跑在風(fēng)云詭譎的房地產(chǎn)行業(yè)賽道上，“小心駕駛”多年的龍湖地產(chǎn)正在進(jìn)行從“特長生”到“多面手”的轉(zhuǎn)換。3月23日，在2017年業(yè)績會上，龍湖地產(chǎn)宣布擬更名“龍湖集團(tuán)”。用龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍的話說，更名不是為了分拆業(yè)務(wù)各自獨立上市，而是要強化各業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同賦能。

回顧過去的一年，龍湖市值從575億港元躍升至1157億港元，銷售額從881億元躍升至1561億元，銷售規(guī)模與市值同一年跨入千億元陣營。直至現(xiàn)在，龍湖地產(chǎn)依舊是銷售規(guī)模與市值匹配度最高的上市房企之一。

但2018年，在龍湖人眼中，龍湖將迎來一場變身，成為跟以前不一樣的龍湖。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉稱，改變的是“戰(zhàn)略格局和能力”，不變的是“初心”。

變身“多面手”

“限購政策“祭出的2011年，對開發(fā)商的沖擊是難以想象的。彼時，想挖護(hù)城河的房企，無不對低成本融資術(shù)充滿欲望，因為這意味可以活下來，走得遠(yuǎn)。7年間，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策從“一刀切”到“因城施策”，房價起落間，龍湖曾因規(guī)模高速快跑而上位，也曾為放棄單一追求規(guī)模猶豫而停滯不前。

2017年，龍湖集團(tuán)簽約額同比增長77.1%至1560.8億元;營業(yè)額720.8億元，同比增長31.5%。其中，投資性物業(yè)租金收入25.9億元，同比增長35.6%; 歸屬于股東的凈利潤126.0億元，減除少數(shù)股東權(quán)益及評估增值等影響后之核心凈利潤97.7億元，同比增長25.9%;毛利同比增長53.3%至244.4億元，毛利率為33.9%;核心稅后利潤率為18.3%，核心權(quán)益后利潤率為13.6%;凈負(fù)債率47.7%，在手現(xiàn)金267.6億元。

不難看出，多年小心駕駛，換擋調(diào)“快慢”之后，龍湖控制住了杠桿，尋得了“有質(zhì)量增長”路徑。其路徑如下，以地產(chǎn)開發(fā)為核心，提高商業(yè)運營、長租公寓及物業(yè)服務(wù)經(jīng)營型資產(chǎn)收入，形成四大主航道業(yè)務(wù)多維布局，同時培育康養(yǎng)、產(chǎn)城等點心創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

據(jù)《 》記者觀察發(fā)現(xiàn)，對于四大主航道業(yè)務(wù)，龍湖均定下了目標(biāo)， 即“三個’保持’，一個’做到’”。“四大主航道業(yè)務(wù)是有順序的”，邵曉明稱，首先新房銷售會保持穩(wěn)健增長，今年將完成2000億元銷售額;商業(yè)運營業(yè)務(wù)已打磨多年，年回報率在6%以上，未來會根據(jù)整體資產(chǎn)負(fù)債表的能力來確定每年投入量，控制好速度;長租公寓冠寓去年開了15000間，今年還會新開5萬間左右，目前業(yè)務(wù)模型還在打磨，處在投入期，基本能打平，最終目標(biāo)要把它變成賺錢業(yè)務(wù)，進(jìn)入相對成熟期后，輕資產(chǎn)類的長租公寓毛利率35%左右，凈利潤率能到12%-15%，以后如果能做到15%，IRR 達(dá)20%以上，將是非常賺錢的生意;物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在已找到盈利模式。

在這張計劃表上，龍湖為四大主航道業(yè)務(wù)敲定了“奮斗”版圖。其圖如下，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)行業(yè)保持前十;商業(yè)運營業(yè)務(wù)保持行業(yè)前五;長租公寓業(yè)務(wù)做到行業(yè)前三;物業(yè)服務(wù)規(guī)模保持行業(yè)前十。到2020年，龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售規(guī)模目標(biāo)是3000億元，商業(yè)運營、長租公寓、物業(yè)服務(wù)收入目標(biāo)是分別超過60億元、60億元、30億元，即地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的經(jīng)營型業(yè)務(wù)收入超過150億元，這被邵明曉認(rèn)為是“應(yīng)對行業(yè)變局的有力支撐”。

有業(yè)內(nèi)人士稱，“應(yīng)對行業(yè)變局的有力支撐”來自以低成本找到錢的能力，練就這種能力則需要主營開發(fā)業(yè)務(wù)銷售規(guī)模不掉隊，經(jīng)營型資產(chǎn)收入帶來大量現(xiàn)金流，同時在整個行業(yè)加杠桿時，保持“冷靜自律”，才能得到來自于評級機構(gòu)和資本市場的“紅利”，讓一家民營房企的凈負(fù)債率保持50%-60%之間，同時資本成本降至4.5%。

更名不為“分拆業(yè)務(wù)上市”

對于房地產(chǎn)企業(yè)更名，鏈家可能更為“徹底”，直接去掉”地產(chǎn)“二字，以互聯(lián)網(wǎng)平臺去做地產(chǎn)生意。當(dāng)然，鏈家稍顯特殊。主營開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)更名更多則是其非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已然形成規(guī)模，找到盈利模式甚至在其細(xì)分市場上占據(jù)了一定地位。同時，不排除未來有拆分業(yè)務(wù)獨立上市的戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計。

“更名是基于自身能力、戰(zhàn)略視野和業(yè)務(wù)協(xié)同的設(shè)計，不是為了分拆，或者為了財技、估值，龍湖不太看這種機會。”吳亞軍直言，“我們希望通過更名，各業(yè)務(wù)在客戶數(shù)據(jù)價值協(xié)同，核心競爭力協(xié)同以及品牌協(xié)同上，產(chǎn)生新的機會，有利于我們吸附資源和人才，讓龍湖在垂直領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)沉淀釋放出更大能量”。

邵明曉補充道，“通常理解成為集團(tuán)后，下面幾個板塊，到一定時期可分拆掉。未來會有這個可能性，但這不是目前的戰(zhàn)略方向，龍湖的戰(zhàn)略是把幾個業(yè)務(wù)協(xié)同和整合打通。如果每個板塊都成為獨立上市公司，它們之間的協(xié)同性會打折的。”

邵明曉進(jìn)一步稱，無論是住宅、商業(yè)、物業(yè)，還是長租公寓，四大主航道業(yè)務(wù)都是龍湖集團(tuán)不可分割的戰(zhàn)略核心資產(chǎn)，龍湖更傾向于盡量在一個大池子里做協(xié)同。單純地，短期地用某個業(yè)務(wù)去搞資本運作，龍湖不會做。

“今年龍湖提出’空間即服務(wù)’，不是說要搞全新東西，而是要基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)空間場景，借助新技術(shù)更好觸達(dá)、了解、服務(wù)客戶。我們內(nèi)部正在搭建IT基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，希望在成本、效率、體驗上做更深入的數(shù)據(jù)積累，這個池子將是一個不可分割的大體系。”

換言之，龍湖想把連接空間與人的生意越做越大。