當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)一系列積極變化。一方面，多地首套房貸款利率、首付比例下行，市場銷售降幅明顯收窄；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅收窄。

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進一步釋放需求

釋放剛性和改善性住房需求，是推動房地產(chǎn)健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵舉措。降低房貸利率以及首付比例，有利于進一步釋放市場需求。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.02%，較上月微降2個基點；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。從利率下調(diào)幅度來看，三四線城市的房貸利率同比降幅最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為140個基點和75個基點。

“截至2022年12月末，新發(fā)放的個人住房貸款平均利率較上年末下降約140個基點。除了個別熱點城市，絕大多數(shù)城市的首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到全國底線。”中國人民銀行副行長潘功勝表示，從需求端看，因城施策實施好差別化的住房信貸政策，持續(xù)引導(dǎo)實際利率和首付比例下行，將更好支持剛性和改善性住房需求。

與此同時，銀行放款速度也有所提升。數(shù)據(jù)顯示，3月份貝殼百城銀行平均放款周期為21天，較上月縮短7天。“對銀行來說，住房按揭貸款依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示，一季度商業(yè)銀行信貸規(guī)模較為充裕，也在一定程度上提升了放款速度。

“在一系列政策推動下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，主要表現(xiàn)在市場銷售降幅明顯收窄。”國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉說，今年前2個月，商品房銷售面積同比下降3.6%，降幅收窄20.7個百分點。

修復(fù)供給端預(yù)期

除了需求端，供給端也出現(xiàn)了諸多積極變化。數(shù)據(jù)顯示，前2個月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.7%，降幅比2022年收窄4.3個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降15.2%，降幅收窄10.7個百分點；2月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.67，較1月份有所回升。

“當(dāng)前，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，預(yù)期向好，有助于房地產(chǎn)投資降幅收窄。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說，圍繞改善房地產(chǎn)企業(yè)融資，金融管理部門已出臺多項政策措施，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，持續(xù)緩解房企資金壓力。

去年以來，金融管理部門出臺了16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，并持續(xù)推動政策落細(xì)、落實。當(dāng)前，金融管理部門正在開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，全面落實改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃。與此同時，緩釋金融機構(gòu)過度避險情緒，引導(dǎo)金融機構(gòu)提供正常融資。數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增超3700億元，同比多增2200億元。

除了融資環(huán)境改善，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險也有所收斂。“我們認(rèn)為，過去房企風(fēng)險蔓延趨勢已經(jīng)得到了遏制，房企流動性得到明顯改善。”中信銀行副行長胡罡說。中信銀行近期發(fā)布的2022年年報顯示，截至2022年12月末，該行房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)趨勢，兩個行業(yè)的不良貸款余額較上年末分別減少17.89億元和12.51億元。

“盡管融資環(huán)境有所改善，但房企尤其是民營房企新開工意愿仍顯不足。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在回升過程中仍有震蕩可能。婁飛鵬認(rèn)為，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房企預(yù)期仍然不佳，因此要綜合施策穩(wěn)定和改善預(yù)期。

增信心仍是關(guān)鍵

今年2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

“目前，二手房市場回升幅度、市場熱度均略高于新房市場。”溫彬說，綜合來看，市場回升的可持續(xù)性仍有待觀察。

“二手房的不確定性較低，其需求取決于購房者預(yù)期以及剛性需求。相比之下，新房存在不確定性，此前部分住房無法按時交付影響了購房者意愿。”曾剛說。

國家統(tǒng)計局投資司首席統(tǒng)計師羅毅飛表示，要持續(xù)釋放房地產(chǎn)市場剛性和改善性住房需求，推進“保交樓”項目建設(shè)力度，逐步提振市場信心。“去年，‘保交樓’政策對民生保障起到了重要作用。”付凌暉說。目前，監(jiān)管部門已推出3500億元保交樓專項借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃、1000億元租賃住房貸款支持計劃，并指導(dǎo)金融機構(gòu)推動行業(yè)重組并購，加快風(fēng)險的市場化出清。

“現(xiàn)在最關(guān)鍵的是看市場信心和需求端變化，主要是一手房銷售變化。”胡罡說。一手房銷售是房企將新房直接出售給個人客戶，其轉(zhuǎn)暖意味著房企資金回流向好，有助于緩解房企資金壓力、化解風(fēng)險。“在房地產(chǎn)交易中，雖然各地情況有所不同，但總體來看，一手房交易量較大，其銷售回暖代表著需求回升，對房地產(chǎn)市場走勢的研判具有一定的指示意義。”婁飛鵬說。

“央行近期實施的降準(zhǔn)可增加中長期可貸資金，有助于增強金融機構(gòu)支持房企融資的積極性，滿足房企的合理融資需求。”溫彬說，降準(zhǔn)將釋放低成本資金，也有助于通過差異化貸款利率支持剛性和改善性住房需求。

“當(dāng)前，還要進一步穩(wěn)定居民收入增長預(yù)期。”曾剛說，對于居民來說，房貸是長期負(fù)債，支出意愿、償債能力取決于其穩(wěn)定就業(yè)與收入增長。因此，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，保持物價形勢總體穩(wěn)定。