時(shí)間:2020-09-07 16:04:34 來源: 第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)
隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,過去十幾年來,各地紛紛建設(shè)新城新區(qū),一口氣建造了大量樓房。從2010年到2014年左右,包括鄂爾多斯、云南呈貢新城、鄭州鄭東新城、貴陽金陽新區(qū)、河南鶴壁、江蘇常州武進(jìn)、惠州大亞灣新城、營口鲅魚圈等地,一些片區(qū)因極高的空置率,一度被外界冠以“空城”“鬼城”。
但如今,不少曾經(jīng)的“空城”“鬼城”發(fā)生了巨大變化,甚至變成了繁華的“不夜城”。
多個(gè)“鬼城”變成“不夜城”
2010年,貴陽的金陽新區(qū)(2012年改為觀山湖區(qū))曾被外界稱為“鬼城”。2012年十一黃金周之后,因?yàn)橐粍t“購房入戶”的“救市”政策,“貴陽將成鄂爾多斯2.0”的消息更是不絕于耳。
但現(xiàn)如今,這一片區(qū)已十分繁華。數(shù)據(jù)顯示,2019年觀山湖區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長10.7%;固定資產(chǎn)投資增長10%,增速排名全市第一;規(guī)模以上工業(yè)增加值增長123.3%,增速排名全市第一;一般公共預(yù)算收入完成53.8億元,增長6.7%,總量排名全市第一。
一位當(dāng)?shù)毓俜饺耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)記者,現(xiàn)在觀山湖區(qū)已成為貴陽新的城市中心,生態(tài)很好,產(chǎn)業(yè)興旺,夜市發(fā)達(dá),人口已經(jīng)超過了50萬人。“如果當(dāng)年不建新區(qū),貴陽老城區(qū)在交通上就會(huì)寸步難行。”
2000年初,貴陽為緩解老城區(qū)的擁堵,拓展城市發(fā)展空間,決定在老城區(qū)西北部的金華、陽關(guān)一帶片區(qū)建設(shè)城市新區(qū),金陽新區(qū)應(yīng)運(yùn)而生,即今日的觀山湖區(qū)。
來自貴陽的王女士說,新區(qū)的發(fā)展都有一個(gè)過程,金陽那邊是新區(qū),剛開始人比較少,但現(xiàn)在已經(jīng)非常繁華了,房價(jià)也漲了很多。2012年時(shí),貴陽老城區(qū)房價(jià)不到6000元/平方米,而金陽新區(qū)(觀山湖區(qū))不到5000元/平方米,但現(xiàn)在觀山湖區(qū)已經(jīng)達(dá)到15000~16000元/平方米了,明顯超過了老城區(qū),成為全市房價(jià)最高的地方。“買新區(qū)房子的改善型的居多,因?yàn)槔铣菂^(qū)實(shí)在太堵了,我的親戚都買在新區(qū)。”
鄭東新區(qū)的發(fā)展也頗為類似。近年來,隨著內(nèi)部人口流動(dòng)與城市功能升級(jí),昔日空空蕩蕩的中央商務(wù)區(qū)如今人氣鼎盛。
數(shù)據(jù)顯示,鄭東新區(qū)2019年GDP初步核算為1139.63億元,躍居全市第2位。另外,根據(jù)鄭東新區(qū)官網(wǎng)介紹,目前鄭東新區(qū)建成區(qū)面積超150平方公里,入駐人口達(dá)150萬。2019年上半年,鄭東新區(qū)全口徑財(cái)政收入完成163億元,同比增長12.2%;地方公共預(yù)算收入完成49.4億元,同比增長11.2%,收入規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全市各縣(市)區(qū)、開發(fā)區(qū),在鄭州乃至河南發(fā)展大局中的引領(lǐng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。
根據(jù)鏈家網(wǎng)站的數(shù)據(jù),目前鄭東新區(qū)已經(jīng)是鄭州房價(jià)的高地,一手房單價(jià)大多在每平方米3.5萬到4萬元左右,而城西的中原區(qū)等地才1.5萬元左右,價(jià)格相差非常大。
同樣的例子還有昆明呈貢新區(qū),2010年,呈貢被外界評(píng)價(jià)為“這是一座用巨額資金堆起來的空城”。但據(jù)媒體報(bào)道,2013年昆明地鐵1號(hào)線南段開通后,呈貢與昆明市中心連成一片,交通路網(wǎng)更加完善。隨后的2016年,位于呈貢的高鐵昆明南站投入使用。隨著地鐵、高鐵雙“軌”開通,呈貢漸漸摘掉了“空城”的帽子,實(shí)現(xiàn)了從“空城”到“軌城”的蛻變。
省會(huì)城市、中心城市人口導(dǎo)入快
為什么這些曾經(jīng)的“空城”“鬼城”會(huì)發(fā)生這么大的變化?
