北京8月3日，“繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行。”“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”

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在市場對降低個人存量房貸利率滿懷期待的當下，8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議中，以上表述尤其引發關注。

“支持鼓勵”變“指導”

近期以來，已有多個部門在不同場合針對優化房地產政策密集發聲，央行更是在時隔半個月后再次釋放出存量房貸利率調整的信號。

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在發布會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

從用詞上，可以看出兩次的表述有了變化，從“支持鼓勵”變為“指導”。易居研究院研究總監嚴躍進認為，這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。

“所以下半年調整存量房貸是房地產領域非常重大的一件事。從金融風險角度看，有助于減少房貸違約的風險。對購房者來說，每個月還月供可以減少，真正實現減負。”嚴躍進稱。

招聯首席研究員董希淼也表示，和上一次的表態相比，這次央行提出的要求更加明確，回應了市場呼聲，傳遞出更加積極的信號。預計央行將出臺指導意見，或者通過市場利率定價自律機制，引導商業銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率。

至于推進存量房貸調整的基本原則，央行強調了“依法”和“有序”。董希淼認為，“依法”即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下，由借貸雙方依法協商一致；“有序”即存量房貸利率調整不會“一刀切”，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。

銀行落地情況如何？

“現在各個銀行內部還一直在研究政策，協商期限、調整幅度、是否允許跨行‘轉按揭’等都是需要討論的問題。對外我們只能表示會積極跟進，但還沒有具體方案。”某國有銀行工作人員對中新財經記者表示，近來每天都會接到客戶的電話和微信“轟炸”，但確實還沒有接到具體的通知。

他提到，雖然過去有過存量房貸利率“打折”的先例，但這畢竟是一個涉及家庭、法律、盈利、風險等多方面的復雜問題。尤其是面對新的客戶體量、按揭貸款定價機制變化，和細化至“因城施策”甚至“一城一策”“一區一策”的政策環境。業內普遍認為，如推行上述調整，需要監管部門進一步落地相關細則指引。

央行7月28日發布的數據顯示，2023年二季度末，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，個人住房貸款余額連續兩個季度減少是十分罕見的，這也意味著房貸進入了存量時代。

爭搶存量時代優質資產的競爭下，銀行之間、銀行和客戶間的“博弈”已鋪展開。對于購房者而言，目前只能選擇以提前還貸來應對較大的利差。

“新購住房貸款利率的持續下調，但與之形成對比的是2022年以來，5年期以上LPR僅下調了45個基點，也就是說存量房貸利率隨LPR下調點數遠小于新購房貸利率，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財收益下降，居民提前還款現象明顯。”中指研究院指數事業部總經理曹晶晶解釋稱。

從個別銀行的行動來看，此前有消息稱興業銀行廣州分行已率先試水，針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。但后被證實只是該分行在部分支行開展的一項創新試點，只針對少數優質客戶，并未在當地大量推廣，且早在央行發聲前即已開始試推該項優惠。

如何兼顧多方利益？

事實上，夾在調整存量房貸利率和提前還貸現象間的商業銀行，也面臨兩難處境：一是目前存量房貸規模較大，且是商業銀行的優質資產，調整利率勢必會利潤空間壓縮；二是不下調利率，就會面臨提前還款和客戶流失的問題。

更大的客戶體量也為實際推進帶來了更大考驗。中泰證券復盤2008-2009年的存量利率調整情況發現，國內個人住房貸款余額由2008年末的3萬億上漲至2023年3月末的38.9萬億，存量規模是當年的13倍。

“預計存量房貸利率下調比例不會很大。鑒于目前的按揭貸款體量和規則與2008年有較大差異，預計針對不同地區、不同信用主體的政策也將不同，相較當年要更加復雜和個性化。”中泰證券認為。

董希淼進一步指出，考慮到存量房貸利率調整可能影響銀行息差穩定，進而影響銀行向實體經濟減費讓利的持續性，人民銀行可通過結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。

申萬宏源也表示，居民存量房貸的利率下調將開始啟動，而考慮銀行和居民之間的博弈，調整的時間會拉長，而非“一蹴而就”。但隨存量房貸利率調整，商業銀行的凈息差修復仍需有賴于負債端成本的下降，降準仍是較優選擇，本次會議央行也傳達出這一信號。