隨著樓市的回溫，曾一度啞火的低首付、" 零首付 " 旋風再次吹到了各地。5 月 29 日，北京商報記者調查發現，近日，重慶、佛山等多地低首付、" 零首付 " 購房再現江湖，部分開發商、房地產中介打出了 " 零首付 " 的優惠政策賣力營銷?；鸨?，" 首付貸 " 也再次回歸大眾視線，有貸款中介用自己的 " 小金庫 " 為購房者墊資，也有一些貸款中介聲稱與銀行有合作，可以通過大額信用貸為購房者彌補首付不足的空缺。

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" 零首付 " 再現

開發商暗箱操作

2023 年以來，房地產市場呈現回暖跡象，市場信心有所提振，在此背景下，" 零首付 " 再現江湖。5 月 29 日，北京商報記者以購房者身份暗中調查發現，目前重慶、佛山等地的部分開發商、房地產中介均號稱推出了低首付、" 零首付 " 政策。

" 驚喜價速搶、重慶頂流樓盤 "" 精裝 + 中央空調 "…… 一位重慶地區房地產中介在朋友圈發布了最新的樓盤營銷信息，這是一個仍在建設的新樓盤，商圈、學校、軌道交通配套設置齊全，其中最為吸引人的就是 " 零首付 " 三個大字。

" 購房者只需要付定金就可以了。" 這位房地產中介告訴北京商報記者，" 這是開發商推出的政策，購房者付 5 萬元的定金就可以簽署合同，然后分期還清。例如，40 萬元首付，今年年底還 12 萬元，明年再還 12 萬元，2025 年最終接房時再還清，首付款是購房者欠開發商的 "。

類似的現象還存在于佛山，該地區一位房地產中介也向北京商報記者介紹，" 開發商可以拉高網簽價做低首付金額 "。從具體的操作流程來看，開發商將市場價 1 萬元 /㎡左右的房源按 6000 元 /㎡左右的價格出售給購房者，但向銀行貸款時卻按照 1 萬元 /㎡申請，從銀行超額申請的貸款就能為購房者降低首付比例。

" 不僅可以‘零首付’，還可以超貸。" 云南地區一位房地產中介也在社交平臺這樣回復購房者。低首付、" 零首付 " 的現象近年來并不少見，不少開發商、房地產中介以此為噱頭擴大品牌影響力，拉攏客戶，但這一行為已違反國家相關金融信貸政策。2017 年住建部、央行、原銀保監會聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，開發商或房地產中介通過首付分期、返首付等形式吸引購房者，或者通過做高合同價格，使得購房者獲取更高額度貸款，進而可以有多余款項用于裝修等其他用途，其實無論哪種形式，最終購房成本和額外產生的利息均會轉嫁到購房者身上，因此購房者要提高警惕，以防掉入營銷陷阱。而且這類現象本身就是違反國家相關金融信貸政策的，不僅擾亂房地產市場正常交易秩序，還會加劇斷供風險，進而影響金融系統鏈的正常運行。

" 首付貸 " 卷土重來

貸款中介推波助瀾

據調查，" 零首付 " 主要存在于三種形式，一類為開發商直接做高合同價格，幫助購房者從銀行申請較高的按揭貸款，降低首付比例；一類為開發商直接墊資，購房者之后將首付金額分期還給開發商；還有一類為通過 " 首付貸 " 形式為購房者提供資金。

" 零首付 " 行為看起來似乎是幫購房者減輕壓力，但在現實操作中往往會加重購房者財務負擔，甚至引發法律風險，其中以 " 首付貸 " 形式最甚，所謂 " 首付貸 "，是指在購房人首付資金不足時，貸款中介為其提供的一種補助資金行為。

北京商報記者在調查過程中注意到，在 " 零首付 " 噱頭火爆的當下，" 首付貸 " 炒作風也漸起，在詢問過程中，北京地區多家貸款中介均表示，可以辦理 " 首付貸 " 業務，具體來看，主要有兩種操作模式，一類為貸款中介 " 自掏腰包 " 為購房者墊資，全款將房屋買入后，貸款中介協助購房者申請一筆銀行經營貸資金，還清墊資；另一類為貸款中介為購房者申請銀行推出的大額消費貸產品，用來彌補首付不足的空缺。

一位貸款中介介紹稱，" 我們可以幫購房者墊付部分首付和稅費，然后再通過貸經營貸還清墊資，經營貸的年化利率在 3.65%-3.85% 左右 "。不過此類方式只支持購買二手房的購房者。

針對想要購買新房的情形，另一位貸款中介直言，" 可以做無抵押的個人信貸補齊首付款，個人信用貸的年利率目前在 3.6%-6% 左右，服務費收取貸款金額的 1%-3%"。這些 " 暗箱操作 " 的方式與 " 零首付 " 一致，實則干的是助推經營貸、消費信貸流入樓市的違規行為。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，低首付本身屬于違法操作。在當前購房政策放松的過程中，容易產生一種誤區，即各地自己可以制定購房和信貸規則。實際上有些寬松可以積極利用，但一些違背風控角度的信貸產品或服務，容易忽視違約風險，進而帶來很多新情況和新問題，如夸大了購房者的信貸還貸能力、造成后續購房合同糾紛等問題。

厚雪研究首席研究員于百程在接受北京商報記者采訪時表示，這類模式本質上還是通過貸款中介的資金過橋，最終把購房者的房貸轉化成經營貸，這一做法侵占了銀行經營信貸資源，也干擾了正常的金融秩序。

違反金融信貸政策

應及時干預整治

" 零首付 "" 首付貸 " 亂象難熄，不僅破壞了房貸業務的市場環境，也對金融市場的秩序造成了影響，亂象之下，已有相關機構欲從源頭打擊。

5 月 26 日，深圳市房地產中介協會發布《關于禁止參與 / 協助 " 買房負首付 "" 零首付 " 等違規違法行為的鄭重提示》表示，近日，有媒體報道 " 買房現負首付 " 相關新聞，反映深圳市出現以 " 首付分期 "" 裝修貸 " 等形式誘導購房者購房的違法違規行為。

深圳市房地產中介協會指出，各房地產中介機構、從業人員禁止以任何形式參與 / 協助此類以 " 負首付 " 或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為，如發現深圳市房地產中介機構、從業人員存在違規銷售宣傳或為消費者違規購房貸款提供咨詢、協助的，將立即報送行政主管部門依法依規查處。

" 各類‘零首付’‘負首付’現象的背后也反映出當前房貸市場仍然存在一定亂象。" 關榮雪坦言，因此各金融部門、監管部門等各部門要提高監管力度，加強防范風險意識，對可能出現的亂象及時干預整治等，要深刻地認識到，在當前房地產市場恢復基礎尚且不牢固的背景下，維護市場公正健康是促進房地產市場平穩健康發展的基礎，也是提振當前市場信心的重要舉措之一。

嚴躍進進一步指出，違規的信貸操作增加，客觀上也會干擾市場預期，造成市場有較大的波動或秩序的混亂。低首付、" 零首付 "、負首付或首付分期等操作，指向的都是 " 首付能力不足 " 的問題。除了金融風險等觀察視角外，也要關注購房者首付能力不足的新情況。

從金融機構角度而言，談及 " 零首付 "" 首付貸 " 亂象，多位銀行人士向北京商報記者表示，目前行內沒有任何與首付相關的貸款業務，也未與貸款中介進行合作，銀行嚴格按照信貸政策落實首付款審核要求為購房者辦理業務。

北京商報金融調查小組