俗話說,“鐵打的房企,流水的兵”,說的就是房地產圈的人事變動,今年尤為頻繁,臨近年底,原龍湖副總裁袁春跳槽到鴻坤,任職地產總裁一職,原保利地產副總經理余英跳槽到寶能地產,任職高級副總裁,再算上之前朱榮斌、吳建斌離開碧桂園加盟陽光城,原世茂執董闞乃桂獲任陽光城副總裁等等,房企間的人事流動呈現白熱化趨勢。

在競爭激烈的房企之間,互相挖角本是正常現象,但是一批中小房企以高薪“挖角”大房企高管,值得關注,這背后既有公司發展治理的需要,更來自規模壓力下的業績增長思考。正如一位房企人士所說,“房地產還有三五年的增長空間,這是中型房企最后實現業績彎道超車的機會,需要挖一批優秀的高級管理人才來,沖擊規模。”

從大到小房企高管新去處

2017年,房企分化加速,大魚吃小魚成為常態,強者恒強的馬太效應凸顯,市場集中度越來越高。有業內人士預言,不久的將來,房地產市場將重新大洗牌,僅剩下20%的房企能夠存活,另外80%的中小房企將被淘汰。變局之下,無論是企業還是職業經理人,危機意識增強,尋找適合自己的位置和定位,將成為新一輪角逐戰。

據不完全統計,2017年上半年共有210余位房企高管發生職位變動,辭任的高管大概有63位,其中就包括碧桂園原首席財務官吳建斌、原聯席總裁朱榮斌。2017年下半年,高管離職現象更為頻繁,泰禾廣深區域總裁田九坡離職,闞乃桂辭去世茂執董職位,袁春辭去龍湖地產副總裁職位,余英離開多年的東家保利地產,張海民離開陽光城,世茂集團副總裁兼首席人才官張偉離職,等等。

高管離職,市場更關心下一站去哪兒。過去兩三年,分為以下幾種情況,甲方內部消化,也就是從一家開發商跳到另一家開發商,或者是跨行業跳槽,諸如萬科肖莉加盟房多多、萬科袁伯銀任美樂樂家居總裁,雖然其后來又回到開發領域,也有自主創業者,諸如毛大慶、蔡雪梅、莫軍等等。

今年房企高管的新去處,很是明朗,多在企業間流動,但是一個很明顯的趨勢是,不少高管,“自降身份”,從大平臺來到小平臺,諸如朱榮斌和吳建斌,從準一哥的碧桂園來到20強開外的陽光城,余英從一線房企保利來到“名大于實”的寶能,袁春從千億新成員龍湖來到排名百位之外的鴻坤。

這背后縱然有高管個人職業選擇、價值再造、高薪誘惑等因素,但是深層次的行業變局更引人思考。

離職潮背后規模增長是主因

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,類似高管跳槽事件,表面是個人職業安排所引起的,但實際上和行業以及企業的調整有關。

2017年,房地產行業的集中度迅速提升,座次排名發生變動。克而瑞統計數據顯示,截至2017年前10月,TOP3房企市場份額占比達到12.8%,而2016年底則是8.9%。TOP10房企市場份額占比達到24.7%,TOP30占比達到38.2%,TOP50占比達到45%。與此同時,部分房企異軍突起,另外一部分房企跌出百強榜單。

根據日本經濟學家對于產業集中度的劃分,前8名的規模如果占比超過70%,就是高寡占型市場,如果是40%-70%,則是一般寡占型市場。特別是2017年,龍頭房企單體銷售額突破五千億,向著六千億狂奔,大房企加速奔跑,中小房企壓力甚大,不少提出 千億甚至是2000億、3000億的短期或者是中長期目標,這是一場來自地產界最后的瘋狂與豪賭。

“不管是大房企還是中小房企,壓力都很大。行業變化太大,一不小心就會掉隊。看看那些曾經的地產一哥們,哪個不是曾經輝煌無限,如今不少落寞無名,還有那些淘汰或者正在被淘汰的房企,都是血淋淋的案例。不進則退不快則死,這就是現在的游戲規則。”一位來自房地產開發界的人士感嘆。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為,到2020年,我國的房地產將進入一般寡占型市場。屆時,市場格局基本劃定。所以,接下來的三五年,是規模沖刺的好時機,也是最后一次實現彎道追趕的機會。為此,一些中小企業不惜高薪聘請大企業出身的高管,希望能夠帶來新的價值,實現規模上的重大突破。

這些高管給中小房企帶來的不僅僅是規模上的增長,還有管理經驗、品牌價值等等。國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為,大房企的高管帶來的還有人脈與關系,打通政府、融資機構這條渠道,這是中小企業所欠缺的。

“這是他們的價值所在和歷史使命,幫助中小企業建立法人治理結構、內部管理體系、標準化的產品體系、多渠道的融資體系、低成本的管控體系等等,使企業在快速奔跑過程中,不容易摔跤。”歐陽捷如是說。

玩法生變新平臺的壓力、動力

不得不承認,當下的市場環境,已與之前的十年不可同日而語。調控持續收緊、去杠桿加速、長效機制頻出,拿地越來越難、融資渠道越來越緊、產品打造越來越精細化等等,實現規模的量級增長,并不是一件容易的事情。

據媒體報道,袁春在鴻坤地產的任務并不簡單,到2023年做到1000億的銷售規模。縱觀鴻坤前幾年的業績增長,徘徊在百億左右,用6年時間,從百億到千億,對一個以環北京為主的企業來說,挑戰巨大。

即便是有著碧桂園3000億元光環的“雙斌”,想要再造一個小碧桂園出來,也是難上加難。“碧桂園的快速成長得益于人才激勵機制和成功的戰略布局,建立激勵機制容易,但是布局不是一朝一夕的事情,而且受政策影響較大。”分析人士指出。

因此,在歐陽捷看來,一二線城市土地供應逐年縮減,且價格受到管控,業績擴張的機會不太可能,必須去三四線城市。

另外,規模競爭的同時,新戰場開啟,特色小鎮、城市更新、共享辦公等等,尤其是住宅租賃新政帶來的新市場機遇,不同的產業,不同的玩法,這將是決定地產下半場的重要砝碼。