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做一個(gè)點(diǎn)不難，做一條線需要更多專(zhuān)業(yè)功夫，但要做成一個(gè)跨行業(yè)且包羅縱深的面，則需要的心力、花費(fèi)，都將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)既有經(jīng)驗(yàn)。

尤其是做產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)。從拿地、規(guī)劃，到開(kāi)發(fā)、招商，再到最后的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，這是一個(gè)比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加重資產(chǎn)和繁復(fù)的領(lǐng)域，需要沉淀3年以上的時(shí)間，才能看到收成。

而這期間，對(duì)企業(yè)的耐心、資金鏈、戰(zhàn)略規(guī)劃、跨界招商等能力，都是一場(chǎng)不可出錯(cuò)的考驗(yàn)。

位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村壹號(hào)南區(qū)的IC PARK(中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園)，是首創(chuàng)置業(yè)挑戰(zhàn)“跨產(chǎn)業(yè)面”的第一站，也是轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的關(guān)鍵一站。

聯(lián)手中關(guān)村發(fā)展集團(tuán) 以IC業(yè)撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

在做IC PARK之前，首創(chuàng)置業(yè)和科技領(lǐng)域的企業(yè)，已經(jīng)有了幾個(gè)“點(diǎn)”的接觸先例——首創(chuàng)空間大廈，是原百度總部;中關(guān)村西區(qū)的CEO首創(chuàng)拓展大廈，是愛(ài)奇藝的總部。

但進(jìn)入科技產(chǎn)業(yè)，將合作從點(diǎn)拓成面，IC PARK是第一個(gè)。

在首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民看來(lái)，北京“疏解非首都功能，構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”的城市規(guī)劃，決定了發(fā)展科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)將成為首創(chuàng)置業(yè)轉(zhuǎn)型的不二之選。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了相對(duì)持續(xù)和穩(wěn)定的階段，高科技龍頭企業(yè)卻能實(shí)現(xiàn)50倍、100倍的市盈率，也彰顯出這一行業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間。

幾點(diǎn)考慮下，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)，以集成電路行業(yè)為撬動(dòng)點(diǎn)，聯(lián)手打造了只針對(duì)集成電路設(shè)計(jì)行業(yè)上下游企業(yè)而設(shè)的，高標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)業(yè)化、智慧化的IC PARK。

胡衛(wèi)民表示，首創(chuàng)置業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面具備了足夠的經(jīng)驗(yàn)，而中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域也有多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且形成了自己專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和品牌影響力。在IC PARK項(xiàng)目合作方面，二者差異分工，資源互通——首創(chuàng)置業(yè)發(fā)揮在產(chǎn)品定位和開(kāi)發(fā)建設(shè)中的優(yōu)勢(shì)，而在后期的招商運(yùn)營(yíng)中則借助到中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)和在行業(yè)里積淀下的品牌影響力。

根據(jù)規(guī)劃，IC PARK園區(qū)將由16棟樓組成，融合孵化器、企業(yè)總部、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)及附屬配套等多重業(yè)態(tài)。其中自持與銷(xiāo)售比例各為50%。

經(jīng)過(guò)2年多的建設(shè)，IC PARK已于今年底實(shí)現(xiàn)竣備，目前已有豪威科技、兆易創(chuàng)新、兆芯、文安智能等30家行業(yè)龍頭企業(yè)率先入駐，預(yù)計(jì)明年將正式投入運(yùn)營(yíng)。

根據(jù)中國(guó)半導(dǎo)體行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2016年中國(guó)集成電路產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額為4335.5億元，同比增長(zhǎng)20.1%。其中，設(shè)計(jì)業(yè)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額為1644.3億元，同比增長(zhǎng)24.1%，為設(shè)計(jì)、制造、封測(cè)三個(gè)環(huán)節(jié)中增長(zhǎng)最快的領(lǐng)域。

