去年上市房企融資大起底

個(gè)別信托融資成本高達(dá)11%

隨著上市房企2017年年報(bào)的陸續(xù)披露，上市房企的融資情況相繼浮出水面。

從上市房企融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，銀行貸款占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，中票、公司債也為多家上市房企所青睞。但部分上市房企融資結(jié)構(gòu)中，信托融資占比過(guò)半，對(duì)信托資金的依賴程度較高。

從融資成本來(lái)看，銀行貸款、中票、公司債等方式融資成本多在4%-5%之間，與信托融資相比優(yōu)勢(shì)明顯。 記者整理目前已披露2017年年報(bào)的30余家上市房企信托融資數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上市房企信托融資成本大多集中在6%-10%之間，個(gè)別公司的信托融資成本達(dá)11%。

融資成本多在10%以下

記者統(tǒng)計(jì)的33家上市房企2017年年報(bào)中，有8家公司透露了信托融資的情況。其融資成本大多集中在6%-10%之間，部分信托融資成本達(dá)11%。

從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，具有國(guó)企、央企背景、實(shí)力雄厚的上市房企，往往能獲得成本較低的信托融資。以中糧地產(chǎn)為例，截至2017年12月31日，其信托融資余額為20.59億元，融資成本區(qū)間在6%-6.61%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上房企信托融資成本的一般水平。根據(jù)其披露數(shù)據(jù)顯示，建信信托于2016年向其孫公司提供了一筆為期兩年、總額18億元的信托貸款，貸款利率僅為6%。

除中糧地產(chǎn)外，津?yàn)I發(fā)展也詳細(xì)披露了其2017年信托融資的情況。其年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，津?yàn)I發(fā)展2017年信托融資余額合計(jì)為65億元，其中來(lái)自渤海信托的兩筆合計(jì)30億元的三年期貸款利率較低，均為5.7%，而來(lái)自北京信托的35億元三年期貸款利率較高，在8.9%-10.5%。

除上述公司外，披露數(shù)據(jù)的上市房企信托融資成本均相對(duì)較高：中航地產(chǎn)7%-8%、陽(yáng)光股份8%、嘉凱城7%-11%、浙江廣廈10.5%……當(dāng)然，信托融資成本與融資期限、資金數(shù)量、抵質(zhì)押措施等多種因素有關(guān)，但融資方的實(shí)力水平往往更被信托公司所看重。

另外，華夏幸福雖未披露年報(bào)數(shù)據(jù)，但根據(jù)其披露的公告內(nèi)容，仍可一窺其項(xiàng)目公司信托股權(quán)融資的情況。3月15日，華夏幸福披露多份下屬子公司擬簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的公告，其中涉及信托交易方為大業(yè)信托和國(guó)通信托。華夏幸福子公司京御地產(chǎn)擬以26.42億元收購(gòu)大業(yè)信托持有的項(xiàng)目公司48.39%股權(quán)，而此前大業(yè)信托向項(xiàng)目公司實(shí)際增資25億元，資金使用時(shí)間不超過(guò)一年(以公告時(shí)間估算)。國(guó)通信托則是增資9.6億元、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款9.96億元，資金使用時(shí)間不超過(guò)8個(gè)月(同上)。如不考慮其他費(fèi)用進(jìn)行粗略計(jì)算，則華夏幸福信托股權(quán)融資成本大致為6%。

與急需信托等非標(biāo)渠道“續(xù)命輸血”的中小房企相比，上市房企不僅可獲得來(lái)自資本市場(chǎng)的資金，銀行貸款、公司債券等融資方式與動(dòng)輒成本超過(guò)10%的信托資金相比，優(yōu)勢(shì)也更為明顯。

事實(shí)上，融資成本歷來(lái)是房地產(chǎn)公司所最關(guān)心的問(wèn)題之一。上市房企在融資過(guò)程中，也會(huì)對(duì)融資成本及費(fèi)用進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。以北辰實(shí)業(yè)為例，其在年報(bào)中即披露稱，“公司積極推進(jìn)資本擴(kuò)張戰(zhàn)略的實(shí)施，借助‘總部融資’平臺(tái)，努力探索創(chuàng)新融資渠道，報(bào)告期內(nèi)，公司成功完成二零一七年度第一期13.2億元中期票據(jù)發(fā)行，并在利率上行前最后的時(shí)間窗口，成功下調(diào)兩筆存續(xù)非銀融資利率，全年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用約3200萬(wàn)元”。

上市房企融資

信托占比或?qū)⑻嵘?/p>

雖然多數(shù)房企的融資渠道以銀行為主，但在眾多上市房企中，也存在“偏愛(ài)”信托的上市公司。

記者發(fā)現(xiàn)，目前上市房企披露的2017年年報(bào)中，有部分公司可以推算出信托融資比重。例如，中糧地產(chǎn)截止到2017年年底信托融資余額為20.59億元，合計(jì)融資余額為265.66億元，占比7.75%;陽(yáng)光股份信托融資余額6.41億元，期末融資總額24.48億元，占比26.18%;嘉凱城信托融資余額71.44億元，合計(jì)117.05億元，占比61.03%。

值得注意的是，上述三家公司中，除中糧地產(chǎn)外，其余兩家2017年信托融資比重都有所提升：2017年陽(yáng)光股份信托融資比重同比提升了2.88個(gè)百分點(diǎn)，而嘉凱城更是提升了32.68%。

另外，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會(huì)公布的2017年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)排行榜上，上述三家公司中僅有中糧地產(chǎn)上榜且排名前40名。作為上市且排名靠前的房企，其仍能獲取較多銀行資金的支持，融資成本較低。

不過(guò)，隨著今年房企融資渠道不斷收緊，預(yù)計(jì)信托在上市房企融資中的占比將會(huì)逐步提高。據(jù)某資管資深人士介紹，目前銀行對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)已收縮至低位。從項(xiàng)目選擇上看，多家銀行只做滿足“432”條件的開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和并購(gòu)貸類產(chǎn)品。另外，房企公司債發(fā)行也繼續(xù)收緊。在2018年強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿的環(huán)境下，即使是“不差錢(qián)”的上市房企，或許也將面臨資金短缺、資金成本上揚(yáng)的問(wèn)題。