做一個點不難，做一條線需要更多專業功夫，但要做成一個跨行業且包羅縱深的面，則需要的心力、花費，都將遠遠超過既有經驗。

尤其是做產業園運營。從拿地、規劃，到開發、招商，再到最后的長期運營，這是一個比傳統房地產開發更加重資產和繁復的領域，需要沉淀3年以上的時間，才能看到收成。

而這期間，對企業的耐心、資金鏈、戰略規劃、跨界招商等能力，都是一場不可出錯的考驗。

位于北京市海淀區中關村壹號南區的IC PARK(中關村集成電路設計產業園)，是首創置業挑戰“跨產業面”的第一站，也是轉型戰略的關鍵一站。

聯手中關村發展集團 以IC業撬動產業地產轉型

在做IC PARK之前，首創置業和科技領域的企業，已經有了幾個“點”的接觸先例——首創空間大廈，是原百度總部;中關村西區的CEO首創拓展大廈，是愛奇藝的總部。

但進入科技產業，將合作從點拓成面，IC PARK是第一個。

在首創置業副總裁胡衛民看來，北京“疏解非首都功能，構建高精尖經濟結構”的城市規劃，決定了發展科技創新產業將成為首創置業轉型的不二之選。另外，在房地產行業已經到了相對持續和穩定的階段，高科技龍頭企業卻能實現50倍、100倍的市盈率，也彰顯出這一行業未來的發展空間。

幾點考慮下，首創置業聯合中關村發展集團，以集成電路行業為撬動點，聯手打造了只針對集成電路設計行業上下游企業而設的，高標準、專業化、智慧化的IC PARK。

胡衛民表示，首創置業在房地產開發方面具備了足夠的經驗，而中關村發展集團在高新技術產業園區領域也有多年的開發經驗，且形成了自己專業團隊和品牌影響力。在IC PARK項目合作方面，二者差異分工，資源互通——首創置業發揮在產品定位和開發建設中的優勢，而在后期的招商運營中則借助到中關村發展集團的經驗和在行業里積淀下的品牌影響力。

根據規劃，IC PARK園區將由16棟樓組成，融合孵化器、企業總部、商務辦公、產業平臺及附屬配套等多重業態。其中自持與銷售比例各為50%。

經過2年多的建設，IC PARK已于今年底實現竣備，目前已有豪威科技、兆易創新、兆芯、文安智能等30家行業龍頭企業率先入駐，預計明年將正式投入運營。

根據中國半導體行業協會統計，2016年中國集成電路產業銷售額為4335.5億元，同比增長20.1%。其中，設計業繼續保持高速增長，銷售額為1644.3億元，同比增長24.1%，為設計、制造、封測三個環節中增長最快的領域。

而在北京，集成電路設計業同樣發展勢頭強勁。2016年，北京集成電路設計業產值272億美元，增速高達59.81%。目前，北京擁有集成電路設計企業約90家，年產值位居全國前列。在“北(海淀)設計，南(亦莊)制造”的產業空間布局下，IC PARK也已被規劃為未來的北京IC設計業核心企業集聚點。

對于IC PARK的未來運營目標，首創置業方面表示，將計劃引進150家IC設計業上下游企業入駐園區，預計能實現300億規模的年產值，占到全國集成電路設計業年產值的15%—20%。

而首創置業也會發揮自身的金融優勢，從多方面為園區企業提供創新金融支持，扶持企業發展——一方面，ICPARK計劃引入“國家隊”合作，包括北京市的產業基金以及國家級的集成電路產業基金;另一方面，首創置業還計劃成立研發創新基金和成果轉換基金，直接參與入園企業的孵化，支持其不斷加大創新研發投入。

產業地產基因擴張 未來將占集團營收四分一

對于習慣了“369”高周轉模式的房地產企業來說，運營產業園區，是一門全然不同的手藝活。

首創置業副總裁胡衛民說，“產業地產發展的模式和住宅開發不一樣。住宅開發是通過銷售實現周轉，從而帶來規模。而產業地產則是以持有為主，后期的運營還需要不斷的投入，不能只是當一個房東收租金而已。當然，產業地產反過來能帶給企業和當地政府的回報也不一樣，它所帶來的產業的規模、經濟的增加值，都是可持續的，只是這其中需要一個過程，而這個過程從設想，到形成規劃、接洽資源、落地運行需要3年，甚至更久。而這個時間，也是對企業耐心和資金鏈的考驗”。

在“產業+地產”的轉型路上，首創置業其實已經走了近10年。而去年以來一系列調控政策的出臺，更讓首創置業堅定了轉型路線。胡衛民認為，“房住不炒”指導思想的提出，可以看成是中國房地產行業里程碑式的轉折點，其意義絲毫不亞于1998年的房改，“尤其是十九大以來，長效機制的陸續制定，更意味著房地產行業將出現根本性變化，比如提高房企自持地比例，大力發展租賃住房。這個新業態的發展，讓房地產企業從原本的面對散戶、產權分割式銷售，變成面對金融機構、投資者、信托機構。未來中國房地產整個發展都會進入新階段，房企轉型升級是必然選擇”。

對于產業地產的轉型目標，首創置業也有自己的規劃。胡衛民透露，IC PARK項目只是一個起步，主要是總結經驗、培養團隊、積累資源。而未來，首創將以多種方式在北京及全國范圍內，發展布局更多不同類型適應區域和時代發展需要的產業園區。

至于產業地產的營收目標，他表示，“短期內，希望產業地產營收能占到整個公司營收的10%左右。長期的話，希望能占到四分之一。而這份營收里，不僅僅只是租金，還包括對園區內企業進行投資獲得的長期收益。”