而在北京，集成電路設(shè)計(jì)業(yè)同樣發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。2016年，北京集成電路設(shè)計(jì)業(yè)產(chǎn)值272億美元，增速高達(dá)59.81%。目前，北京擁有集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)約90家，年產(chǎn)值位居全國(guó)前列。在“北(海淀)設(shè)計(jì)，南(亦莊)制造”的產(chǎn)業(yè)空間布局下，IC PARK也已被規(guī)劃為未來(lái)的北京IC設(shè)計(jì)業(yè)核心企業(yè)集聚點(diǎn)。

對(duì)于IC PARK的未來(lái)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)方面表示，將計(jì)劃引進(jìn)150家IC設(shè)計(jì)業(yè)上下游企業(yè)入駐園區(qū)，預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)300億規(guī)模的年產(chǎn)值，占到全國(guó)集成電路設(shè)計(jì)業(yè)年產(chǎn)值的15%—20%。

而首創(chuàng)置業(yè)也會(huì)發(fā)揮自身的金融優(yōu)勢(shì)，從多方面為園區(qū)企業(yè)提供創(chuàng)新金融支持，扶持企業(yè)發(fā)展——一方面，ICPARK計(jì)劃引入“國(guó)家隊(duì)”合作，包括北京市的產(chǎn)業(yè)基金以及國(guó)家級(jí)的集成電路產(chǎn)業(yè)基金;另一方面，首創(chuàng)置業(yè)還計(jì)劃成立研發(fā)創(chuàng)新基金和成果轉(zhuǎn)換基金，直接參與入園企業(yè)的孵化，支持其不斷加大創(chuàng)新研發(fā)投入。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基因擴(kuò)張未來(lái)將占集團(tuán)營(yíng)收四分一

對(duì)于習(xí)慣了“369”高周轉(zhuǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是一門(mén)全然不同的手藝活。

首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民說(shuō)，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式和住宅開(kāi)發(fā)不一樣。住宅開(kāi)發(fā)是通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)，從而帶來(lái)規(guī)模。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是以持有為主，后期的運(yùn)營(yíng)還需要不斷的投入，不能只是當(dāng)一個(gè)房東收租金而已。當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)反過(guò)來(lái)能帶給企業(yè)和當(dāng)?shù)卣幕貓?bào)也不一樣，它所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)的增加值，都是可持續(xù)的，只是這其中需要一個(gè)過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程從設(shè)想，到形成規(guī)劃、接洽資源、落地運(yùn)行需要3年，甚至更久。而這個(gè)時(shí)間，也是對(duì)企業(yè)耐心和資金鏈的考驗(yàn)”。

在“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型路上，首創(chuàng)置業(yè)其實(shí)已經(jīng)走了近10年。而去年以來(lái)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，更讓首創(chuàng)置業(yè)堅(jiān)定了轉(zhuǎn)型路線。胡衛(wèi)民認(rèn)為，“房住不炒”指導(dǎo)思想的提出，可以看成是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里程碑式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其意義絲毫不亞于1998年的房改，“尤其是十九大以來(lái)，長(zhǎng)效機(jī)制的陸續(xù)制定，更意味著房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)根本性變化，比如提高房企自持地比例，大力發(fā)展租賃住房。這個(gè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)從原本的面對(duì)散戶、產(chǎn)權(quán)分割式銷(xiāo)售，變成面對(duì)金融機(jī)構(gòu)、投資者、信托機(jī)構(gòu)。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)發(fā)展都會(huì)進(jìn)入新階段，房企轉(zhuǎn)型升級(jí)是必然選擇”。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)也有自己的規(guī)劃。胡衛(wèi)民透露，IC PARK項(xiàng)目只是一個(gè)起步，主要是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)、積累資源。而未來(lái)，首創(chuàng)將以多種方式在北京及全國(guó)范圍內(nèi)，發(fā)展布局更多不同類(lèi)型適應(yīng)區(qū)域和時(shí)代發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

至于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)收目標(biāo)，他表示，“短期內(nèi)，希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收能占到整個(gè)公司營(yíng)收的10%左右。長(zhǎng)期的話，希望能占到四分之一。而這份營(yíng)收里，不僅僅只是租金，還包括對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行投資獲得的長(zhǎng)期收益。”

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)園得開(kāi) 得下