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財(cái)經(jīng)記者分析,新城區(qū)是過往十多年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要陣地,但新城建設(shè)有兩個(gè)值得關(guān)注的特點(diǎn),一是不少城市的新城由于定位以及規(guī)劃問題導(dǎo)致開發(fā)體量過大,包括區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的商業(yè)也存在入駐率不足等問題;另一方面,高鐵建設(shè)對不少新城的發(fā)展起到重要推動(dòng)作用,高鐵人流能為新城開發(fā)積累大量人氣,吸引了大量投資性購房群體的關(guān)注。
張波說,近幾年不少新城開始逐步形成完善的居住氛圍,類似鄭東新區(qū)這類新城的房價(jià)和關(guān)注度在不斷提升,這本身和城市購房需求外溢有著重要聯(lián)系,其中一個(gè)重要因素就是人口導(dǎo)入。
人口導(dǎo)入體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一個(gè)是由于城市原有的中心城區(qū)、老城區(qū)面積小,面臨發(fā)展空間不足等問題,通過新城區(qū)建設(shè),抽疏老城區(qū),有不少老城區(qū)的人為了改善居住環(huán)境,轉(zhuǎn)移到新城區(qū)。
另一方面,省會(huì)城市、中心城市往往吸引了大量外來人口,尤其是省會(huì)城市能吸引省內(nèi)其他地市的人口前來工作、發(fā)展、置業(yè)。在中西部大多數(shù)省份,省會(huì)城市往往是所在省域的單級(jí)核心城市,集中了教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、資金、人才、交通等各種要素,是所在省域快速城鎮(zhèn)化的龍頭。
近年來,中西部省會(huì)城市的人口導(dǎo)入步伐很快。尤其對一個(gè)人口總量較大的省域來說,城鎮(zhèn)化率越低,省會(huì)城市人口導(dǎo)入的潛力就越大。以河南為例,2019年河南總?cè)丝谶_(dá)10952萬人,比上年末增加46萬人;常住人口9640萬人,常住人口城鎮(zhèn)化率53.21%,與60.60%的全國水平仍有不小的距離。
而這也恰恰是鄭州大規(guī)模擴(kuò)張的一大潛力。河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院名譽(yù)院長、中原發(fā)展研究院院長耿明齋教授認(rèn)為,河南省人如果要進(jìn)城,首選就是鄭州。在沿海的江蘇、浙江都不是這樣,都有第二選擇。雖然這幾年洛陽作為河南省域副中心的力度也在強(qiáng)化,但還是無法分流鄭州發(fā)展的能量。
鄭州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示,2019年全市年末常住人口達(dá)1035.2萬人,比上年增加21.6萬人。這也是鄭州連續(xù)9年常住人口增量超過15萬,人口快速增長的勢頭可見一斑。
今年8月,鄭州市政府發(fā)布的《關(guān)于2019年鄭州市城市建成區(qū)規(guī)模的通告》顯示,2019年鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計(jì)為1181.51平方公里。而在2017年,鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計(jì)為830.97平方公里,2018年面積增至1055.27平方公里,超過了1000平方公里。可見城市擴(kuò)張的勢頭非常快。
