

業(yè)內(nèi)人士指出，“負(fù)首付”并非新鮮事物，實(shí)際上是通過(guò)做高評(píng)估價(jià)格，從銀行獲取更多貸款。25日，中新經(jīng)緯了解到，有中介公司已通知員工，不允許向客戶宣傳“零首付”“低首付”等。在房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷下，賣(mài)房新招不斷，而“負(fù)首付”到底是餡餅還是陷阱？

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驚現(xiàn)“負(fù)首付” 有中介公司緊急通知

“最新筍盤(pán)，負(fù)首付50萬(wàn)元搞定。”在某社交平臺(tái)上，出現(xiàn)了不少疑似房地產(chǎn)中介的人士發(fā)帖，稱可以“負(fù)首付買(mǎi)房”。

一則發(fā)布于4月22日的網(wǎng)帖顯示，深圳羅湖一套520萬(wàn)元的房產(chǎn)可以貸款570萬(wàn)元，也就是說(shuō)首付不僅不用“自己掏錢(qián)”，還可以從銀行多貸走50萬(wàn)元。25日，中新經(jīng)緯試圖聯(lián)系發(fā)帖人，但在平臺(tái)上已經(jīng)無(wú)法搜索到該帖子。

當(dāng)日，中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢深圳市的一位房產(chǎn)中介，據(jù)其透露，公司已經(jīng)對(duì)員工進(jìn)行通知，不允許宣傳“零首付”等，“要求我們不能發(fā)這樣的廣告”。當(dāng)被問(wèn)到如果客戶提出這樣的需求后，能否做“負(fù)首付”時(shí)，該中介稱，不能做，只能按照規(guī)定做事。

也有深圳的中介稱，仍可以做到“負(fù)首付”。該中介介紹，2020年時(shí)深圳房?jī)r(jià)比較高，有些片區(qū)漲到每平方米8萬(wàn)-9萬(wàn)元，現(xiàn)在有的已經(jīng)降到5萬(wàn)-6萬(wàn)元，可以利用這個(gè)空間做高評(píng)，“房子價(jià)格高一些，銀行就能多貸款，你的首付就能低一些”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，“負(fù)首付”不是新事物，業(yè)內(nèi)稱之為“高評(píng)高貸”?！柏?fù)首付，就是房屋市值500萬(wàn)，很可能評(píng)估出800萬(wàn)，從銀行貸款出70%也就是560萬(wàn)，相當(dāng)于購(gòu)房者還可以從銀行拿出60萬(wàn)首付?！?/p>

據(jù)他介紹，“高評(píng)高貸”也叫做倒拿錢(qián)、零首付、低首付，是指銀行評(píng)估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評(píng)就是高評(píng)估值，高貸就是高貸款額。里面涉及陰陽(yáng)合同、賣(mài)家配合控款，其漏洞在于銀行評(píng)估價(jià)有浮動(dòng)空間，只要賣(mài)方同意即可，本質(zhì)上是赤裸裸的違法。

2017年9月29日，住建部、人民銀行、原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

張大偉稱，現(xiàn)階段的“高評(píng)高貸”采取陰陽(yáng)合同的方式實(shí)現(xiàn)目的，即買(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份購(gòu)房合同，其中“陽(yáng)合同”代表被做高的房?jī)r(jià)，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實(shí)的房?jī)r(jià)，以“陰合同”的房?jī)r(jià)實(shí)際成交，以“陽(yáng)合同”的房?jī)r(jià)獲取高額貸款。

銀行工作人員：不會(huì)批貸

銀行是否會(huì)通過(guò)此類(lèi)貸款？

中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢建設(shè)銀行深圳市羅湖區(qū)一支行，該行工作人員表示，正常情況一手房都是要付首付的，一般由開(kāi)發(fā)商收首付，還要交押金。首套房首付三成，二套房五成。如果中介說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以墊付首付，具體情況還要咨詢開(kāi)發(fā)商，“提醒您謹(jǐn)防詐騙”。

“沒(méi)有這回事”，深圳市一位中國(guó)銀行的個(gè)貸經(jīng)理介紹，購(gòu)房者需要按照一定比例來(lái)支付首付款，零首付、負(fù)首付和開(kāi)發(fā)商墊付首付都是嚴(yán)令禁止的。

上述個(gè)貸經(jīng)理強(qiáng)調(diào)，銀行不會(huì)批這種貸款，本身就是一種不合規(guī)的操作，中介沒(méi)有對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行正確的引導(dǎo)。

