城市更新是改善人居環(huán)境、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、生態(tài)環(huán)境的綜合項(xiàng)目，有助于提升城市綜合能級(jí)，豐富廣州城市綜合服務(wù)功能。廣州市堅(jiān)持城市更新項(xiàng)目統(tǒng)籌考慮周邊業(yè)態(tài)、居住人口、職住平衡、租金承受能力等情況，將城市更新與保障性住房體系建設(shè)統(tǒng)籌考慮。

2022年5月23日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《關(guān)于城市更新項(xiàng)目配置政策性住房和中小戶型租賃住房的意見的通知》(下稱《通知》)。《通知》規(guī)范了城市更新項(xiàng)目政策性住房和中小戶型租賃住房配置，提出在自身改造建設(shè)量規(guī)劃節(jié)余時(shí)，優(yōu)先用于政策性住房配置，特別用于公租房與人才公寓使用。

《通知》依據(jù)《關(guān)于深化城市更新工作推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》(穗字〔2020〕10號(hào))、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)的意見》(穗府辦〔2021〕6號(hào))等文件制定，自2022年5月23日起施行，有效期5年。

租賃住房面積不低于復(fù)建安置區(qū)建筑面積25%

根據(jù)《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，廣州將持續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，不斷擴(kuò)大住房供應(yīng)量，逐步提升市民居住品質(zhì)，力爭將人均住房面積從“十三五”時(shí)期的34.61平方米，擴(kuò)大至36平方米。特別在保障性安居工程方面，廣州提出了“十四五”供應(yīng)66萬套政策性住房的目標(biāo)。

城市更新是擴(kuò)大住房供給的路徑之一，為豐富房源戶型、增加套數(shù)供應(yīng)，廣州市發(fā)布《通知》，助力完善住房保障體系和培育住房租賃市場健康發(fā)展。《通知》鼓勵(lì)更新項(xiàng)目改造范圍規(guī)劃建設(shè)量超出自身改造建設(shè)量的規(guī)劃節(jié)余，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于政策性住房配置，主要作為公共租賃住房和人才公寓使用。

《通知》規(guī)定，政策性住房戶型以建筑面積70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅為主，其中30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍的配置比例不低于30%。

政策性住房主要包括：公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房和人才公寓。遵照有關(guān)戶型面積設(shè)置規(guī)定，中小戶型住房具體戶型為：集體宿舍(人均使用面積符合《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ36—2016)、單間宿舍(建筑面積30平方米以下)、小戶型住宅(建筑面積30平方米~70平方米)、中戶型住宅(建筑面積70平方米~90平方米)。

《通知》規(guī)定，政策性住房及其配套車位(車庫)以集中建設(shè)為主，相應(yīng)的用地按劃撥處理，其具體類型、戶型布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、回購價(jià)格、違約責(zé)任等在土地出讓合同中書面約定。

此外，《通知》明確了復(fù)建安置區(qū)中小戶型住房配置原則，將按照“相對分離、集中布置、便于管理、安全舒適”的布局，在征求村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織意見基礎(chǔ)上，分別相對集中建設(shè)村民自住住房、租賃住房。同時(shí)，租賃住房按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建辦標(biāo)〔2021〕19號(hào))建設(shè)并配套生活服務(wù)設(shè)施。

值得注意的是，復(fù)建安置區(qū)用于建設(shè)70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建筑面積不低于復(fù)建安置區(qū)全部住宅建筑面積的25%，倡導(dǎo)多建設(shè)30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍。

政策性住房配置需落實(shí)到位

接下來，廣州將逐步完善詳細(xì)規(guī)劃方案、片區(qū)策劃方案、實(shí)施方案的編制和審查，在組織編制和審查舊村莊等城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃、片區(qū)策劃方案時(shí)，明確規(guī)劃節(jié)余優(yōu)先配置政策性住房，以及復(fù)建安置區(qū)在征求村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織意見基礎(chǔ)上配置中小戶型租賃住房原則要求。

《通知》規(guī)定，在項(xiàng)目實(shí)施方案編制時(shí)，應(yīng)落實(shí)城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃和片區(qū)策劃方案的要求，進(jìn)一步明確政策性住房、復(fù)建安置區(qū)中小戶型租賃住房的具體配置比例、配置類型以及回購價(jià)格、回購主體等內(nèi)容。

市規(guī)劃和自然資源行政主管部門按照經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃，在出具舊村莊等更新項(xiàng)目規(guī)劃條件、簽署土地出讓合同、審查設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，要注明規(guī)劃節(jié)余配置政策性住房和復(fù)建安置區(qū)在征求村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織意見基礎(chǔ)上配置中小戶型租賃住房要求，并作為傳導(dǎo)性指標(biāo)傳導(dǎo)至下一環(huán)節(jié)。

到建設(shè)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，相關(guān)設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案和已核發(fā)的規(guī)劃條件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證所明確的政策性住房和中小戶型租賃住房配置要求開展設(shè)計(jì)，編制設(shè)計(jì)文件;施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)按照已核發(fā)的規(guī)劃條件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工圖審查，出具審查意見。

《通知》規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核發(fā)施工許可證時(shí)，應(yīng)確保施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定審查合格并按時(shí)提交;組織竣工聯(lián)合驗(yàn)收時(shí)，在規(guī)劃條件核實(shí)中應(yīng)對配置政策性住房和中小戶型租賃住房是否符合規(guī)劃條件進(jìn)行審驗(yàn)，在質(zhì)量竣工驗(yàn)收中對是否符合施工圖審查合格文件進(jìn)行審驗(yàn)。

《通知》以傳導(dǎo)性指標(biāo)作為層層壓實(shí)責(zé)任、保障落地實(shí)施的抓手，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、審查、施工、審查、驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)，將政策性住房配置和復(fù)建安置區(qū)中小戶型租賃住房配置落到實(shí)處。同時(shí)要求各區(qū)相關(guān)部門將此列入監(jiān)督管理協(xié)議，按規(guī)定納入監(jiān)管范圍，并按住房用途、戶型分類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)評(píng)價(jià)閉環(huán)管理。

對于已經(jīng)審議通過的城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃、片區(qū)策劃方案、更新項(xiàng)目實(shí)施方案，《通知》鼓勵(lì)其修改完善配置政策性住房和中小戶型租賃住房相關(guān)內(nèi)容，并由更新項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府依法履行決策、變更手續(xù);確實(shí)難以修改完善的，可以按照已審議通過文件繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施。(記者郎慧)