公募REITs交易所審批情況 資料來源：上交所、深交所、中金公司研究部

基礎設施公募REITs(以下簡稱“公募REITs”)擴募“箭在弦上”，滬深交易所近日分別就公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業務指引第3號——新購入基礎設施項目(試行)(以下簡稱《新購入基礎設施項目指引》)向社會公開征求意見。與此同時，公募REITs擴容也動作不斷。截至目前，全市場共計發行12只公募REITs產品，累計募集規模約達458億元。業內人士預計，年內仍有多只產品有望發行。

公募REITs配套機制持續完善

擴募機制是REITs產品的重要特性，是市場建設不可缺少的重要環節。滬深交易所4月15日分別發布的《新購入基礎設施項目指引》征求意見稿細化明確了公募REITs新購入基礎設施項目的擴募、信息披露、決策和審批等具體安排。

“REITs產品首發時有的項目是單一資產，有的項目是多個資產。參照國外成熟市場發展歷程，具備了流動性的底層資產才具有真正的生命力。此次《新購入基礎設施項目指引》的發布，是對于整個行業制度體系的有益完善。從微觀層面看，擴募是解決資產稀缺性的重要手段之一，加大產品供給能有效緩解公募REITs市場供需矛盾。”北京一家公募REITs基金負責人坦言，擴募機制的推出意味著現有項目可以不斷注入新的資產，更好地體現產品的永續性，“年內首批擴募項目落地值得期待，下一步監管層針對性政策文件出臺后，各家機構也都會盡快形成可擴募資產清單并積極申報”。

作為公募REITs試點機構，華夏基金也表示，將積極與原始權益人和監管機構就公募REITs擴募進行溝通，希望未來能有機會參與首批擴募。

上交所副總經理盧大彪在4月16日的“2022清華五道口全球金融論壇”上表示，首批公募REITs項目上市即將迎來一周年，總體來看，試點整體符合預期。截至目前，各項目上市以來的平均上漲幅度約為30%，平均流通換手率是2%，投資結構比較合理。上交所制定的擴募規則，近日已經向全社會公開征求意見，健全適配的業務系統和交易系統，做好擴募儲備工作。REITs市場建設很難一蹴而就，需要各方協同推進。交易所方面也將適時推動相關方面就REITs開展專項的立法。

首批產品業績整體好于預期

4月14日，東吳蘇園產業REIT發布2021年度收益分配公告。這意味著首批九只公募REITs基金均實現了分紅。近期，首批公募REITs產品年報也已披露完畢，綜合來看，基金層面收入利潤、經營現金流、可供分配利潤整體好于預期。

中金公司統計顯示，九只產品全部超額完成了2021年可供分配金額目標，完成率在102%至187%。其中，浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT、富國首創水務REIT披露的可供分配金額與招募說明書同口徑的預測值之比最高，分別達186.8%、155.8%和150.0%。

EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)方面，首批九只產品也均實現正值。具體來看，如華安張江光大REIT、東吳蘇園產業REIT和紅土鹽田港REIT的EBITDA均高出預測值5%以上，運營效益相對優異。

穩定的分紅收益是投資者追捧REITs產品的重要考量因素。根據東吳基金最新發布的收益分配公告顯示，截止到基準日，按照合同約定的分紅比例計算的應分配金額9261.6萬元，分紅方案為1.029元/10份基金份額，分紅比例為99.99%。此前，中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產園REIT兩次分紅的累計分紅比例約達97%和98%。

值得注意的是，距離6月下旬首批公募REITs限售份額解禁日漸近。Wind統計顯示，目前九只首批公募REITs的發行規模達到64億份，12個月解禁的基金份額達到21.93億份。解禁份額占總份額的比例達到34.27%，超過了目前32.4%的流通份額。華泰證券提醒，公募REITs目前累積了較大漲幅，投資者可以出售兌現收益，需要警惕解禁帶來出售壓力和價格沖擊，投資者可以等待價格調整后買入基本面較好的產品，也可以關注打新機會。

不過，上述公募REITs基金負責人也表示，公募REITs項目參與機構主要涉及險資、銀行理財、券商自營等，“事實上，我們定期會向監管機構報送諸如戰略投資者解禁份額等事項。就目前情況看來，對于‘優中選優’的首批試點資產項目，大多數機構表示將長期持有。基金本身也會有相關預案，所以對二級市場的沖擊可能有限。”

更多新項目漸行漸近

0.84%的公眾發售部分的配售比例、累計吸金超1500億元(比例配售前)，華夏中國交建REIT近日的發行戰績備受矚目，再度提振了市場投資者情緒。機構人士指出，特許經營類REITs網下詢價認購倍數較高，體現了投資者目前對穩健經營的運營類資產的認可。

清潔能源、保障性租賃住房……更多新項目漸行漸近。鵬華深圳能源清潔能源REIT已獲得深交所的受理，目前狀態為“已問詢”，這意味著基礎設施REITs品種將擴容至清潔能源領域;國泰君安臨港東久智能制造產業園REIT截至目前的推進狀態為“已反饋”，國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT為“已受理”;此外，4月13日，全國首單保障性租賃住房REITs項目完成申報。據悉，深圳市人才安居集團選取了四個優質項目參與保障性租賃住房REITs試點。有市場人士預計，按照首批產品的審批、發行速度，預計年內保障性租賃住房REITs產品有望完成發行上市。“目前來看項目少、資金多，整體還是供不應求，并且未來一段時間都會呈現這樣的狀態。樂觀預計今年可能會有包含保障房項目在內的六至七單發行。”一位機構人士告訴記者。

多家上市公司近日也披露了公募REITs申報進展。4月8日，北京能源國際公告稱，申請擬以300MW和100MW兩座光伏電站作為基礎資產設立公募REITs。目前，公司已完成全套申報材料的撰寫并已向監管機構進行申報。后續公司將全力配合監管機構的審核工作，爭取盡早完成中國首單公募光伏REITs的發行。4月11日，新特能源公告，公司擬以控股子公司特變電工新疆新能源股份有限公司的全資控股子公司哈密華風新能源發電有限公司和哈密風尚發電有限責任公司持有的風能及光伏發電運營項目作為基礎設施資產，開展基礎設施公募REITs的申報發行工作。嘉誠國際同日公告，公司擬探討通過嘉誠國際海南多功能數智物流中心項目發行公募REITs，項目已經向海南省發改委申請納入REITs試點項目庫。