本輪調(diào)控中，不少城市都實(shí)施了“剛需”優(yōu)先的政策，包括在公積金貸款、購房資格等方面。

進(jìn)入4月，也就開啟了“五一”樓市前的傳統(tǒng)推盤黃金檔期。不過，在當(dāng)下?lián)u號(hào)賣房、加碼限售限購以及降杠桿等多種調(diào)控手段持續(xù)的大環(huán)境之下，今年的“五一”樓市將呈現(xiàn)怎樣的走向?市場(chǎng)人士表示，本輪調(diào)控疊加了“兩會(huì)”后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的預(yù)期政策，進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”的調(diào)控思路。料未來的政策還是會(huì)以“因城施策、一城一策”為基調(diào)，不排除部分熱點(diǎn)城市還將繼續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

對(duì)于未來樓市走勢(shì)，著名房地產(chǎn)專家黎文江表示，廣州的調(diào)控不會(huì)放松。對(duì)消費(fèi)者而言，今年要關(guān)注貸款利率的上升;對(duì)房企而言，地價(jià)成本高將使房企利潤(rùn)降低。同時(shí)，租購?fù)瑱?quán)以及以長(zhǎng)租形式出現(xiàn)的農(nóng)村集體用地住宅也會(huì)對(duì)樓市造成沖擊。

從政策層面看，調(diào)控仍在繼續(xù)進(jìn)行中。自3月下旬以來，包括杭州、大連、長(zhǎng)沙、深圳、武漢、西安、海南等在內(nèi)的十余個(gè)熱點(diǎn)城市和省份紛紛出臺(tái)了樓市新政策。這當(dāng)中，除了限購、限售、提高首付比例等常規(guī)手段外，“搖號(hào)賣房”“首套優(yōu)購”“造假禁購”等差別化舉措也已在多地實(shí)施。

政策手段：

調(diào)控加碼+利率上調(diào)

具體而言，搖號(hào)賣房、加碼限售限購以及降杠桿是本輪調(diào)控的主要手段。例如，杭州、西安、武漢等城市相繼出臺(tái)了搖號(hào)賣房的調(diào)控措施，這些城市均規(guī)定，商品房項(xiàng)目意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，不得以任何名義收取“價(jià)外價(jià)”。此外，深圳還推出了房?jī)r(jià)“三合一”新政，表明決策層對(duì)于降低金融杠桿、防控金融風(fēng)險(xiǎn)非常重視。在全面去杠桿的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投機(jī)化”的意圖非常明顯，就是要回歸居住的屬性。

同時(shí)，房貸利率則不斷上調(diào)。春節(jié)以來，全國(guó)各城市的房貸利率都已普遍上浮了15%以上。值得關(guān)注的一個(gè)新信號(hào)是，日前，南京地區(qū)的房貸利率折扣再度上調(diào)。據(jù)報(bào)道，目前南京22家主流銀行對(duì)首套房貸利率上浮20%已是主流;對(duì)于二套房，當(dāng)前銀行主流的房貸利率是執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮25%或30%，與上月相比，上浮30%的銀行更多了。

市場(chǎng)氛圍：

成交量跌 預(yù)期趨冷

從市場(chǎng)層面看，具體到廣州的住宅市場(chǎng)成交量，確實(shí)是在下跌。自2017年“3·30”新政出臺(tái)以來，廣州的一手住宅成交量就萎縮明顯。官方數(shù)據(jù)顯示，2017年3月30日至2018年3月28日，廣州一手房網(wǎng)簽成交76696套，成交面積約83.64萬平方米，均價(jià)為16582元/m2。而2016~2017年同期，全市的成交套數(shù)為134113套，成交面積約146.17萬平方米，均價(jià)16760元/m2。直觀的數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，新政一周年廣州一手房成交量大減，無論是成交套數(shù)還是成交面積，跌幅均超過四成。再從今年一季度的成交看，網(wǎng)易統(tǒng)計(jì)“陽光家緣”的數(shù)據(jù)顯示，1~3月一手住宅共成交15023套，銷售面積165573平方米，較去年同期的29896套、3243097平方米跌了近五成。

發(fā)展商應(yīng)對(duì)：

低開都賣 不再死守

對(duì)房企而言，成交量的下滑直接導(dǎo)致業(yè)績(jī)壓力。近期，上海多個(gè)豪宅獲得預(yù)售證“開閘”，不過，大部分被批復(fù)的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格，和周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛已成常態(tài)，部分樓盤的價(jià)格甚至已經(jīng)重回2016年時(shí)的開盤價(jià)。但盡管如此，開發(fā)商還是決定開售而不再“死守”。上海一房企人士表示：“多數(shù)項(xiàng)目都等了一年了。現(xiàn)在拿到證了該賣就賣，因?yàn)楹笃谡咭膊粫?huì)放松的。”中原地產(chǎn)分析人士也指出， 就當(dāng)下的入市價(jià)格而言，由于從去年10月份開始，政府在審價(jià)環(huán)節(jié)發(fā)揮了指導(dǎo)性作用，今年一季度新樓盤的價(jià)格基本沒有上浮，以3月份為例，上海成交量前十的項(xiàng)目中，有9個(gè)項(xiàng)目的套均價(jià)格在400萬元以下。

業(yè)界認(rèn)為，上海房企的這種“能賣則賣”的心態(tài)或許也將傳遞到廣州。日前，黃埔一新盤開售，其開盤價(jià)就明顯低于當(dāng)初的“吹風(fēng)價(jià)”。同時(shí)，更有房企以“公司活動(dòng)”之名推出全線產(chǎn)品9.8折的優(yōu)惠，這當(dāng)中雖然不排除有清尾貨的目的，但同時(shí)或許也代表了當(dāng)下房企“賣得快好世界”的市場(chǎng)預(yù)判。這個(gè)“五一”，會(huì)否有更多的房企“放價(jià)”促銷，值得拭目以待。

各地調(diào)控 越來越嚴(yán)

海南省：非瓊籍家庭限購一套住房，首付比例不低于七成，自獲得產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。提供虛假資料獲得購房資格者，5年內(nèi)不得在海南買房。

大連市、阜陽市：對(duì)部分區(qū)域?qū)嵤┝讼拶彙⑾奘邸?/p>

深圳市：實(shí)施“三價(jià)合一”政策，全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機(jī)購房，抑制二手房?jī)r(jià)格過快上漲。