據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)54家上市房企披露了2017年三季度業(yè)績預(yù)告，凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長的企業(yè)有36家，占比接近七成，18家企業(yè)凈利同比下滑，15家虧損。

值得一提的是，這54家房企幾乎都是中小房企，并無銷售規(guī)模千億元量級房企，但可折射行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高，得益于過去兩年市場庫存的充足，房企今年的銷售額將創(chuàng)下新高，或?qū)⒂?5家以上房企跨入“千億元俱樂部”。不過，接下來的市場銷售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。

近七成房企凈利同比增長

從預(yù)告凈利潤變動(dòng)幅度來看，在上述54家上市房企中，36家呈現(xiàn)上行趨勢，占比為67%;從預(yù)告凈利潤下限來看，39家房企盈利，占比72%;15家虧損，占比為28%。另外，有23家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比43%。

記者注意到，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強(qiáng)，凈利潤超過10億元的目前有5家。華僑城A凈利潤預(yù)計(jì)在45億元-48億元之間，目前暫列首位;榮盛發(fā)展凈利潤預(yù)計(jì)在24億元—28億元之間，暫列第二位;金融街凈利潤預(yù)計(jì)在11.6億元-14.4億元之間;華聯(lián)控股凈利潤預(yù)計(jì)在10.6億元-10.9億元之間;濱江集團(tuán)凈利潤預(yù)計(jì)10億元-13億元之間。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，濱江集團(tuán)和榮盛發(fā)展都是以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)，且杭州和京津冀區(qū)域在限購前市場表現(xiàn)較好，去年年底和今年一季度享受到了房價(jià)上漲帶來的盈利收益，因此其區(qū)域性房企有較好的盈利表現(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，去年以來，上市房企大量發(fā)行公司債，其融資成本相對較低，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用因而降低。此外，部分房企借力于今年三、四線城市房價(jià)上漲，消化了大量庫存，而這些項(xiàng)目當(dāng)初土地獲取成本都很低，一旦價(jià)格有所提升，反映到毛利率水平上，就會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢，因此提升了盈利空間。

市場有序降溫

事實(shí)上，雖然相對而言，多數(shù)上市房企在2017年獲得了“豐收”，但其接下來的日子并不好過。

從政策層面看，自去年9月底以來，從限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”到“購租并舉”“租售同權(quán)”，已有超過一百個(gè)城市發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策，其中多數(shù)是收緊性的樓市調(diào)控政策。

從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，初步測算，9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.2%。

不過，方正證券房地產(chǎn)分析師任澤平曾認(rèn)為，盡管銷售會(huì)回落，但房地產(chǎn)投資不會(huì)悲觀。任澤平表示，開發(fā)商已經(jīng)“屯糧而兵馬未動(dòng)，資金足以支撐投資”。

他表示，“2017年，外部融資收緊對一部分房企形成壓力，對資金雄厚的開發(fā)商，則是彎道超車的好機(jī)會(huì)。基于此，房企資金足以支撐未來1年的開發(fā)投資需求。”

事實(shí)上，確實(shí)有不少房企借此機(jī)會(huì)加快并購步伐，包括以融創(chuàng)中國、陽光城、旭輝集團(tuán)和泰禾集團(tuán)等多家大中型房企，都在試圖打開低成本獲取土地儲備的擴(kuò)張渠道。

鑒于此，今年以來，房企融資渠道收緊后，為了滿足擴(kuò)張需求，永續(xù)債再度成為房企融資的輔助甚至可能轉(zhuǎn)化為主要渠道。更值得注意的是，新的表外融資正在進(jìn)入這一領(lǐng)域，比如ABS融資，這種方式的融資并不會(huì)計(jì)入負(fù)債表中，是目前很多房企已經(jīng)或者試圖借力的融資渠道。

任澤平表示，2017年是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高之年，房企深度洗牌和兩極分化，項(xiàng)目并購和土地交易增加。

更重要的是，上市房企表外融資規(guī)模增加后，將成為利潤黑洞，削弱房企盈利能力。此外，負(fù)債高企后，若調(diào)控仍不放松，房企的高周轉(zhuǎn)能力將被遏制，屆時(shí)，房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加劇。