今年，住房租賃領域的創新接連不斷。繼官辦租賃平臺、信用免押金租房等出現后，一些銀行也開始探索新型住房租賃金融產品，銀行做起“二房東”的背后，租賃交易將迎來哪些新體驗和問題?

房子也能“存銀行” 可一次性獲數年租金

12月中旬，中國建設銀行針對房東(出租人)推出“存房貸”，意味著房子也能 “存銀行”了。

建行廣東分行將“存房貸”分為三部曲：房東將自己的住房租賃權出售給建行，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金為50萬一次性交付給房東;然后，建行將房源交由專業租賃運營機構出租。

“房屋所有權包括占有、使用、收益和處分四項權利，租賃交易將前三項權利轉讓后，銀行扮演了‘二房東’的角色。”北京市兩高律師事務所律師姜寶對中新網記者表示，若合同約定合規合理就具備法律效力，轉讓一定期限的租賃權并不違法。

多位業內人士均向記者表示，此類項目應選取人口凈流入的一線城市切入，先試點、再推行。據媒體報道，該建行“存房貸”業務2018年1月8日率先在廣州推出。

個人房東愿不愿嘗試，看租金的吸引力

對于銀行的這類“存房貸”，在北京海淀區有一套兩居室出租的房東李先生對記者表示，如果起初設立的租金沒吸引力，在北京這樣的一線城市，類似產品很難有市場。

上海易居房地產研究院的報告顯示，一線城市租金指數均在2004年5月至2016年11月的時間段內總體表現為上漲。58同城租房數據顯示，2017年全國年度人均月租金價格同比上漲16.7%。

“目前不明朗，不大愿意嘗試。”他說，“北京租房不發愁，未來三五年不漲房租不劃算;更不想把房子交給機構，弄個統一裝修什么的就麻煩了。”

李先生擔心的是，在房東、租戶、銀行、租賃機構四方參與的租賃模式下，如果發生財產損失等糾紛，解決起來比較麻煩。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議，由于涉及不同參與者，若合同難以維持，還需在法律文本上有新的創新。

“未必有很多人愿意嘗試。”姜寶直言，因為，現在租房市場每年漲房租已成“慣例”，房子“存銀行”后卻三五年不能漲租金，臨時解約還需付違約金。

“在買賣不破租賃的前提下，房東若在合同期限內出售房屋，購房人需默認接受租賃協議，難免會讓房子變得‘不好賣’。”姜寶說。

銀行的閉環生意 房租也可從銀行借

與“存房貸”相呼應，建行的“按居貸”則是針對承租人租賃消費推出的貸款產品。

根據建行此前公布的產品信息，針對租客的純信用貸款，“按居貸”享基準利率，租客的信用貸款最高額度不超過個人年收入的2倍，保證貸款額不超過個人年收入的3倍，額度最高達100萬元，貸款額度期限最長可達10年，最快1個工作日放款。

“為防范貸款變成買房首付，建議加強對錢款走向的監管，甚至可作為房租直接匯給長期租賃機構。”姜寶說，銀行目前倒是可通過“按居貸”和“存房貸”的銜接來降低資金風險。

中原地產首席分析師張大偉也提醒，“按居貸”等金融產品需要銀行加強審核，防范信貸資金被挪用等騙貸風險。

“租房應量入為出，通過貸款租房非常不理性。”張大偉說，租房所需的資金量級和買房不是一個意義，租房都要靠貸款的話，其可支配收入和消費結構就比較成問題，甚至可能引發過度消費。

看好住房租賃 銀行紛紛大手筆進入市場

雖然目前住房租賃領域存在個人出租期限短等問題。但北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，住房租賃行業將是房地產市場未來一個重要增長點。

中央經濟工作會議提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃。2017年，全國就有超50個城市出臺了支持住房租賃的政策。

看好住房租賃市場的機會，多家銀行在開發投資環節發力。如，工商銀行與北京市保障性住房建設投資中心等合作，未來五年為北京住房租賃市場主體提供不少于6000億元的融資支持;中國銀行與廈門市國土資源與房產管理局簽署合作協議，推進住房租賃市場建設;建行也至少與26家地級市簽署住房租賃領域的合作協議。

中原地產研究中心統計，截至目前，多家銀行與開發商的數千億資金將投入住房租賃市場，涉足租賃市場的資本與開發商預期將繼續大幅增加。

樓建波說，“由于租賃企業前期資金壓力大、回籠慢，占用資金時間較長，企業無法再依賴銀行的短期融資，應衍生出能為企業提供中長期支持的金融產品。”

安居客房產研究院首席分析師張波指出，目前國內長租公寓租金回報率僅為3%，很多項目回報甚至不達融資成本水平。未來，可加大住房金融支持力度，豐富房地產信托投資基金(REITs)的稅收優惠和分紅制度，拓展多元產品類型。