鄭州之外,貴陽和昆明也是類似的情況。其中,貴州戶籍總?cè)丝谶_(dá)4000多萬人,常住人口也有3600多萬人,但城鎮(zhèn)化率只有49.02%,占比不到一半,離全國平均水平差很遠(yuǎn)。云南2019年年末全省常住人口為4858.3萬人,全省城鎮(zhèn)化率只有48.91%。較低的城鎮(zhèn)化率意味著這些地方尤其是省會(huì)城市人口導(dǎo)入的潛力仍很大。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財(cái)經(jīng)記者分析,省會(huì)城市是各種高端要素集聚的中心,城市擴(kuò)展會(huì)比較快,而且有人口導(dǎo)入的支撐,所以在政策上也應(yīng)該支持,比如在用地上就應(yīng)該適當(dāng)傾斜,不要讓它們被束縛住手腳。
新城建設(shè)應(yīng)因地制宜
不過,張波也表示,新城建設(shè)并不是一個(gè)城市的“標(biāo)配”,而是應(yīng)根據(jù)城市的發(fā)展階段、發(fā)展節(jié)奏來推進(jìn)新城的開發(fā),因地制宜,控制節(jié)奏。
在城鎮(zhèn)化大潮之下,不少地方政府規(guī)劃新城區(qū),有一些城市尤其是三四線城市、中小城市的新城開發(fā)面積過大,或者離老城區(qū)的距離較遠(yuǎn),就會(huì)較難吸引外來人口流入,土地的城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)高于人口的城鎮(zhèn)化,這就導(dǎo)致新城發(fā)展速度較慢,人氣不足,入住率不高,出現(xiàn)“鬼城”、“空城”等現(xiàn)象,不僅浪費(fèi)了大量的土地資源和資金,也成為地方發(fā)展的一大包袱。
比如內(nèi)蒙古一個(gè)規(guī)劃可容納100萬人的新城新區(qū),經(jīng)過多年發(fā)展目前只生活著10多萬人口,大量的建筑被空置。
張波分析,很多中小城市的新城區(qū)人氣不旺,一方面和新城的規(guī)劃有關(guān)系,另一方面人口導(dǎo)入不足也是重要原因。但不同城市的新城本身是否符合需求,依然要視不同城市的發(fā)展來判斷,省會(huì)城市和熱點(diǎn)二三線城市的新城,長期來看會(huì)有著較強(qiáng)的需求支撐。而即使有人口導(dǎo)入,也不代表新城都有短期快速發(fā)展的機(jī)會(huì),同在鄭州的南龍湖區(qū)域就存在住宅土地供應(yīng)量過大過快,導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的去化存在較大難度。
牛鳳瑞分析,新城建設(shè)發(fā)展是有客觀規(guī)律的。有些過去的“鬼城”現(xiàn)在成為投資高地、地區(qū)發(fā)展龍頭,這說明當(dāng)?shù)卣谝婚_始決策的時(shí)候,是符合實(shí)際的。有些地方的新城區(qū)、開發(fā)區(qū)常年荒蕪,說明決策者一開始過于樂觀,各方面的考慮是不周的。
牛鳳瑞說,城市能否成為一個(gè)吸引要素聚集的巨大吸盤,取決于多種因素,每一個(gè)城市主導(dǎo)者都希望自己的城市快速發(fā)展,但這種愿望需要與城市的實(shí)際發(fā)展、自然規(guī)律相吻合。
在專家看來,城市是否建設(shè)新城區(qū)應(yīng)當(dāng)立足于產(chǎn)業(yè)和人口,建設(shè)的規(guī)模和位置也應(yīng)該謹(jǐn)慎而行。比如,建設(shè)起步區(qū)面積不宜太大,而且距離老城區(qū)不應(yīng)太遠(yuǎn);高鐵站等的選擇上,中小城市應(yīng)當(dāng)盡量離老城區(qū)、主城區(qū)近一些,這樣才能更好帶動(dòng)周邊發(fā)展。
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