6月29日，廣州市發展和改革委員會發布關于征求《廣州市住宅停車場機動車停放服務收費協商議價規則》(簡稱《議價規則》)及解讀材料(修訂版征求意見稿)意見的公告，向社會公眾征集意見，征求意見截止時間為2022年7月29日。

《議價規則》提出，業主大會成立是協商議價的條件，業主大會成立后，確需制定、提高住宅停車場收費標準的，建設單位、停車場經營者與業主應當按照規定進行協商。

議價規則：業主大會成立是協商議價的條件

住宅停車場收費如何進行協商議價?《議價規則》指出，業主大會成立前，住宅停車場收費標準、計費方式等內容應當在商品房買賣合同中約定，并以書面形式在銷售現場顯著位置公布、作出承諾，也可以在前期物業服務合同中約定。同時，業主大會成立前，住宅停車場收費標準不得擅自提高。

業主大會成立后，確需制定、提高住宅停車場收費標準的，建設單位、停車場經營者與業主應當按照下列規定進行協商。

建設單位、停車場經營者啟動住宅停車場收費協商議價程序，應當向所在地的街道辦事處、鎮人民政府書面報告協商議價情況。所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當對建設單位、停車場經營者提交的書面報告事項及協商過程進行指導和協調。

建設單位、停車場經營者應當在物業管理區域內顯著位置(包括住宅小區及其停車場的主要出入口)公示本條第(一)項書面報告。停車場經營者接受委托的還需公示委托授權資料。公示時間不少于30日。

前項公示期滿后，由業主委員會根據業主大會授權、代表業主參與協商，或者由全體業主參與協商，也可以由幢、單元或者樓層為單位推選業主代表參與協商。協商期間，業主可依法委托其他代理人協助其參與協商。

建設單位、停車場經營者與總人數占比三分之二以上的業主協商且經參與協商過半數的業主達成一致意見的，應當將協商過程和結果向業主公示，公示時間不少于30日。建設單位、停車場經營者對于公示期間收到的意見應當予以處理，并向業主反饋處理結果。公示期滿后，建設單位、停車場經營者與業主應當根據協商達成一致意見的結果簽訂停車服務合同，在合同中明確停車收費標準、收費標準有效期、有效期屆滿后的調價方式等內容。

建設單位、停車場經營者履行議價程序后制定、提高住宅停車場收費標準存在糾紛的，議價雙方可以單獨或共同向街道、鎮人民調解委員會書面提出調解申請，經調解達成的調解協議可向公證機關申請公證或向人民法院申請司法確認;也可以依法向人民法院提起訴訟。

解讀材料：解答您關心的核心問題

1、什么是《議價規則》?

《議價規則》是為業主和建設單位、停車場經營者就制定、提高住宅停車場收費標準協商議價提供程序規范的行政規范性文件。

2、制定《議價規則》的目的是什么?

自2015年8月15日起，根據省的價格政策，廣州市住宅停車場收費實行市場調節價，具體收費標準通過合同或其他方式約定。制定《議價規則》，目的是合理引導建設單位、停車場經營者價格行為，維護正常的價格秩序。

3、《議價規則》中住宅停車場收費具體含義是什么?

住宅停車場收費，是指建設單位、停車場經營者依法向業主、車位使用人提供停車場地、設施、秩序管理等服務所收取的費用。住宅停車場收費包括：(一)建設單位所有的車位自行出租所收取的費用(含臨時停車收費);(二)停車場經營者將建設單位委托經營管理的車位出租所收取的費用(含臨時停車收費);(三)建設單位所有的車位、車庫以其他方式出租所收取的費用(含臨時停車收費)。

建設單位、停車場經營者已收取住宅停車場費用的，不得向業主、車位使用人重復收取車位物業管理費。

4、商住一體建設項目的停車場是否適用《議價規則》?

