頂端新聞·河南商報記者 張麗

對新房購房者合法權益的最強保障來了！

通常，消費者購買新房(期房)時，付出真金白銀買到的房子仍未完工，為了保證開發(fā)商不肆意揮霍這些預收款，就需要嚴格的商品房預售資金監(jiān)管制度。

3月11日，河南省住建廳、人民銀行鄭州中心支行、河南銀保監(jiān)局等三部門公布《關于進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管工作的意見》。

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要點提示

此次出臺的《意見》，在保護購房者權益方面進行了加強，一方面，開發(fā)商各種類目的收費，無論是定金、首付、按揭、公積金，亦或是分期款、全款，這些錢都納入預售資金監(jiān)管范圍。

但從房地產企業(yè)角度著眼，一個項目開發(fā)周期長達2-3年，若限制全部預收款項，企業(yè)也將缺乏資金繼續(xù)拿地、擴大生產，此次《意見》中明確，確保項目竣工交付所需的資金，必須重點監(jiān)管、專款專用。

不過，如果房企銷售收入超過確保項目竣工交付所需（重點監(jiān)管資金），那么超出部分屬于一般監(jiān)管資金，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

對于逃避監(jiān)管的房企，暫停網簽、記入檔案；對于商業(yè)銀行如果違規(guī)撥付重點監(jiān)管資金，不僅應追回資金，還將被取消監(jiān)管銀行資格。

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政策詳情

新規(guī)確定了商品房預售資金監(jiān)管范圍、監(jiān)管銀行等事項，并明確監(jiān)管期限和重點監(jiān)管資金額度等內容，對購房者利益的保障和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要促進作用。

意見提出，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應納入商品房預售資金監(jiān)管范圍。

其中重點監(jiān)管資金是確保項目竣工交付所需的資金，以項目工程建設費用及一定比例的不可預見費為上限；預售收入超過重點監(jiān)管資金額度上限的款項，屬于一般監(jiān)管資金，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

監(jiān)管賬戶收取的房價款屬于重點監(jiān)管資金的，經批準后專項用于支付項目工程建設費用，包括項目建設必須的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出，不得用于支付其他借(貸)款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產開發(fā)企業(yè)員工工資等。

對重點監(jiān)管資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調。

明確監(jiān)管期限和重點監(jiān)管資金額度，重點監(jiān)管資金的額度由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用等因素確定。

房地產開發(fā)企業(yè)應將監(jiān)管賬戶作為預售商品房房價款收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監(jiān)管賬戶作為房價款收款賬戶。銀行業(yè)金融機構和住房公積金管理機構在收到購房人出具的首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證前，不得發(fā)放按揭貸款。

市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(房地產管理)部門要建立完善預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，與商品房網簽備案管理系統(tǒng)、公積金管理系統(tǒng)、商業(yè)銀行業(yè)務管理系統(tǒng)以及銀聯網銀系統(tǒng)進行跨行業(yè)、跨部門連接，共享房屋網簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款、房地產開發(fā)企業(yè)貸款、公積金貸款等數據，動態(tài)監(jiān)控監(jiān)管賬戶內資金繳存和撥付情況。

加強監(jiān)管核查，商業(yè)銀行要嚴格按照預售資金三方監(jiān)管協議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與地方住房和城鄉(xiāng)建設(房地產管理)部門進行對賬，發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即告知市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(房地產管理)部門。

市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(房地產管理)部門要及時作出處理。對出現重點監(jiān)管資金支出額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等情形的房地產開發(fā)項目，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(房地產管理)部門要進行專項核查并及時作出處理。

對房地產開發(fā)企業(yè)未將監(jiān)管資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(房地產管理)部門應根據監(jiān)管協議約定，暫停項目商品房預售和商品房買賣合同網簽備案，并責令限期改正。房地產開發(fā)企業(yè)的違規(guī)違約行為，記入房地產主管部門的企業(yè)信用信息檔案。

商業(yè)銀行違反預售資金三方監(jiān)管協議，未經所在市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(房地產管理)部門核實同意，擅自撥付重點監(jiān)管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任；違反國家和本意見相關規(guī)定的，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。