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今天看了一篇比較深入的越南考察記（作者：馬老師真帥），原文很長，確實寫得不錯。

【資料圖】

因為我也曾在一些發展中國家接觸過投資類項目，所以看完后感觸很深。很多東西可以說是似曾相識，都是共性問題。

這里結合自己的經歷，給大家做個簡單的分享。

從大家最關心的房價說起。

越南的人均收入在 2000 人民幣（后面數據均折為人民幣）左右。

胡志明市（相當于中國上海）最核心區域的房價普遍在 5~6 萬以上。特別好的能上到 12~13 萬。

博主找了一個河內市（越南首都）城外 18km 左右的新小區。價格是 1.5 萬每平。

這個位置相當于北京市天通苑或北京像素再往外一些。而北京天通苑和北京像素現在的房價也就 3~4 萬一平。

下圖是河內的獨棟別墅，200 萬美元，折人民幣 1450 萬左右。

說實話，這價格真挺高。同樣的價格，在北京昌平入手一套也是綽綽有余。關鍵是，這筆錢放到中國任何一個二線及以下城市，都能過上非常好的生活。

而高房價背后顯然就是高房租。下圖是胡志明市一家雅迪電動車的門店。門臉裝修得很高級，但看周邊的話還是比較偏的。

這樣的一個門店，月租 1w 美金，折人民幣 7 萬。

顯然，越南房價也是非常高的。中國所有關于房價的段子，放在越南都適用。尤其是一線城市的房子，從來都沒有人能輕輕松松拿下。

當然，一定會有人說越南房子是私人土地，有永久產權，嘎嘎香

這個問題怎么說呢，對于有錢人來說，當然如此。可對于剩下的絕大部分普通人而言，絕非如此。

中國土地國有，這些年是大搞土地財政，里面難免有些見不得光的地方，但絕大部分的錢最終還是變成了高鐵高速、市政設施和工業園區。

我們之前在某個第三世界國家首都買了個小莊園，作為辦公用地。土地是私有永久產權，房主是個法國老男人，據說有 8 個孩子。

他拿了 2000 萬走人。我不知道他會怎么給 8 個孩子分，但我知道那個國家的政府除了收點稅，其它是一分沒拿到。

就這么個情況，政府給你修個毛的高鐵、高速和地鐵，建個嘚的產業園，給個錘子的招商引資政策。能給你把現有交通設施維護好就不錯了。

我去過很多國家，在這個世界上，中國的基礎設施和市政建設幾乎就是最頂級的，而且也維護得非常好。像之前美國鐵路運輸危險化學品爆炸，引起驚呼聲一片。但其實沒啥的，美國鐵路一年脫軌上千次，而中國一年在幾十次左右。

關鍵是，和很多發達國家比，中國很平均，很少出現富人區市政設施特別好，房價特別高，而窮人區又特別差、特別亂，房價特別低。本質上講，就是所有人把城市建設和維護的成本給分攤了，買大房子的人多分攤一些，買小房子的少分攤一些。

總之，中國的房價是漲上來了，但這個過程總歸是把工業和服務業發展所需的各種前置條件都給做足了。

但如果你去看看越南和印度等一些貌似很有潛力的發展中國家。你就知道他們落下的功課可不是一點半點。

像越南的胡志明市，對標的是中國上海。但你就看這市區建設，壓根就不是 10 年前的上海，而是 10 年前的中國沿海縣城。

其實，越南只是一個縮影。很多發展中國家的房價都不便宜，遠遠超過它本身的發展水平。像非洲有些國家首都 2~3 萬一平的房價不要太正常。

特別是沿海的小國，由于交通便利、景色優美、適合度假休閑，必然成為附近發達國家或區域大國的后花園。

而這些國家的資本也會沖進來炒房、全面抬高樓價。越南近 5 年房價漲了 2~3 倍，背后的炒房資金里，就有中國 + 日韓 + 印度的影子。

關鍵是，在這個炒高樓市的過程中，分享到大部分投資收益或經濟發展回報的，不是當地政府，也不是當地人，而是外國人。

這點跟中國也有很大差別。畢竟中國面積實在太大了，而且外匯管制、土地管制都很嚴格。總體而言，房價上漲和經濟發展帶來的財富效應還是留在了內部。

比如你走在江浙，他們可能會抱怨說上海的有錢人來把房價炒高了，導致房價貴、買房難。你走在上海，上海的土著又會告訴你說是外省有錢人把房價炒高了，導致土著都換不起房。

說來說去，這總歸是人民內部矛盾。

可你跑到東南亞，你會發現當地人的抱怨是中國人和韓國人跑進來后，先把房價炒高了，緊接著房租也高了，最后物價也高了。

胡志明市連鎖店里的越南米粉，一份人民幣 23 元。連鎖店比較貴，但小店里便宜些的也要 10 多塊。

去蜜雪冰城喝個飲料，接近 8 塊錢。

前面提到的雅迪電動車店，最便宜的電動車都要 4500 塊，最貴的要 9300。登記牌照還要 1100 塊。畢竟，除了高昂的關稅，1 個月 7 萬的房租也擺在那呢。

中日韓等大型跨國企業過去的人，多數是管理崗，工資收入起步 30~50 萬一年。哪怕不是管理層，就是跟著中國跨國企業去工作的中國人，一年 10~20 萬還是有的。消費這些自然沒問題。

而當地人 2000 一個月，生活就很難了。而且別忘了，越南實行的還是 6 天工作制，時薪其實更低。

最后說下，雖然越南有各種問題，但確實有很多廠子去了越南。

最主要的原因，就是從越南出口到美國，可以少 25% 的關稅。

另外，越南每月 2000 的人工，還是要低于國內的。

但也僅此而已了。

很多東南亞國家一直在講人口優勢，但遠未看到工程師優勢，更沒有工業化優勢。

很多人以為的紡織業，就是工人在工廠里織個衣服，用機器織就更高級一些。但其實吧，真正高級的部分是從最開始的石油加工提煉開始，最后延伸到衣服的原材料。

這個最核心的環節，你在中國可以完成全部流程，并獲得最低的成本。在東南亞你就甭想了。

雖然 Lululemon 的中國代工廠已經開到了越南，但它還是要從中國進口纖維材料和機器。

沒想到隨便聊聊就 2000 字了。本想最后寫到越南股市呢，但中間有很多話還沒寫。咱以后帶著慢慢寫吧，還望各位保持關注。

今天就醬。祝各位假期愉快，暫時忘記 A 股吧！

/xz