從2014年至2016年，3年間，祥生地產(chǎn)做了兩件事：1，將總部從諸暨縣城遷到杭州。2，深耕三四線城市大力拿地。90億、109億、325億是它這三年最具代表的成長軌跡。今年以來，祥生又給自己的3年后定了一個新目標(biāo)：1，實現(xiàn)3000億目標(biāo)，躋身杭州房企第一集團(tuán)。2，逐漸向一二線城市靠攏。

01

唯快不破，快周轉(zhuǎn)模式的擁泵者

事實上，自1994年起，祥生便已涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。行業(yè)沉浮30余年間，祥生此前的成績并不顯眼，但在2016年，祥生突然發(fā)力，全年銷售額325億，同比大漲100%以上。

對于祥生而言，“唯快不破”是實現(xiàn)規(guī)模增長最重要的打法。2016年，祥生首次提出了“36781”的快周轉(zhuǎn)模式1.0版——即3個月內(nèi)動工，6個月開盤，1年內(nèi)現(xiàn)金流歸正，以提高整體資產(chǎn)收益率。

今年以來，祥生又再一次提高了對于快周轉(zhuǎn)的要求，將周轉(zhuǎn)模式升級為“25710”模式——即2個月內(nèi)動工，5個月內(nèi)開盤，開盤銷售去化70%，10個月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。這個速度與以快周轉(zhuǎn)聞名的大玩家碧桂園不相上下。據(jù)碧桂園官微統(tǒng)計，截至2016年底，碧桂園的平均開盤時間為6.2個月，現(xiàn)金流回正周期8.4個月。

在快周轉(zhuǎn)模式的馬達(dá)之下，祥生開始在土地市場大肆攬貨，僅10個月的時間其拿地面積已超2016年底前所持有的全部面積。據(jù)中指院研究數(shù)據(jù)顯示，2017年1-10月，祥生地產(chǎn)在全國拿地金額共計281億元，新增拿地規(guī)劃面積529萬平米，居全國房企拿地排行22名。而截至到2016年年底，祥生地產(chǎn)土地儲備面積也僅為516萬平米。

在大舉拿地和高周轉(zhuǎn)的加持下，2017年，祥生又迎來新一輪的爆發(fā)。據(jù)克而瑞研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-10月，祥生地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額405.7億元，房企銷售額排名34位。

02

立足杭州，鐘情蘇浙皖三四線

事實上，起家于諸暨縣的祥生一直都是三四線城市的擁泵者，更是溫州、嘉興、湖州等地的座上賓。

2017年上半年，祥生加大了三四線城市拿地范圍，其所拿地塊分布于奉化、溫嶺、諸暨、如東、廣德、海鹽、臨海、鄒城等的四五線城市縣城，而對于京廣滬深四大一線城市及南京、廈門等強(qiáng)二線城市卻毫不染指。同時，在拿地力度上也絕不手軟。據(jù)統(tǒng)計，祥生上半年所拿19宗地塊中有13塊地溢價均超100%以上。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種在競爭不激烈的中小城市迅速大量布局的戰(zhàn)略，與“碧桂園式戰(zhàn)略”如出一轍。

不過伴隨著三四線城市的接連拓展，2014年，祥生將自己的大本營從四線小縣城諸暨搬到了杭州，這也是祥生戰(zhàn)略調(diào)整的最直觀體現(xiàn)。

隨著總部的遷移，祥生將發(fā)展戰(zhàn)略由 “立足上海、深耕蘇浙皖”調(diào)整為 “立足杭州、生輝上海、深耕蘇浙皖”。杭州被提高到了最先級。

“杭州遲早也會躋身一線城市，雖然沒辦法和上海、北京相比。但是至少可以有機(jī)會和深圳抗衡。這也是祥生不遺余力在杭州拿地的原因。雖然主戰(zhàn)場仍然在三四線城市，但只要有合適土地，我們就會繼續(xù)拓展。”祥生地產(chǎn)副總裁俞國勤曾說道。

作為一家2014年才把總部搬到杭州的后來者，祥生自然面臨著巨大的挑戰(zhàn)。對于如何破局杭州市場，祥生的打法秘訣靠一個字：快。

俞國勤表示，“杭州本土房企慣常的操盤模式，一個特點是速度慢，從拿地到開盤，花一年時間不算慢的。另一個特點是喜歡拿大盤，做個十年八年很正常。但祥生不一樣，祥生項目的運(yùn)作思路非常清楚，就是要快。不僅落地快，銷售也很快。”

入杭兩年時間內(nèi)，祥生在杭州已連落4個精裝修項目，對于初入杭州的小房企而言，這個速度不可謂不快。而在今年前十月，祥生在浙江土地市場已砸下229億元重金，新增建筑面積323萬平米，其在浙江的拿地金額位居浙江省拿地排行榜第一名。

開足馬力大力買地的模式，對于祥生的融資提出了更高的挑戰(zhàn)，祥生沿襲萬科的模式，開放合作平臺，分別與地方國企、省級國企及有土地、有資金，有資源的合作方合作，走小股操盤模式。

據(jù)了解，祥生目前已經(jīng)成立5家合作平臺，同時，祥生也開設(shè)了地產(chǎn)基金的融資渠道。今年3月，祥生地產(chǎn)與杭州工商信托簽約共同出資設(shè)立50億元地產(chǎn)基金。

03

祥生的目標(biāo)：３年實現(xiàn)３０００億

2017年，祥生將自己的銷售目標(biāo)定到了600億，同比接近200%的增長。祥生集團(tuán)總裁趙紅衛(wèi)曾公開表示，“沖刺600億的決心是根據(jù)三四線樓市行情，和自身沉淀貨值以及祥生未來發(fā)展考慮的。”

“祥生過去2年逆周期拿地，在2015年、2016年時，祥生在同行都不看好的三四線城市逆勢低位獲得大量優(yōu)質(zhì)土地儲備。2017年，一二線城市限購限貸限價后，三四線城市房價迎來周期性高位。考慮到如今三四線難得時代機(jī)遇，祥生將原本打算細(xì)水長流開發(fā)、在3年內(nèi)陸續(xù)去化的巨量貨值儲備，策略性地在一年之內(nèi)全部去化。”趙紅衛(wèi)說道。

據(jù)了解，祥生內(nèi)部已制定了2018年沖刺千億，2019年完成3000億銷售額的發(fā)展目標(biāo)。

對于如何實現(xiàn)千億目標(biāo)，祥生地產(chǎn)副總裁俞國勤表示，“祥生以后肯定會向一二線城市靠攏，雖然目前公司的項目80%布局在三四線，只有20%位于一二線城市，但如果未來的銷售額超過千億，祥生地產(chǎn)的項目布局就有可能從二八比例變成三七，甚至四六。”