頂端新聞·河南商報記者 周茜

3月1日，一紙通知吸引了社會關注。鄭州市人民政府辦公廳發布《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，其中，19條措施涵蓋方方面面，成為國內城市此輪調控里首個比較系統的地方房地產新政。

新政會對鄭州的房地產市場產生哪些影響？期待已久的樓市回暖，能否如期到來？

01

新政將利好改善型群體買房

在“招商公園1872”項目營銷負責人李玉英眼中，“這次政策的包容性很強，不僅影響老百姓，也深刻影響整個行業的基本面。”

比如，政策中提到：“滿足居家養老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。”

李玉英說到，很多時候我們忽略了鄭漂的老年人，他們揮別故鄉來到鄭州，為了照顧孩子，只能和一家子擠在89平米的小三房里，甚至要和兒童擠在一個小臥室里的上下鋪。這次出臺的政策，允許老年人所投靠的家庭新購一套住房，符合中國傳統的孝悌文化，考慮到老年人的生活質量，非常人性化。

再比如，政策中提到：對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

李玉英說到，“鄭州人大多要經歷換房，從早期剛需的小戶型，到一家四口需要的大戶型，就會有改善置業的需求。但二套房需要60%的首付比例，對購房者來說負擔很重。這次出臺的政策，結清貸款后再買房，可以按照30%的首付比例貸款，對于改善群體是大利好。”

一旦降低二套房的首付比例，將極大激發出改善群體的購房需求。這次新政中，多處提到“支持居民改善性住房需求”，也將極大利好改善型樓盤的銷售。

02

新政將讓區域之間分化更明顯

站在行業發展角度，一位資深地產業內人士認為，新政將讓各個區域的分化更明顯。

通知第五條提到：穩定住宅用地供應節奏。依據各片區商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個月時，適度增加住宅用地供應量；在去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應量。

這也就意味著，如果一個區域爛盤扎堆，購房者勢必不會買賬，片區去化周期會不斷拉長，進而降低供地量，淡出市場；一個區域品質樓盤扎堆，讓購房者認可，片區去化周期會縮短，進而增加供地量，吸引開發商進入，從而再次開發品質項目，形成良性循環。

經過這樣的循環，鄭州各個區域的房地產將進入追逐品質的時代，也讓不同片區之間樓盤的品質形成較大的分化。

另一方面，新政將推行（城改項目）貨幣化安置，也將釋放一部分置業消費需求。

新政提到：推行貨幣化安置。實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。促進安置房轉化。對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。

一位資深地產業內人士評價到，將安置房盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房，將有利于人才扎根，吸引人才聚集。

同時，結合貨幣化安置，也將釋放本地“土著”的需求，他們將更愿意消費高品質的樓盤，進而拉動住宅去化。

03

精準呼應民生，樓市重拾信心

今年以來，全國多地政策松動，調控次數累計超70次，可謂此起彼伏，多點開花。

以重慶、菏澤為代表，在非限購城市重啟最低20%首付。以廣州、蘇州為代表，下調首套或二套房房貸款利率。以南寧、北海為代表，放松公積金貸款。以玉林為代表，通過吸引人才落戶、發放住房補貼等政策托底樓市。

在這種背景下，各地城市根據自身情況出爐地產調控措施。鄭州此次房地產新政，在堅持房住不炒定位的前提下，因城施策，精準施策，精準化呼應了民生。

“對于我們這些剛畢業大學生，(此次政策)一方面提供保障性租賃住房或提供租房補貼，減輕我們當下的壓力，另一方面購買商品房有補貼，還能申請購買共有產權住房。”2020年從省內某高校畢業的小劉說，從購房者角度看，他最為看重的是新政策對“準業主”權益的保護。

比如，政策中強調“嚴格執行鄭州市商品房預售資金監管制度”、“嚴肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預售資金、變相規避調控政策等違法違規行為”，這讓消費者者購買新房(期房)時，心里能更有譜；而強調“增加教育、醫療、交通等配套設施供給，做到公共配套和基礎設施同步施工同步交付”，更讓購房者對“新家”的生活配套更有信心。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，鄭州此次政策對于鼓勵改善型購房需求給予了很多支持。比如說對于改善型購房需求，取消了認房又認貸的政策，使得很多購房者后續完全可以按照首套房的首付標準和首付利率進行調整，勢必降低購房成本，這一點也符合當前購房市場的主流政策，即保障剛需、支持改善。

多名業內人士認為，此次鄭州調控力度比較強，也比較全面，將給予市場很大信心。如果政策能夠逐步落地，市場或許會在三月底四月初逐步回暖，三月份將是回暖之前的購房窗口期。