【大河財立方 記者 賴蘇婷 北京報道】房企爆雷不斷出現，各地“爛尾”“停工”樓盤引發人們關注，如何保障購房者權益成為當前市場最為關注的問題之一。

近日，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》公布，當中明確提出，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。該文件自2023年4月20日起施行。

(資料圖片)

明確購房人的兩大優先權

具體來看，上述批復中提到，就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，經研究，批復如下：

建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。

商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴大河財立方記者：“這些年‘爛尾樓’出現較為頻繁，購房人一旦買到‘爛尾樓’，有可能面臨‘錢房兩空’的風險處境。在司法實踐中，雖然主流觀點認可業主基本債權優先權，也認可業主的權利在某種程度上優于抵押權和施工單位的工程款優先受償權，但是缺乏明確的規定指引。”

“在這次批復中，最高人民法院明確了購房人的兩大優先權——‘房屋交付請求權’和‘主張價款返還請求權’，同時認定了在何種情況下業主的房屋交付請求權和價款返還請求權優于抵押權、工程款優先受償權及其他債權，為相關案件提供了明確的裁判指引。”王玉臣律師說。

落實保交樓、穩民生政策密集出臺

自2022年下半年以來，中央層面多部門密集關注房地產行業的發展態勢，出臺相應舉措促進行業平穩運行，相繼出臺多項政策落實保交樓、穩民生。

2022年11月，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，當中提到，支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。“金融十六條”出臺后，武漢、成都等部分高能級城市放松區域限購，南京調整貸款比例，預計后續更多的城市有望跟進，二線城市有望進一步放松限購限貸等調控政策，新一線或將有更多城市加入優化區域調控行列。

同年12月，中央經濟工作會議指出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作，滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。同時。要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。

同月，證監會表示，要大力支持房地產市場平穩發展。全面落實改善優質房企資產負債表計劃，繼續實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發債。落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

中指研究院市場研究總監陳文靜在接受大河財立方記者采訪時表示：“預計未來房地產行業的資金支持措施將加速落實，優質房企將獲得更大的支持力度，‘保交樓’專項借款、貸款支持計劃等也有望陸續落實到位。”

責編:陳玉堯 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