招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)指出，零首付、負(fù)首付對(duì)銀行來(lái)說(shuō)政策風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)都很大，房產(chǎn)抵押作為風(fēng)險(xiǎn)防控的手段，如果評(píng)估價(jià)虛高其效果可能大打折扣。對(duì)個(gè)人而言，過(guò)度加杠桿將可能引發(fā)家庭財(cái)務(wù)危機(jī)。之所以出現(xiàn)負(fù)首付的現(xiàn)象也反映出兩個(gè)問(wèn)題，一是銀行信貸投放壓力較大，特別是個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)壓力大；二是房地產(chǎn)銷(xiāo)售壓力大，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房難。

據(jù)媒體報(bào)道，近期廣東省惠州市多個(gè)樓盤(pán)為加快去化，推出力度頗大的折扣甚至零首付購(gòu)房促銷(xiāo)活動(dòng)。為規(guī)范銷(xiāo)售行為，惠州市惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于5月20日印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷(xiāo)售行為的通知》，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)返首付等違規(guī)銷(xiāo)售行為。

變相增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)

“負(fù)首付”“零首付”通常是開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)用來(lái)吸引客戶購(gòu)房的一種手段?？此屏闶赘兜谋澈?，實(shí)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎可能會(huì)使購(gòu)房者深陷債務(wù)之中。

“理性算清‘零首付購(gòu)房’得失賬?！?原浙江銀保監(jiān)局曾提示道，此類(lèi)模式下，購(gòu)房人看似“零首付”購(gòu)得房產(chǎn)，實(shí)際卻因前期人為做高房?jī)r(jià)、支付中介服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)等，承擔(dān)了遠(yuǎn)高于房產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值的負(fù)債，甚至面臨個(gè)人信息泄露、涉嫌違法等風(fēng)險(xiǎn)，得不償失。

中新經(jīng)緯在裁判文書(shū)網(wǎng)上搜索發(fā)現(xiàn)，有多起關(guān)于“零首付”“高評(píng)高貸”等引發(fā)的糾紛。一起合同詐騙的刑事裁定書(shū)顯示，蘇某一等二人在經(jīng)營(yíng)佰利通公司從事物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)期間，以高評(píng)高貸、低首付甚至零首付購(gòu)房、為客戶辦理深圳戶口等對(duì)外宣傳，吸引客戶。該公司在收取客戶定金、首付款后挪作他用，未全部用于公司與客戶約定的購(gòu)房事宜。

由于存在定金或首付款被挪用，或高評(píng)高貸沒(méi)成功，或首付款未湊齊，或未取得房產(chǎn)代售權(quán)等情況，絕大多數(shù)客戶的購(gòu)房行為難以完成，與該公司簽訂的購(gòu)房合同無(wú)法履行。經(jīng)法院查明，共有63名客戶因購(gòu)房被佰利通公司詐騙定金及購(gòu)房款共計(jì)2648.7233萬(wàn)元。

廣東省深圳市中級(jí)人民法院一審判決蘇某一犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十年，并處罰金人民幣三百萬(wàn)元；蘇某二犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十四年，并處罰金人民幣五百萬(wàn)元。二人不服，向廣東省高級(jí)人民法院上訴，最終法院駁回上訴，維持原判。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)介紹，為了實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”或者“零首付”，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)與購(gòu)房人簽訂兩份合同，而簽訂虛假合同本身就是違法行為，根據(jù)《民法典》第一百四十六條的規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效，且根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條，商品房預(yù)售合同需要登記備案，簽訂虛假合同則涉嫌沒(méi)有如實(shí)備案。“以違法違規(guī)的方式向銀行申請(qǐng)貸款屬于違規(guī)貸款，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會(huì)批準(zhǔn)貸款，并且可能影響購(gòu)房人的個(gè)人信用；即使銀行批準(zhǔn)了貸款，申請(qǐng)貸款的額度增加，增加了購(gòu)房人的負(fù)債成本，返還的本息都會(huì)隨之增加，其實(shí)加大了購(gòu)房成本。”王玉臣說(shuō)。王玉臣提醒道，“負(fù)首付”“零首付”本身涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購(gòu)房合同、貸款合同有可能被解除或者認(rèn)定無(wú)效，在實(shí)踐中，如果購(gòu)房合同、貸款合同被解除或者認(rèn)定無(wú)效，購(gòu)房人不僅會(huì)面臨開(kāi)發(fā)商有權(quán)不交付認(rèn)購(gòu)房屋，不能取得認(rèn)購(gòu)房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，在貸款合同被解除后，還會(huì)面對(duì)銀行要求提前償還全部貸款的風(fēng)險(xiǎn)。