近日珠海一房企“五折賣房”的消息引發(fā)業(yè)內(nèi)關注。據(jù)媒體報道，珠海市的金灣·寶龍城項目“五折賣房，2021年該樓盤最高備案價2.8萬元/平方米，近日開發(fā)商打折賣1.4萬-1.5萬元/平方米。

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后據(jù)珠海住建局一工作人員對澎湃新聞表示，“五折賣房”不屬實，當前市場環(huán)境下，房企下調(diào)備案價是正常的事情，但傳言中的“五折賣房”是選取了目前備案價中最低價的房源與兩年前備案價中最高的房源做對比，其認為，“這沒有可比性”。同時，珠海金灣區(qū)住建局一名工作人員對外回應稱，涉事項目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。

另據(jù)開發(fā)商寶龍地產(chǎn)對外回應，并非所有房源都打這么大的折扣，“這就如同商家搞促銷，其中某一件特價商品的價格被拿出來夸大宣傳了。”許多房企都有債務展期的現(xiàn)象存在，而公司一直堅持努力償付，所以調(diào)價售樓很正常。

雖然五折賣房傳聞存在誤差，但是降價出售確為事實。

近期住建部主管媒體《中國房地產(chǎn)報》發(fā)文提到，“應當給予開發(fā)商更大的自主定價權，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。”

這被業(yè)內(nèi)解讀為是“限跌令”松動的標志，由此也引發(fā)房價“限跌令”是否能放開的討論。

市場降溫大環(huán)境下，“限跌令”作用如何？

限跌令的出臺最早要追溯至2021年。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，2021下半年，房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢凸顯，很多房企為了保去化開啟了降價潮。在這樣的背景下，為了實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”三穩(wěn)目標，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展以及防止降價潮所引發(fā)的市場預期下行，多地政府相繼出臺了“限跌令”。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，2021年以來，有包括長春、岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺過“限跌令”。比如唐山，2021年8月，唐山市政府約談了包括華潤置地、中海、萬科等10家房企在內(nèi)的相關負責人，要求不要惡意降價，否則不予網(wǎng)簽。此外，多地發(fā)文要求新房項目不得低于備案價的85%銷售。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心提及，出臺限跌令的城市以三四線和部分弱二線城市為主，這部分城市多為人口流出城市，房價上漲動力不足，在面對行業(yè)整體下行壓力下，市場難以抵擋，房企紛紛采取降價出售以實現(xiàn)銷售回款。

“限跌令”被認為是特定市場環(huán)境下政府為了穩(wěn)房價采取的強制性舉措。通過強制性的限制手段來遏制房價下降，對于阻止局部項目降價起到了一定的正向作用，在市場良好的情況下取得了一定的效果。

在市場降溫大環(huán)境下，“限跌令”一定程度維持了新盤價格的穩(wěn)定。

根據(jù)國家統(tǒng)計局70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月，新房價格環(huán)比下降0.23%，二手房環(huán)比下降0.47%。新房價格跌幅明顯低于二手房。

然而，限跌一定程度也影響了房企以價換量的進度。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的50家房企來看，2023年1-7月銷售金額為2.7萬億元，較去年同期下跌10.74%；銷售面積為1.62億平方米，同比下跌16.63%。房企銷售端持續(xù)承壓，去化緩慢，回款艱難。

團購房折扣可破備案價跌幅限制變相松綁限跌令

從目前各地情況來看，雖未有城市明確放開“限跌令”，但多地政府已采取靈活性措施對沖“限跌令”。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，2023年以來，多地調(diào)整房價下調(diào)幅度，政策涉及放寬商品房備案價下浮幅度，對新市民、人才等群體實行價格優(yōu)惠，滯銷項目可調(diào)整價格下限等。同時2023年已有超20城出臺政策支持團購商品住房，開發(fā)商可給予購房者一定價格優(yōu)惠，部分城市優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

在業(yè)內(nèi)看來，雖然目前未有城市明確放開限跌，但部分城市以團購房優(yōu)惠不計入房價跌幅范圍來變相松綁限跌令。

以四川雅安市為例，今年8月1日，雅安市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)布關于印發(fā)《支持剛性和改善性住房需求確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的十五條措施》的通知，其中對“限跌令”采取了一些靈活性的調(diào)整。其中提出，全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極開展針對黨政機關、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務人員、教師、外來務工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購買商品房的團購活動，開發(fā)企業(yè)團購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

實際上，雅安市經(jīng)開區(qū)的這一舉措已經(jīng)不是首次出現(xiàn)。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，今年以來，約20城出臺政策支持團購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等，其中提出了優(yōu)惠價格不計入備案價跌幅范圍。這是地方在“限跌令”的基礎上做出的松綁和讓步。

“限跌令”是否能取消？

值得一提的是，近期住建部主管媒體《中國房地產(chǎn)報》發(fā)文提到，“應當給予開發(fā)商更大的自主定價權，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。”這被業(yè)內(nèi)解讀為是“限跌令”松動的標志，由此也引發(fā)房價“限跌令”是否能放開的討論。同時，經(jīng)濟觀察報亦發(fā)布《是時候放開房價“限跌令”了》的文章。

那么，“限跌令”是否能取消，取消又會有什么影響呢？

陳文靜認為，目前，全國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，整個市場信心依然處于相對低位，置業(yè)需求觀望情緒較重，市場表現(xiàn)低迷，企業(yè)回籠資金緩慢。當前多個城市仍執(zhí)行“限跌令”，進一步加大了房企銷售難度，企業(yè)資金回籠受阻，也加劇了企業(yè)的資金壓力。在新的市場環(huán)境下，適度優(yōu)化調(diào)整限價政策，讓價格回歸市場，將一定程度上起到促進需求釋放的作用，更有利于企業(yè)銷售回籠資金。

陳霄也提到，若是“限跌令”取消，對整個房地產(chǎn)市場而言，可能會帶來一些積極的拉動作用。但“限跌令”若是真正取消后，也可能會產(chǎn)生一些波動和負面影響。一方面，新買房的客戶獲得了更低的價格，對于已經(jīng)購房的業(yè)主來說，不平衡心態(tài)加劇，容易會產(chǎn)生一些爭端和維權行為，引發(fā)一系列的社會矛盾。另一方面，對于地方政府而言，“限跌令”的取消，房價的下跌不再受控，那么意味著土地價格也可能會隨之下降。作為政府重要財政收入的土地收入下滑，對政府帶來的沖擊力是重大的，政府取消“限跌令”的動力不足。此外，在中國傳統(tǒng)的“買漲不買跌”的心態(tài)下，市場信心可能會再次遇挫，短期內(nèi)的銷售好轉(zhuǎn)可能帶來的是較長期的信心低迷。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認為，本質(zhì)上，房價應該由市場供需決定，但當下的房地產(chǎn)市場限制性政策較多，如果短時間全面放開，會存在一定的風險，因此取消“限跌令”的影響還需要充分論證，業(yè)內(nèi)也需要對此謹慎看待。