無論是去年的十九大，還是今年“兩會”的《政府工作報告》，都在清晰的傳遞政府意圖建立多層次的住房供給體系和保障體系的決心。各地方政府近年來也積極響應(yīng)號召，不斷調(diào)整土地競拍、住房保障、房屋租賃等相關(guān)政策，增加自持房屋類型入市、完善租賃保障體系，這一系列深度的政策變更正引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變革。

同時，供給側(cè)改革的力量也推動著我國住房供給體系進(jìn)入深水區(qū)，傳統(tǒng)地產(chǎn)商“開發(fā)+銷售”的模式正在政策引導(dǎo)和市場力量的雙重作用下快速向“商品房+租賃房+保障房”等多層次供應(yīng)體系轉(zhuǎn)變。過去，由政府主導(dǎo)的住房供給體系是基石，但在需求日益增加的今天，不僅要增加數(shù)量，還要兼顧社區(qū)成熟度、交通便利程度等因素，盡可能提供更完善的服務(wù)。所以，發(fā)動市場力量、發(fā)展租賃市場、鼓勵開發(fā)商自持、鼓勵市場化供給，能夠成為供給側(cè)改革的有效補(bǔ)充。

長租市場亟待金融助力

在這一背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正在重新定位市場角色，積極通過資本市場布局，快速參與到多元住房供給體系中去。尤其是在長租公寓這片萬億級藍(lán)海，近年來萬科、龍湖、旭輝、遠(yuǎn)洋、保利等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入該領(lǐng)域。

不過，即便是這些行業(yè)巨頭，面對長租市場投入大、周期長、利潤薄的特點(diǎn)，也在盡可能的想辦法獲取融資上的支持。

而不久前，保利、碧桂園、旭輝等多家房企先后發(fā)行了多筆租賃住房REITs，其中碧桂園的租賃住房REITs總規(guī)模高達(dá)100億元。“我們已經(jīng)獲得了銀行和證券市場的數(shù)千億元資金支持，包括今年2月份獲批發(fā)行總額度100億元、國內(nèi)最大的長租公寓儲架發(fā)行類REITs產(chǎn)品，這將有助于碧桂園快速實(shí)現(xiàn)盈利模式。目前我們計劃3年發(fā)展100萬套長租公寓，未來則會打造長租城市，每個項(xiàng)目規(guī)模都在2萬間以上。”碧桂園方面稱。

但相比于租賃證券化產(chǎn)品的快速發(fā)展，由于此前監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)融資政策的不斷收緊，A股房企在租賃住房領(lǐng)域的直接融資仍是空白，100多家滬深上市房企當(dāng)下只能“繞道”獲取租賃住房的融資支持，在一定程度上延緩了他們推進(jìn)租賃住房發(fā)展的速度。

“如果滬深上市房企能夠從A股市場獲取直接融資，一方面可以有效降低企業(yè)的融資成本，另一方面也是順應(yīng)分類調(diào)控的基調(diào)。”某長租公寓企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，“自持租賃市場的發(fā)展一方面確實(shí)會加速行業(yè)變革，另一方面也考驗(yàn)著房企的綜合實(shí)力。而獲取自持物業(yè)顯然需要具備足夠的資本實(shí)力和市場支持”。

實(shí)際上，在“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”指引下，資本市場正逐步加強(qiáng)對自持、租賃等方面的保障力度，這從上述租賃證券化產(chǎn)品的快速發(fā)展也可以看出。而有消息人士稱，近期證監(jiān)會、交易所也都在加強(qiáng)研究相關(guān)政策。“目前拓寬租賃地產(chǎn)的融資通道是相關(guān)部門的工作重點(diǎn)，A股市場作為上市房企重要的直接融資渠道，未來有望得到充分利用”。

A股現(xiàn)首單自持租賃融資

值得注意的是，當(dāng)下已經(jīng)有A股房企開始嘗試在滬深市場上進(jìn)行自持住房項(xiàng)目的融資。

3月16日，宋都股份發(fā)布公告稱，擬非公開發(fā)行不超過2.68億股，募集資金總額不超過10億元，用于杭州大江東相賢府和杭州富陽麓宸府項(xiàng)目的自持部分。項(xiàng)目建成后，合計增加自持住宅面積約4.4萬平方米，將迅速選擇合適方式投入到杭州的住房供應(yīng)市場。

而據(jù) 記者了解，浙江省、杭州市正成為政府和市場共同參與構(gòu)建多層次住房供給體系的先行先試區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計，杭州2016年人才凈流入8.90%高居榜首，遠(yuǎn)高于排在第二位的長沙的4.28%。人才的凈流入帶來巨大房屋居住需求，使得近年來杭州銷售市場火爆的同時，租賃房市場規(guī)模也以每年10%左右的速度增長。截至2017年5月，杭州全市登記出租房屋72.7萬戶，承租人員約428萬。

“浙江是民營資本最發(fā)達(dá)和活躍的地區(qū)，宋都作為浙江本土上市房企，本次定增用于加碼自持房屋建設(shè)，不斷探索和參與多元住房供給體系的體現(xiàn)，有望獲得資本市場的正向支持。也有助于宋都股份加速房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元布局，在這一領(lǐng)域更為快速的成長。”有行業(yè)分析人士稱，“相信在浙江企業(yè)先行先試后，會有很多市場力量參與到這股大潮中”。

此外，公告顯示，宋都股份兩個自持項(xiàng)目的內(nèi)部收益率僅為1.54%和1.65%，遠(yuǎn)低于一般商品房10%以上的凈利潤率。“在這種情況下，確實(shí)也需要借助資本市場的力量大力發(fā)展自持，應(yīng)該說資本仍是住房供給體系改革的第一源動力。畢竟，開發(fā)商自持是70年乃至更長時間的長期事業(yè)，及時有效的金融支持才能讓這個行業(yè)更好的發(fā)展下去。”上述分析人士稱。