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【全球獨家】中信證券:存量房貸利率有可能下調嗎?

時間:2023-02-20 09:39:46 來源: 中信證券研究


新發個人房貸利率持續下行,存量房貸利率調降的討論愈發熱烈。事實上,存量房貸利率下調已有先例,但2008年下調利率的背景與現在的經濟環境仍然存在三大不同。下調存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負債壓力、刺激消費,但客觀上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設計落地的挑戰。我們認為,當前暫時不急于下調存量房貸利率,但也不能完全排除這一政策實施的可能性。

調降存量房貸利率的話題再升溫。

近期新發個人房貸利率持續下行,引起了部分存量房貸消費者的關注,存量房貸利率調降的討論也愈發熱烈。提前還貸潮是存量房貸利率調降話題的導火索,其背后反映的是居民資產端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾。下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸等問題,但給銀行帶來的經營壓力也不能忽視。


(相關資料圖)

房貸利率話題的今昔對比:

存量房貸利率下調其實已有先例,2008年房地產市場陷入低迷,為促進市場健康發展,央行降低個人住房貸款利率的下限,各大銀行為了拼搶存量房貸客戶,紛紛推出7折優惠利率方案。然而當前背景與2008年存在三大不同:

①存量個人住房按揭貸款的體量有明顯差距,同時其占各項貸款余額的比重也顯著上升,換言之,當前存量房貸調整對于銀行的整體影響較2008年會更重大;

②嚴監管背景下,通過轉按揭等方式“借新還舊”的可行性較弱,銀行之間出現“惡性競爭”攬貸的概率較低;

③當前經濟修復的緊迫性不及2008年,在各類政策合作協同的背景下,市場發展前景整體較為明朗。

下調存量房貸利率面臨挑戰:

一方面,銀行息差壓力會制約存量房貸利率調整,目前銀行凈息差已經處于歷史低位,下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間。經我們測算,目前存量按揭貸款利率較LPR加點幅度高出約40bps。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調40bps,商業銀行年利息收入或將減少388-776億元,對應息差下滑1.6-3.2bps。

另一方面,方案設計復雜,落地難度大。基于購房時間、購房地點的不同,存量房貸利率差異較大,需要制定差異化的下調政策,但在實踐中容易帶來套利空間,引發新的不公。

存量房貸利率會下調嗎?

目前經濟增長仍在有序恢復,考慮到銀行息差壓力等因素,暫時不急于下調存量房貸利率。但我們也不能完全排除下調存量房貸利率的可能性,如果存量房貸利率調降,預計在方案上設計上會更加靈活精準,既要精準支持還貸壓力較高的群體,又要避免給銀行增加過大的經營壓力。有可能對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案,并且提高優惠門檻,從存量房貸數目、個人征信情況等角度確定優惠政策的受用群體。

責編:史健 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉

關鍵詞: 中信集團

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