4月21日，上海中環住宅項目——大寧金茂府三期開盤。據了解，該項目382套總價1000萬至2000萬元的豪宅房源開盤即“日光”，銷售金額達58億元。

上海中原地產市場分析師盧文曦接受觀點地產新媒體采訪時表示，大寧金茂府三期項目9.4萬左右的均價遠遠低于市場的預期，市場都覺得項目可能會以10萬+的姿態出現。

由此看來，除去市場供應與項目本身的產品優勢以外，開發商與市場博弈后的“理性”定價，也是目前樓市回調的主要推手之一。

58億的“日光盤”

資料顯示，大寧金茂府三期位于靜安大寧綠地板塊，是金茂在上海主打的一個高端住宅項目，推出房源382套，多為面積在112平方米-203平方米的三房、四房戶型。

據了解，項目的平均售價為9.38萬元/平方米，開盤當天，就有750余組客戶前來，銷量不斷上升，所推房源半天內全部售罄。

而大寧金茂府項目地塊則是金茂于2014年以101億元摘得的上海項目，也是當時近五年來，上海中環線內唯一的超20萬平方米的住宅項目。

詳細資料顯示，項目東至平型關路、南至彭江路、西至共和新路，占地9.6萬平方米，總規劃面積共計34萬平方米(包含21萬平方米建筑面積和13萬平方米私家景觀花園)。

市場人士認為，單從產品定位上看，大寧金茂府是目前國內唯一獲英國BREEAM認證的住宅項目。同時，住宅中所體現的科技人居環境也為項目加持不少，在前期便積累了不少口碑，這使得項目在本次開盤中獲得較好的反響。

另外，項目處于稀缺性土地供應的內中環板塊，9.38萬元/平方米的價格較市場預期要低，所以較受歡迎。上海中原地產市場分析師盧文曦在接受觀點地產新媒體采訪時稱，大寧金茂府項目是區域里面的標桿，但9萬4左右的均價遠遠低于市場的預期。

“其前期的房子也賣到9萬左右，對比來講基本沒怎么漲，大家都覺得會到十萬左右的價格，市場也認為項目會以10萬+的姿態出現。”

而在“日光”背后，大寧金茂府項目熱銷所折射出的上海樓市信號，或許才是大家更為關注的。

對此，市場人士認為，開發商一直在預售證價格上和市場博弈，由于很多預售證價格達不到預期，開發商銷售動力不足。但經過一段時間以來，開發商一些中高端項目的長久積壓，不僅占據了現金流，還增加了開發商的資金成本。

盧文曦解釋稱，這段時間大家對市場的預期有所改變，很多限價在去年剛開始的時候，開發商還在跟市場博弈，但是現在來講，市場釋放的信號很明確。

“開發商在姿態上放低了，原先可能覺得指導價格太低，沒有意愿走。但現在來看，大家都知道再靠房地產拉經濟，可能性非常小。現在很多地方杠桿都看得很緊，要貸款都很難，所以誰先走誰占市場主動，先走了客戶就給你消化掉了，你走得晚，客戶就越來越少。”

回調的上海樓市

事實上，自去年起至今年一季度，上海樓市無論是供應、成交均處于凍結狀態。數據顯示，從2017年7月至2018年3月，上海新建商品住宅供應面積總計有7個月低于成交面積。2018年以來，上海新建商品住宅供應面積也連續3個月低于成交面積。

另外從新建商品住宅庫存總量來看，自去年7月開始，上海的庫存面積持續下降，至2018年3月，上海庫存面積為459萬平方米，環比下降4%，同比下降28%。

相比之下，進入4月以來，上海樓市從多個方面都逐漸顯示出了回調的跡象。據了解，僅上周，上海就有分別來自青浦、楊浦、普陀、奉賢、浦東等5區13個盤入市，共計5544套房源。

當中，包括翠湖天地、金茂府、融創濱江壹號院、上海院子、仁恒西郊花園等高端項目在內的超過20個樓盤相繼拿到預售證。

另據觀點地產新媒體了解，今年4月份，上海共26個樓盤開盤。而值得一提的是，這些新供應樓盤的價格普遍低于此前市場預期，部分地區甚至還出現一二手房價格倒掛的現象。

顯然，這段時間大家對市場的預期有所改變，因為就現在來講，“市場釋放的信號很明確”。

據盧文曦分析，隨著開發商態度上的轉變，后續市場供應會有比較明顯的提升，這樣一個背景下，開放商入市的姿態會比較積極，二季度的市場交易量將會比一季度明顯轉好。

對此，第一太平戴維斯也表示，展望年內情況，新增商品房供應有望增加，開發商或向政府指導價格靠攏，以盡快獲取預售證發售現有項目。

盧文曦還介紹到，這一段時間以來上海豪宅市場總的銷售都取得不錯的效果。不僅是大寧金茂府，即使像處于市中心絕對核心區的翠湖天地也基本全部賣完，“這些新高端項目基本賣得不錯”。

“像前灘的開了才五六百套，定的人可能要達到將近三千個，這一段時間應該說豪宅的總銷售都是不錯的，這是普遍的一個現象了。”

其還向觀點地產新媒體介紹，相比起來，市場上一些中低端的項目則呈現出兩極分化的局面，一部分好的項目去化可以到90%以上，差一點的項目則僅有百分之二三十的去化。