針對房地產市場存在的部分銷售亂象，去年5月以來，多地先后出臺搖號購房政策，截至目前已在7個熱點城市實施。各地政策有何異同?具體如何實施?要達到什么效果?

各地搖號購房政策有何異同？

自去年5月上海、南京出臺新房銷售搖號政策后，長沙、成都等城市也在2017年內陸續出臺搖號政策。今年3月以來，實施搖號政策的城市不斷擴容，武漢、西安和杭州等城市也相繼發布了搖號新政。

目前實施新政的7個城市，搖號政策各有異同。記者梳理發現，其共同點在于均強調一次性申報所有房源，或一次性售出所有準售房源;都強調搖號購房過程的公平和公正，均提出由公證機構在搖號過程中進行指導。上海等地還特別明確項目代銷企業以及房地產經紀機構員工等不得入圍。

但不同城市的搖號政策也存在一定差別。比如在銷售范圍方面，上海和成都規定，“所有新建商品住宅項目”均采用搖號。而杭州、南京、長沙和西安等城市，則只針對購房客戶數量大于可供房源數量的項目。如杭州規定，意向客戶登記數少于推出房源數的，不需要公證搖號售房;武漢的搖號政策則非硬性規定，只建議“意向購房人數多于項目準售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售。”

值得一提的是，杭州、武漢、成都、長沙均對無房家庭給予優先選房的政策傾斜，部分城市甚至明確了剛需房源比例。如杭州規定，對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障;武漢規定，在預售備案均價低于18000元/平方米的新建商品住房項目中，低于120平方米的準售房源，采取公證搖號方式隨機選取不少于40%的比例納入無房家庭優先選房范圍;長沙則規定，“限房價、競地價”的商品住房項目和新建商品住房項目中144平方米以下戶型的普通商品住房，應優先滿足首套剛需購房群體。

搖號購房過程如何操作？

從各地出臺的搖號購房細則來看，房地產開發企業均應依據公證機構搖號結果，組織購房者按序選房并辦理有關手續，有關部門對選房和登記備案過程進行監督。

記者在上海市東方公證處看到，與以往開發商自行搖號確定選房順序不同，新政要求搖號排序必須在公證下進行，且使用公證機構提供的電腦搖號軟件，并由公證機構作全程現場監督公證，搖號排序結果當場公示。隨后，認購客戶將在開盤現場進行按序選房和簽約。

“以往開盤，開發商都是用自己的搖號系統。一些熱門樓盤總有人托關系、遞條子，因此確實會‘暗箱操作’，如固定幾個關系號使其可以優先選房。但現在搖號過程在公證處進行，弄虛作假就成了違法行為，這對于開發商來說具有威懾力。”融創上海城市公司營銷負責人告訴記者，“在開盤選房環節，開發商必須嚴格按照公證處搖號排序的結果，依序進行，保證公開、公正、透明。”

以上海春節后首個搖號樓盤“同濟融創玫瑰公館”為例，該項目負責人介紹說，在取得預售證之前，開發商就發布聲明，向購房者做出“抵制炒房行為、杜絕不良機構從中謀私利”的承諾，并給出舉報熱線;取得預售證后，該項目則陸續在微信公眾號上發布系列公告——銷售公告、準售房源公告、搖號排序規則、開盤選房規則、有效意向認購客戶名單公示、開盤搖號結果公示等關鍵信息。“對于開發商來說，搖號政策影響的不僅僅是選房本身，而是讓整個購房過程全部在陽光下運行，信息披露必須更加透明，以此最大程度地擠壓尋租空間。”

成功中簽該項目的王女士告訴記者，搖號購房新政出臺后，感覺整個買房過程公平透明了很多。“以前樓盤開盤，開發商一般會人為制造哄搶的氣氛，購房者只有幾秒鐘做決定，往往搶完房都不知道自己選了哪套。此次選房安排在2天內完成，讓我們不必在緊張的情況下完成選房，這說明政府推出的搖號政策是從購房者切身利益出發設計的，為樓市的平穩健康發展創造了公平公正的環境。”

搖號購房要達到什么效果？

業內人士認為，搖號購房意味著公證機構全程監督，可有效杜絕內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。

多地出臺買房搖號政策針對的是開發商捂盤惜售、炒賣房號、關系戶、茶水費等房地產市場存在的重重亂象。去年以來，部分開發商通過變相加價，巧妙地繞過政府限價提升了購房總價格，關系戶、茶水費、搭售車位等手段層出不窮。

在政府嚴格限價機制下，不少熱點城市出現了一二手房價格倒掛的現象。由于政府限價可能導致新房與二手房存在較大價差，存在明顯的套利空間，引發人們搶購新房。業內人士說，收取額外費用不僅變相增加了購房者的負擔，同時部分新房項目內部預留房源也破壞了新房銷售的公正性。這正是新房搖號銷售要杜絕的現象。

此外，在去杠桿的大環境下，房企融資難度不斷增加，貸款的回款周期較長會提高開發商的資金成本。因此，開發商更傾向于選擇交付全款的購房者，而采用公積金貸款購房或者置換購房的，往往是自住型需求，新房搖號銷售很大程度上防止了他們遭到區別對待的情況。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，一二手房價倒掛導致購房者追逐價差變身投資者，“買到即是賺到”的心理導致購房者群體擴大，進而加劇供需矛盾，而搖號政策有利于實現購房公平。

易居智庫研究總監嚴躍進也認為，部分城市的搖號購房政策對于剛需人群的傾斜，有助于他們能夠以較為公平的方式選到房。