1月8日，房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行舉行2017深圳房地產(chǎn)市場年度發(fā)布會(huì)，對2017年深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行了全方位、深層次的解讀，并對2018年深圳樓市的走向及各物業(yè)市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)判。

住宅市場

深圳房價(jià)“穩(wěn)”字當(dāng)頭 成交量、成交面積大幅萎縮

2017年是響應(yīng)國家宏觀樓市調(diào)控，踐行長效機(jī)制之年，頻率高、范圍廣、史上最嚴(yán)等關(guān)鍵字可以用來總結(jié)去年出臺(tái)的調(diào)控政策的特點(diǎn)。2017年出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策措施超過200次，調(diào)控范圍也從東部擴(kuò)展到了中西部，從一二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到三四線城市，中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控，形成“合力效應(yīng)”。

“五限”加上利率上調(diào)，嚴(yán)查消費(fèi)貸、首付貸，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等措施抑制短期投機(jī)需求，穩(wěn)定市場預(yù)期。一系列“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施接連出臺(tái)，令全國房地產(chǎn)市場熱度迅速降溫，截至2017年11月，一線、二線、三線城市的房價(jià)環(huán)比增幅分別回落至0.7%，4.7%和6.9%。

雖然深圳這一年并沒有出臺(tái)新的調(diào)控重磅政策，但整體市場的表現(xiàn)始終在調(diào)控的影響之下。深圳上半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)大降近七成，雖下半年供應(yīng)有所增加，但全年住宅新房供應(yīng)量仍同比下降26%，2017年住宅新房供應(yīng)量以327萬平方米創(chuàng)下歷史新低，其在全年商品房供應(yīng)中的占比也降至55%，全年成交面積也同比下降38%。全年成交價(jià)格雖較上年上升1.85%，但連續(xù)15個(gè)月維持在每平方米5.5萬元左右，價(jià)格維穩(wěn)效果突出。

與此同時(shí)，“限貸限購”下公寓類產(chǎn)品的增加也拉高近兩年商業(yè)物業(yè)在商品房供應(yīng)中的占比，由之前的不足15%升至20%以上。戴德梁行大中華區(qū)副總裁暨華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍認(rèn)為，因?qū)W區(qū)、落戶等配套不完善及首付、貸款利率較高等明顯缺陷，未來在長效機(jī)制建成和有形之手逐漸撤出之時(shí)，公寓類產(chǎn)品可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。

他分析，自2016年10月深圳出臺(tái)“史上最嚴(yán)新政”后，深圳新房的成交均價(jià)一直保持在非常平穩(wěn)的水平，預(yù)售、現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則也進(jìn)一步削弱了市場各方對房價(jià)持續(xù)攀升的預(yù)期;正是因?yàn)檫@種一步到位的調(diào)控令市場降溫并價(jià)格回穩(wěn)，才使得深圳樓市避免了各地持續(xù)加碼調(diào)控政策的局面，持續(xù)走穩(wěn)的市場也為接下來長效機(jī)制的建設(shè)鋪平了道路。

二手市場亦受到市場整體降溫的波及。2017年，二手住宅成交量較上年同期下降33%，反映整體市場需求量的一二手住宅成交總量798萬平方米，較上年同期下降35%。從戴德梁行監(jiān)測的中高端住宅價(jià)格指數(shù)來看，年初同比上年同期小幅上漲了1.9%，年末則同比下降了0.1%，2017年下半年出現(xiàn)微幅下調(diào);而租金除季節(jié)性因素波動(dòng)外，總體保持穩(wěn)中微升走勢。

未來展望

長效機(jī)制引導(dǎo)市場轉(zhuǎn)型 “有形之手”短期難以撤出

對于2018年的走勢，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事張曉端認(rèn)為，經(jīng)過多輪廣泛深入的調(diào)控，以“限購、限貸、限售、限價(jià)、限商”為代表的干預(yù)手段令房價(jià)總體趨于平穩(wěn)。為保持市場穩(wěn)定，同時(shí)為長效機(jī)制的建設(shè)營造穩(wěn)定的市場環(huán)境，“有形之手”短期不會(huì)退出，這意味著在未來一定時(shí)期內(nèi)房價(jià)上漲將難以得到支持。

漸趨穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場為長效機(jī)制的建設(shè)奠定了基礎(chǔ)，發(fā)展相對滯后的住房租賃市場將迎來大發(fā)展。走在前列的租賃市場建設(shè)已吸引多方力量——開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入、銀企合作為租賃物業(yè)的開發(fā)持有提供更多資金支持、關(guān)于租賃用房的金融創(chuàng)新不斷，大量需求將從商品房市場轉(zhuǎn)移，對于構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)市場、緩解房價(jià)上漲壓力、實(shí)現(xiàn)“住有所居”意義重大。

另一方面，深圳“十三五”期間計(jì)劃供應(yīng)人才住房和保障性住房35萬套，未來5年大量的保障性住房陸續(xù)投入使用，“保障的歸保障，市場的歸市場”雙軌并行的環(huán)境將更有利于商品住宅市場的市場化發(fā)展。

張曉端表示，隨著租賃市場建設(shè)的大力推進(jìn)、保障房覆蓋范圍擴(kuò)大，再加上未來逐步推進(jìn)財(cái)稅體制改革、住房金融市場與監(jiān)管制度的完善，住房市場長效機(jī)制有望最終建立，真正實(shí)現(xiàn)高端有市場、中端有支持、低端有保障的多層次、多主體、多渠道、多形式的穩(wěn)定健康的住房供應(yīng)體系。只有當(dāng)長效機(jī)制完全落實(shí)建成之時(shí)，行政調(diào)控手段才能無后顧之憂地徹底退出市場。

數(shù)讀2017年深圳樓市

深圳全年住宅新房供應(yīng)量較上年同期 下降26%

住宅新房供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低;全年成交價(jià)格連續(xù)15個(gè)月維持在每平方米5.5萬元左右

除去全自用的高品質(zhì)寫字樓外，全年寫字樓有8個(gè)新項(xiàng)目投入使用，存量上升至428.78萬平方米，租金則較上年同期上漲8.5個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來5年全市約有800萬平方米甲級物業(yè)入市，南山區(qū)占比高達(dá)75%

全市新增供應(yīng)67.8萬平方米，優(yōu)質(zhì)購物中心存量增至326.33萬平方米。大體量、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)體入市皆取得較好的招商效果，全市空置率處于2.71%的較低水平