“降價補差價”，“敢保價，滿紛信心。”8月24日，一張關于新房樓盤“保價”的海報在社交媒體上流傳。

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“降價補差價”，顧名思義，若開發(fā)商在客戶購房之后降價，開發(fā)商將以降價后的低價為標準，退回原客戶多付的金額。

第一財經(jīng)了解到，上述“保價”樓盤名為“滿京華金碩華府”（下稱“金碩華府”），位于深圳市光明中心片區(qū)，目前僅開放了樣板間，還未取得預售許可證，開發(fā)商為深圳市滿京華投資集團有限公司。

上述海報內(nèi)容顯示，保價的對象僅限在滿京華金碩華府首批推售單位集中選房當天成交的客戶，客戶簽署《滿京華·金碩華府銷售價格保價協(xié)議》之日起，至滿京華·金碩華府全部住宅房源售馨之日止。

“這個樓盤是幾千戶的體量，規(guī)模很大，如果首期開盤（去化）不好，后面會很難賣，所以第一期一定是最便宜的，我們才有底氣做保價。”8月24日，滿京華金碩華府售樓處工作人員對第一財經(jīng)表示，該項目將于9月中旬首次開盤，第一期推售的房源有700多套，預計備案價在4.8~5萬元/平方米左右。

與此同時，該工作人員強調，因為是第一次開盤，再加上本身樓盤規(guī)模比較大，“為了開好盤”，所以不管備案價是多少，最終會把價格控制在4.5~4.6萬元/平方米左右。按照上述工作人員的表述，該樓盤最終的售價較備案價優(yōu)惠的幅度在6%~8%。

資料顯示，滿京華金碩華府項目由原樓村獅山工業(yè)區(qū)舊改而來，屬于土地整備利益統(tǒng)籌項目。如上述銷售工作人員所說，該項目占地面積較大，總用地面積約11萬平方米，整個項目從西到東涵蓋10塊用地，其中，項目用地7塊，返還政府用地1塊，公共綠化用地2塊，本次推售的金碩華府僅為其中一個地塊上的項目。

從銷售價格的角度來看，可供對比的是，2022年10月，與滿京華金碩華府相鄰的樓盤——深業(yè)頤瑞府開盤，推出商品住宅444套，單價約4萬~5萬元/平方米，均價4.5萬元/平方米，最終共1220批客戶參與搖號，據(jù)悉，深業(yè)頤瑞府開盤當天即告罄。開盤一個月之后，深業(yè)頤瑞府發(fā)布《深業(yè)頤瑞府遞補選房結果公告》稱，遞補選房，全部房源已選完。

在2022年深圳的新房市場中，深業(yè)頤瑞府算得上是銷售情況不錯的樓盤，而上述金碩華府的銷售工作人員也表示，光明中心區(qū)房新盤價格普遍在5萬元/平方米左右，深業(yè)頤瑞府熱銷存在價格優(yōu)勢，金碩華府的價格有對標深業(yè)頤瑞府的意思。

光明中心片區(qū)向來是光明區(qū)新房銷售情況較好的片區(qū)，但今時不同往日，在當前樓市去化趨緩的情況下，“低價”已經(jīng)成為房企不得不考慮的銷售策略。

以光明中心片區(qū)近年來推售的樓盤為例，2020年11月，佳兆業(yè)云峰匯推售698套住宅，單價4.9萬~5.2萬元/平方米，均價約5.1萬元/平方米，開盤當天即告罄；2021年2月，萬科光年四季777套住宅推出，價格區(qū)間4.85萬~5.3萬元/平方米，均價約5.1萬元/平方米，2022批客戶參與搖號選房，開盤當天即告罄；2021年9月，金地峰境瑞府二期583套住宅推售，單價4.8萬~5.5萬元/平方米，均價約5.13萬/平方米，1068批客戶選房，開盤當天即告罄。

而今年3月，同樣是位于光明中心片區(qū)，綠城匯銀桂語蘭庭項目開盤去化的情況卻不甚理想，推售的942套住宅，單價約4萬~5.9萬元/平方米，均價約5萬/平方米，選房客戶數(shù)量不及房源套數(shù)，開盤當天銷售去化不理想，截至8月24日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，該樓盤仍有544套房源還未網(wǎng)簽處于“期房待售”狀態(tài)，去化不到一半。

縱觀上述幾個樓盤的銷售情況可知，在2020年、2021年市場情況較好的時候，光明中心片區(qū)均價5萬元/平方米的樓盤，能夠獲得“開盤當天告罄”的好成績，但在2023年，同樣是光明中心片區(qū)，均價約5萬/平方米的樓盤已經(jīng)很難獲得銷售佳績，而滿京華金碩華府想要“開好盤”，價格也需要足夠低，足夠吸引購房者才行。

值得一提的是，深圳的新房預售項目實行“一房一價”，如何判斷樓盤有降價行為？上述銷售人員并未對此進行回復。可供參考的是，2022年，滿京華就曾有過“降價補差價”的行為。根據(jù)媒體報道，2022年4月，因為銷售去化緩慢，滿京華位于深圳大鵬的住宅新盤“滿京華云曦花園”下調備案價，調價幅度達17%，此后，有傳言稱，開發(fā)商計劃向前期業(yè)主退回價格差額，總補償金額在3000萬元左右。

另外，2022年12月，深圳的兩個新盤項目——華潤潤曦府、潤暉府雙項目也曾宣布“降價補差”，即開發(fā)商每季度末公布項目已成交房源成交明細及折扣，若備案價格及累計折扣低于保價客戶的原備案價及原累計折扣，保價客戶可向開發(fā)商索要補償，開發(fā)商將補償折扣差價。

年內(nèi)，深圳樓市銷售情況不及預期，樓盤之間的“價格戰(zhàn)”也已不是新鮮事，今年7月，深圳開盤即打折的樓盤并不少，例如，位于光明區(qū)、龍華區(qū)的宏發(fā)悅見傾湖、宏發(fā)悅見公園里、合正觀瀾匯三期、鴻榮源尚云花園開盤，四個項目開盤的折扣分別是89折、91折、86折、93折，盡管給出了較大的價格優(yōu)惠，但是購房者買單并不積極，開盤去化率均不算好，合正觀瀾匯三期開盤去化率為40%、鴻榮源尚云去化率52%，宏發(fā)悅見公園里開盤去化率為19.5%。

樂有家研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年7月深圳不少項目開盤時選擇了折扣促銷，刺激了新房市場上揚，網(wǎng)簽量增至3156套，不過，盡管該網(wǎng)簽量是近12個月里網(wǎng)簽量較高的水平，但仍未達到5000套/月的榮枯線水平。

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