記者從北京市大興區(qū)法院獲悉，該院審結(jié)的租賃合同糾紛中，涉房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的案件日益增多

在城市打拼的年輕人面臨的首要問(wèn)題就是租房。近日，記者從北京市大興區(qū)法院獲悉，從2014年到2017年11月近四年間，該院分別審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件650件、750件、971件、1064件，租賃合同糾紛呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。

作為距離北京市區(qū)最近的郊區(qū)，大興區(qū)的房屋租賃市場(chǎng)異常活躍。大興區(qū)法院紅星法庭副庭長(zhǎng)、審判員張杰介紹，在房屋租賃合同糾紛中，涉房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的案件日益增多。部分中介會(huì)先租賃再轉(zhuǎn)租，等合同到期或解除后，以各種理由拖延或拒絕退還押金，“要求退還押金的案件占半數(shù)以上”。

中介公司違約

房客起訴維權(quán)

2016年5月，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與孫某簽訂房屋租賃合同。該合同中載明：甲方為房屋出租方，乙方為房屋承租方，丙方為經(jīng)紀(jì)方。其中，丙方為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，其對(duì)三方的房屋租賃合同及合同補(bǔ)充協(xié)議所確認(rèn)的各項(xiàng)條款承擔(dān)保證責(zé)任。

租賃合同約定，租賃期限自2016年5月17日至2017年5月16日，房屋租金為每月3700元。不過(guò)，該合同書抬頭甲方處為空白，甲方也沒(méi)有簽字。孫某與該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均在合同上簽字蓋章。

起租當(dāng)日，孫某向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付了3000元中介費(fèi)、半年租金22200元、3700元押金等費(fèi)用。2016年10月2日，孫某向該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司再次支付半年租金22200元。

2016年11月17日，因該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未向租賃房屋的業(yè)主交納房屋租金，業(yè)主要求孫某騰退房屋或者向業(yè)主繼續(xù)交納房屋租金。無(wú)奈之下，孫某向業(yè)主交納了自2016年11月17日之后的房屋租金。

隨后，孫某將該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴至法院，請(qǐng)求法院判決解除其與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》，要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付已交付的租金22200元、押金3700元，并支付其自2016年11月17日起至實(shí)際支付之日止的利息。該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未應(yīng)訴答辯，法院公告送達(dá)后依法缺席審理此案。

大興區(qū)法院認(rèn)為，通過(guò)審查合同具體內(nèi)容可以認(rèn)定，是該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將商品房住宅交由孫某使用，由孫某向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司給付租金、押金(保證金)等各項(xiàng)費(fèi)用，故應(yīng)認(rèn)定是該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為出租人與承租人孫某簽訂的房屋租賃合同。故判決支持孫某要求解除房屋租賃合同的訴訟請(qǐng)求，并要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還孫某租金22200、押金3700元，同時(shí)向?qū)O某支付自2017年4月28日起的利息。

“因房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未能與出租房屋的業(yè)主妥善處理租賃事宜，才造成業(yè)主要求孫某騰退房屋的情況，故法院支持了孫某提出的絕大部分訴訟請(qǐng)求。”大興區(qū)法院紅星法庭代理審判員劉更超分析說(shuō)。他還指出，因房屋是該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從業(yè)主處租賃的，該公司實(shí)際上是二房東，孫某是次承租人，該公司有義務(wù)保證孫某可以正常使用租賃房屋。二房東的行為嚴(yán)重違反合同約定，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，孫某有權(quán)要求解除合同、要求二房東退還押金、租金并支付違約金。“合同法明確規(guī)定，因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”劉更超補(bǔ)充說(shuō)。

中介轉(zhuǎn)租頻現(xiàn)

糾紛多維權(quán)難

目前，房屋中介在房屋租賃市場(chǎng)中扮演的“角色”多樣，他們不再僅限于提供居間服務(wù)，在與房東簽訂委托代理或租賃合同后，中介公司常常直接與承租人簽訂合同、收取租金的情況也開始出現(xiàn)，即出現(xiàn)中介代理、轉(zhuǎn)租的情況。

張杰介紹說(shuō)，房屋中介公司從房東處租賃房屋后，再轉(zhuǎn)租給房客，除收取租金外，中介還會(huì)向次承租人收取中介費(fèi)。

據(jù)大興區(qū)法院統(tǒng)計(jì)，在涉中介房屋租賃糾紛中，要求退還押金的糾紛占這類案件的半數(shù)以上。張杰表示，在合同到期或解除后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司往往以各種理由拖延或拒絕退還押金。

由于對(duì)房屋租賃市場(chǎng)和租房環(huán)境并不熟悉，不少租客選擇通過(guò)房屋中介公司獲取房源信息。租房人往往是通過(guò)熟人、網(wǎng)上或者就近找門店等方式獲取房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司信息。“租房人對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司缺乏了解，這會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人將對(duì)方起訴至法院后，往往無(wú)法提供準(zhǔn)確的送達(dá)信息。”張杰說(shuō)。

糾紛產(chǎn)生后，房屋產(chǎn)權(quán)人及實(shí)際使用人面臨維權(quán)難。張杰表示，因?yàn)樽赓U期限較短，爭(zhēng)議金額相對(duì)較少，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在遇到經(jīng)營(yíng)困難時(shí)往往跑路走人，造成訴訟成本高，經(jīng)常需要公告送達(dá)。同時(shí)因房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司人去樓空，賬戶沒(méi)錢，款項(xiàng)執(zhí)行難以到位。

及時(shí)固定證據(jù)

依法有效維權(quán)

租房市場(chǎng)中，房屋中介良莠不齊。張杰建議，租房前，承租人應(yīng)事先關(guān)注房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的公示信息，選擇商譽(yù)良好的機(jī)構(gòu)，不要選擇被列入失信名單、遭受行政處罰、被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與注冊(cè)場(chǎng)所不一致等具有不良記錄的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

“房屋產(chǎn)權(quán)人不要輕信在小區(qū)內(nèi)有門臉?lè)康姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，應(yīng)審慎選擇交易對(duì)象，防止自己的房屋被加裝隔斷后群租。”張杰建議，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租行為在合同中進(jìn)行限制，必要時(shí)要經(jīng)常檢查租賃房屋，防止房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向次承租人收取高額租金后跑路走人。

記者了解到，租客與房屋中介所簽訂的房屋租賃合同存在瑕疵時(shí)，會(huì)導(dǎo)致后期維權(quán)難。對(duì)此，張杰建議，承租人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審閱合同條款，并妥善保存合同、發(fā)票等單據(jù)。在辦理入住及退房時(shí)，簽訂書面交接清單，對(duì)房屋裝修狀況、室內(nèi)物品情況、房門鑰匙及門禁卡數(shù)量、水電燃?xì)獗肀頂?shù)等作詳細(xì)記錄，防止掛一漏萬(wàn)。

他還提示，在發(fā)生糾紛時(shí)，要及時(shí)與房產(chǎn)中介公司溝通，可采取錄音、拍照、攝像等簡(jiǎn)便有效的方式固定證據(jù)。

最后，張杰表示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)自身監(jiān)管，強(qiáng)化對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)加盟分公司的資信審查，規(guī)范公司印章及各類單據(jù)的管理，制訂權(quán)利義務(wù)對(duì)等、內(nèi)容清晰的格式合同。