做一個點不難，做一條線需要更多專業(yè)功夫，但要做成一個跨行業(yè)且包羅縱深的面，則需要的心力、花費，都將遠遠超過既有經(jīng)驗。

尤其是做產(chǎn)業(yè)園運營。從拿地、規(guī)劃，到開發(fā)、招商，再到最后的長期運營，這是一個比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)更加重資產(chǎn)和繁復(fù)的領(lǐng)域，需要沉淀3年以上的時間，才能看到收成。

而這期間，對企業(yè)的耐心、資金鏈、戰(zhàn)略規(guī)劃、跨界招商等能力，都是一場不可出錯的考驗。

位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村壹號南區(qū)的IC PARK(中關(guān)村集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園)，是首創(chuàng)置業(yè)挑戰(zhàn)“跨產(chǎn)業(yè)面”的第一站，也是轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的關(guān)鍵一站。

聯(lián)手中關(guān)村發(fā)展集團 以IC業(yè)撬動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

在做IC PARK之前，首創(chuàng)置業(yè)和科技領(lǐng)域的企業(yè)，已經(jīng)有了幾個“點”的接觸先例——首創(chuàng)空間大廈，是原百度總部;中關(guān)村西區(qū)的CEO首創(chuàng)拓展大廈，是愛奇藝的總部。

但進入科技產(chǎn)業(yè)，將合作從點拓成面，IC PARK是第一個。

在首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民看來，北京“疏解非首都功能，構(gòu)建高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)”的城市規(guī)劃，決定了發(fā)展科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)將成為首創(chuàng)置業(yè)轉(zhuǎn)型的不二之選。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了相對持續(xù)和穩(wěn)定的階段，高科技龍頭企業(yè)卻能實現(xiàn)50倍、100倍的市盈率，也彰顯出這一行業(yè)未來的發(fā)展空間。

幾點考慮下，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合中關(guān)村發(fā)展集團，以集成電路行業(yè)為撬動點，聯(lián)手打造了只針對集成電路設(shè)計行業(yè)上下游企業(yè)而設(shè)的，高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化、智慧化的IC PARK。

胡衛(wèi)民表示，首創(chuàng)置業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)方面具備了足夠的經(jīng)驗，而中關(guān)村發(fā)展集團在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域也有多年的開發(fā)經(jīng)驗，且形成了自己專業(yè)團隊和品牌影響力。在IC PARK項目合作方面，二者差異分工，資源互通——首創(chuàng)置業(yè)發(fā)揮在產(chǎn)品定位和開發(fā)建設(shè)中的優(yōu)勢，而在后期的招商運營中則借助到中關(guān)村發(fā)展集團的經(jīng)驗和在行業(yè)里積淀下的品牌影響力。

根據(jù)規(guī)劃，IC PARK園區(qū)將由16棟樓組成，融合孵化器、企業(yè)總部、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)平臺及附屬配套等多重業(yè)態(tài)。其中自持與銷售比例各為50%。

經(jīng)過2年多的建設(shè)，IC PARK已于今年底實現(xiàn)竣備，目前已有豪威科技、兆易創(chuàng)新、兆芯、文安智能等30家行業(yè)龍頭企業(yè)率先入駐，預(yù)計明年將正式投入運營。

根據(jù)中國半導(dǎo)體行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2016年中國集成電路產(chǎn)業(yè)銷售額為4335.5億元，同比增長20.1%。其中，設(shè)計業(yè)繼續(xù)保持高速增長，銷售額為1644.3億元，同比增長24.1%，為設(shè)計、制造、封測三個環(huán)節(jié)中增長最快的領(lǐng)域。

而在北京，集成電路設(shè)計業(yè)同樣發(fā)展勢頭強勁。2016年，北京集成電路設(shè)計業(yè)產(chǎn)值272億美元，增速高達59.81%。目前，北京擁有集成電路設(shè)計企業(yè)約90家，年產(chǎn)值位居全國前列。在“北(海淀)設(shè)計，南(亦莊)制造”的產(chǎn)業(yè)空間布局下，IC PARK也已被規(guī)劃為未來的北京IC設(shè)計業(yè)核心企業(yè)集聚點。

對于IC PARK的未來運營目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)方面表示，將計劃引進150家IC設(shè)計業(yè)上下游企業(yè)入駐園區(qū)，預(yù)計能實現(xiàn)300億規(guī)模的年產(chǎn)值，占到全國集成電路設(shè)計業(yè)年產(chǎn)值的15%—20%。

而首創(chuàng)置業(yè)也會發(fā)揮自身的金融優(yōu)勢，從多方面為園區(qū)企業(yè)提供創(chuàng)新金融支持，扶持企業(yè)發(fā)展——一方面，ICPARK計劃引入“國家隊”合作，包括北京市的產(chǎn)業(yè)基金以及國家級的集成電路產(chǎn)業(yè)基金;另一方面，首創(chuàng)置業(yè)還計劃成立研發(fā)創(chuàng)新基金和成果轉(zhuǎn)換基金，直接參與入園企業(yè)的孵化，支持其不斷加大創(chuàng)新研發(fā)投入。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基因擴張 未來將占集團營收四分一

對于習(xí)慣了“369”高周轉(zhuǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)來說，運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是一門全然不同的手藝活。

首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民說，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式和住宅開發(fā)不一樣。住宅開發(fā)是通過銷售實現(xiàn)周轉(zhuǎn)，從而帶來規(guī)模。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是以持有為主，后期的運營還需要不斷的投入，不能只是當(dāng)一個房東收租金而已。當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)反過來能帶給企業(yè)和當(dāng)?shù)卣幕貓笠膊灰粯樱鶐淼漠a(chǎn)業(yè)的規(guī)模、經(jīng)濟的增加值，都是可持續(xù)的，只是這其中需要一個過程，而這個過程從設(shè)想，到形成規(guī)劃、接洽資源、落地運行需要3年，甚至更久。而這個時間，也是對企業(yè)耐心和資金鏈的考驗”。

在“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型路上，首創(chuàng)置業(yè)其實已經(jīng)走了近10年。而去年以來一系列調(diào)控政策的出臺，更讓首創(chuàng)置業(yè)堅定了轉(zhuǎn)型路線。胡衛(wèi)民認為，“房住不炒”指導(dǎo)思想的提出，可以看成是中國房地產(chǎn)行業(yè)里程碑式的轉(zhuǎn)折點，其意義絲毫不亞于1998年的房改，“尤其是十九大以來，長效機制的陸續(xù)制定，更意味著房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)根本性變化，比如提高房企自持地比例，大力發(fā)展租賃住房。這個新業(yè)態(tài)的發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)從原本的面對散戶、產(chǎn)權(quán)分割式銷售，變成面對金融機構(gòu)、投資者、信托機構(gòu)。未來中國房地產(chǎn)整個發(fā)展都會進入新階段，房企轉(zhuǎn)型升級是必然選擇”。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)也有自己的規(guī)劃。胡衛(wèi)民透露，IC PARK項目只是一個起步，主要是總結(jié)經(jīng)驗、培養(yǎng)團隊、積累資源。而未來，首創(chuàng)將以多種方式在北京及全國范圍內(nèi)，發(fā)展布局更多不同類型適應(yīng)區(qū)域和時代發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

至于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的營收目標(biāo)，他表示，“短期內(nèi)，希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營收能占到整個公司營收的10%左右。長期的話，希望能占到四分之一。而這份營收里，不僅僅只是租金，還包括對園區(qū)內(nèi)企業(yè)進行投資獲得的長期收益。”