北京西南百余公里處，河北涿州的“君臨天下御景園”被認(rèn)為是這座小城最高端的樓盤之一。過去一兩年間，這個(gè)樓盤加速開發(fā)，大批來自北京的購房人被吸引至此，豪擲百萬購房。

劉超(化名)是其中一位，如今讓他苦惱的是：買房入住已有一年多，房本兒依然沒有辦下來;早一些買房的業(yè)主，雖然拿上了房產(chǎn)證，卻遭遇無法賣房、過戶的問題。

記者連續(xù)數(shù)日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)環(huán)京區(qū)域數(shù)一數(shù)二的高端樓盤，辦不下證、賣不了房是卡在了不動(dòng)產(chǎn)登記的落宗上。此前，燕郊美林灣、福成五期等多個(gè)樓盤也出現(xiàn)了“落宗難”。

入住一年多房本兒“難產(chǎn)”

劉超是抱著“趕末班車”的心情買的房。

2016年，政策逐漸利好涿州等環(huán)京區(qū)域房地產(chǎn)市場，價(jià)格瘋狂上漲。等到他買房時(shí)，君臨天下御景園已經(jīng)從每平方米幾千元飆漲至1.3萬元。

花100多萬元買下之后，房價(jià)又是一輪瘋漲，連二手房也一度被炒到近兩萬元/平方米，直至2017年限購令落地。這是涿州，也是環(huán)京樓市普遍的狀態(tài)。

然而，等住進(jìn)去一年多后，大批業(yè)主的房本兒遲遲沒有辦下來。

不僅如此，最早買房且拿到房產(chǎn)證的業(yè)主，也遭遇無法賣房過戶的問題。涿州當(dāng)?shù)囟辔淮碛皥@的中介經(jīng)紀(jì)人向記者透露，目前御景園小區(qū)很多房子都沒有辦下來房本兒，只能先簽合同，無法過戶，“即便是已經(jīng)拿到房本兒的，也卡在了落宗上。”

簡而言之，房產(chǎn)落宗就是落實(shí)土地的所有權(quán)屬性，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)證和土地證的關(guān)聯(lián)，而落宗的基本原則之一就是地上建筑物的性質(zhì)和土地的使用性質(zhì)必須相同。

君臨天下御景園小區(qū)雖然有部分房源已經(jīng)下了房本兒，但都還是房產(chǎn)證，并非不動(dòng)產(chǎn)證，因?yàn)檗k證時(shí)是在涿州啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記之前。如果房子再度上市交易，也面臨著落宗、換不動(dòng)產(chǎn)證的問題。如果不能落宗，也就意味著不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證、不能交易。

多個(gè)樓盤被曝落宗難

既然小區(qū)已經(jīng)入住，開發(fā)商按規(guī)程辦理落宗手續(xù)即可，為何買房多年仍未下證呢?

記者撥通了御景園售樓處的電話。一位工作人員介紹，目前辦證需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但涿州目前暫停了不動(dòng)產(chǎn)登記這一項(xiàng)目，因此辦證被擱置了下來，“估計(jì)今年6月能辦，但也不好確定。”

不過售樓處的說法立刻遭到了涿州市國土局的否認(rèn)。“御景園無法落宗，是因?yàn)殚_發(fā)商需要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。業(yè)主還是需要找開發(fā)商，催他們辦手續(xù)。”涿州市國土局方面解釋說，君臨天下御景園并未按照規(guī)劃施工建設(shè)，小區(qū)南部規(guī)劃為商業(yè)用地、北部為住宅用地，但建設(shè)過程中卻把南部蓋上了住宅，實(shí)際用途與規(guī)劃用途不符。“開發(fā)商需要辦理的手續(xù)，就是變更規(guī)劃用途。”

無法落宗的麻煩，并非僅出現(xiàn)在君臨天下御景園一家樓盤。記者在河北省網(wǎng)絡(luò)問政綜合服務(wù)平臺(tái)上看到，涿州東林家園、名流公寓等業(yè)主都曾向相關(guān)部門反映過買了房不能落宗的問題。網(wǎng)站上顯示，這些問題已經(jīng)移交給保定市國土局。

樓市火爆“搶房”埋隱患

在“從緊從嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策影響下，涿州等環(huán)京區(qū)域樓市都在2017年出現(xiàn)了普遍性的降溫。到去年年底時(shí)，多地新房市場基本降至冰點(diǎn)。與此同時(shí)，當(dāng)年開發(fā)商突擊推盤，非常規(guī)操作埋下的“雷”也一個(gè)接一個(gè)地爆開。

“買房時(shí)售樓處人頭攢動(dòng)，被開發(fā)商忽悠著恨不得5分鐘選完房，哪顧得上研究樓盤資質(zhì)、手續(xù)的問題。”劉超說，當(dāng)時(shí)的疏忽，給現(xiàn)在辦證、賣房帶來了很大的麻煩。

但這種疏忽并非個(gè)例，而是涿州、燕郊等環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)市場中長期存在的問題。一位房地產(chǎn)從業(yè)人士透露，開發(fā)商想趕上樓市火爆的時(shí)機(jī)，就違規(guī)蓋樓、賣樓;房源有限，購房人又擔(dān)心房子“一天一個(gè)價(jià)”，急著簽合同。

其實(shí)，這些問題原本在購房環(huán)節(jié)就可以被業(yè)主發(fā)現(xiàn)、被監(jiān)管部門制止。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，開發(fā)商拿到的土地面積、位置、規(guī)劃用途等細(xì)節(jié)都嚴(yán)格呈現(xiàn)在土地證、規(guī)劃證等“五證”上，按規(guī)定都要對(duì)購房人出示。但在實(shí)際操作中，真正能出示且全部出示的，相對(duì)較少。

“別說五證了，有時(shí)候開發(fā)商只有一個(gè)土地證就敢賣房，最終辦房本兒都比較費(fèi)事，好幾年才能辦下來。”上述業(yè)內(nèi)人士提醒，購房人一定要到樓盤所在地住房建設(shè)部門的官網(wǎng)去查詢開發(fā)商是否辦理了商品房預(yù)售許可證。在“五證”中，這是最重要的一證，前面《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》四證都全了，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)發(fā)放商品房銷售或預(yù)售許可證。