上海商品住宅市場“小陽春”或難再現，樓市調控政策難松動，下行趨勢會進一步強化。

據同策研究院監測數據顯示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市場成交均價43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度較明顯。

同策研究院首席分析師張宏偉向記者表示，從市場量價發展節奏來看，由于各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證預計加快審批、資金面壓力兌付加大、開發企業加大推盤節奏沖業績等因素，預計2018年前三季度上海商品住宅市場的成交表現將是“以價換量”。

張宏偉進一步稱，2018年房企資金面壓力較大，預計實質性大范圍降價或將在春節后二季度開始。因此，前三季度整體表現為“以價換量”，為2018年上海商品住宅市場“寒冬階段”。

釋放貨值將增加

據同策研究院監測數據顯示，截至2月26日，上海商品住宅存量面積雖然僅僅有482萬平方米，但是，市場去化速度由2016年1月份-12月份的月均108萬平方米左右，降低到2017年下半年以來(截至2018年2月25日)的月均42萬平方米。這說明，整個上海商品住宅市場“寒冬已至”(盡管有限簽和預售審批的因素，但是不影響2018年大趨勢)。

據張宏偉透露，上海商品住宅市場因“限價”、“限簽”、房企“高價地王”項目推盤節奏調整等因素，導致房企銷售業績表現不及預期。截至2017年年底，上海商品住宅市場符合預售條件的貨值大約有6000億元沒有正常釋放，像萬科、融創等大牌房企百億元以上貨值因為上述原因無法正常釋放。

張宏偉稱，假如2018年上半年預售審批加快，釋放出3000億元(2017年上海商品住宅總銷金額2920億元，釋放一半貨量就相當于去年一年的總銷)貨值入市銷售，市場供應量就會快速增加，短期內的樓市供求關系很快也會得到逆轉。

進入二、三季度后，上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上，存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

高價地或降“底價”入市

過去一年多的調控政策，熱點一、二線城市多有涉及，尤其限價政策較嚴。在一線城市，很多高價地王項目都主動推遲入市時間。

張宏偉表示，預計上海這些高價地項目入市時間會集中在今年3月份之后入市，尤其是2016年下半年以來拿的高價地項目。

據記者了解，2016年是房企全國化擴張的重要節點，不少房企因在三、四線城市布局而備受煎熬，因此都在這一時期全面回歸一、二線城市拿地。彼時，上海連郊區板塊樓面價都屢屢超過預期，而這些項目將集中在2018年入市。

因為大部分高周轉房企都有出售需求和業績沖刺指標，企業面臨銀行、金融機構貸款到期的兌付壓力，即使降低定價，也不得不入市銷售換取現金。

張宏偉表示，現在單個樓盤一次性推出的貨量在200套-300套之間，如果高價地王集中在二季度推貨，市場成交量會有起色，但首次開盤的房源價格應該會低于預期。

從目前上海樓市反映情況來看，盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價，但已經有部分房企開始主動放棄“底線”，主動適應政府的指導價格措施積極跑量。

實際上，自2017年12月份以來，已經有個別房企出于回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，主動“大幅降價”，預計2018年前三季度會有更多的房企放棄自己的價格“底線”，有更多的項目因為資金兌付壓力而主動大幅降價。

更重要的是，中原地產首席分析師張大偉表示，2018年是房企最近4年資金壓力最大的一年。在內地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大，若房企不能有很好的現金回款，還債壓力也很大。

綜合來看，上海房企與市場博弈的籌碼越來越少，如何提升盈利越發重要。