按《廣州市停車場條例》規定，商住一體建設項目的停車場，停車場經營者應當公布商業、住宅停車位的配建標準，并在配建停車位的顯著位置標明屬于商業或者住宅停車位的明顯標識。對于明確區分住宅和商業停車位的商住一體建設項目的停車場，其住宅停車位適用《議價規則》;對于未按照《廣州市停車場條例》規定明確區分商業或者住宅停車位的商住一體建設項目的停車場，由交通運輸部門依法處理。

5、為什么將業主大會成立作為住宅停車場收費協商議價的條件?

一是業主大會成立后，可更有效地發動和組織業主參與，推動協商議價。

二是從《議價規則》試行情況來看，由于當前多數小區未成立業主委員會、業主大會，業主參與議價人數少、難以有效組織業主議價等多種因素，各區反映未有議價成功的案例，協商議價的政策效果未充分體現出來。

三是參考《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》。該《規定》第九條明確，業主大會成立后，需要調整車輛停放收費的，建設單位應當與業主大會按照公平、合理的原則進行協商。

四是《議價規則(試行)》將住宅“已售”作為協商議價的前置條件，在實際操作中對于住宅待售、已售住宅的劃分難以界定，導致是否發起議價、發起議價后的操作比較復雜，甚至引起糾紛。

6、協商議價雙方主體是誰?

議價一方為建設單位、停車場經營者，另一方為業主。

建設單位自行出租的，建設單位作為車位所有權人參與協商或者授權相關機構參與協商。建設單位委托停車場經營者經營管理的，建設單位可以授權停車場經營者參與協商;停車場經營者授權參與協商的結果，應得到建設單位的確認。

業主一方，由業主委員會根據業主大會授權、代表業主參與協商，或者由全體業主參與協商，也可以由幢、單元或者樓層為單位推選業主代表參與協商。協商期間，業主可依法委托其他代理人協助其參與協商。經授權協商的結果或者代表業主參與協商的結果，應得到業主的確認。

7、住宅停車場收費協商議價發起是如何規定的?

按照《廣州市停車場條例》第三十四條，《議價規則》規范的對象為建設單位、停車場經營者制定、提高機動車停放服務收費標準的行為，而非業主的調價訴求。確需制定或提高住宅停車場收費標準的，建設單位、停車場經營者應推動業主大會成立，向業主提出書面要求，啟動住宅停車場收費協商議價程序。

業主發起協商議價的，可直接與建設單位、停車場經營者協商，也可參照《議價規則》第六條的規定發起協商。

8、住宅停車場收費協商議價書面報告內容和協商議價主要內容包括哪些?

書面報告內容包括：議價雙方基本情況、住宅停車場基本情況、擬制定或者提高住宅停車場收費情況、住宅停車場物業服務收費標準、議價程序及進度安排。

協商議價主要內容是指書面報告中的擬制定、提高住宅停車場收費標準等情況，包括：收費標準、計費方式、制定依據、成本情況、收費標準有效期、有效期屆滿后的調價方式。計費方式包括車位月保和車位臨保等。

9、住宅停車場收費協商議價如何認定雙方協商達成一致意見?

制定、提高住宅停車場收費標準，參考《民法典》第二百七十八條、《廣州市物業管理條例》第二十二條規定，《議價規則》明確，雙方協商達成一致意見的，建設單位、停車場經營者應與總人數占比三分之二以上的業主協商且經參與協商過半數的業主同意。考慮到實踐中部分住宅小區銷售周期長未完全出售，開發商持有較大比例建筑面積的情形，若按住宅建筑面積計算參與或同意業主的人數，可能出現協商的主動權在開發商一方，有違本規則出臺的本意。

10、協商議價未達成一致意見的，建設單位、停車場經營者是否可以依法自主定價?

對于協商議價未達成一致意見的，建設單位、停車場經營者履行《議價規則》規定程序后可依照《價格法》《廣州市停車場條例》第三十四條，制定、提高住宅停車場收費標準，提供價格合理的停車服務。

公眾可通過以下途徑提出意見、建議

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(文/廣州日報·新花城記者：劉春林、徐雯雯、申卉)