專家稱限價(jià)政策致多地樓市數(shù)據(jù)失真 與初衷背道而馳

中國(guó)證券報(bào)記者“五一”期間走訪北京地區(qū)多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，假期前來(lái)看房的客戶可謂絡(luò)繹不絕。商家簽約砸金蛋、首付可分期等優(yōu)惠活動(dòng)也是層出不窮。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年下半年以來(lái)，市場(chǎng)調(diào)控政策不斷加碼，各地供應(yīng)也不斷縮水，但是巨大的市場(chǎng)需求依舊存在。一線城市“五一”期間看房量明顯上漲，但2018年調(diào)控政策仍在繼續(xù)，不存在回暖的政策基礎(chǔ)，市場(chǎng)成交量谷底回升主要源于剛需購(gòu)房者入市積極性提高。

北京地區(qū)看客多成交少

4月30日，房山區(qū)某現(xiàn)房樓盤的售樓大廳里人聲鼎沸，擠滿了看房的客戶。而在樣板房?jī)?nèi)，看房的客戶更是絡(luò)繹不絕。

據(jù)介紹，該樓盤主要出售95平方米或103平方米的精裝房，均價(jià)每平方米52000元。售樓經(jīng)理介紹，該樓盤目前推出促銷活動(dòng)，30萬(wàn)可以抵扣房?jī)r(jià)的10%，但需在首付時(shí)付清。也就是說(shuō)，該樓盤的首付達(dá)50%以上。目前在售的三棟樓是該樓盤的最后一期，其中一棟為該樓盤的“樓王”，4月底剛開始出售。

與此同時(shí)，在門頭溝區(qū)的一個(gè)樓盤，看房現(xiàn)場(chǎng)冷清了許多，只有三五戶看房者與售樓人員交談。不過(guò)，售樓人員表示：“樓盤2020年交房。3月底放出來(lái)的一批新房已經(jīng)全部售罄，現(xiàn)在只剩170平方米以上的了，而且是之前購(gòu)房者資質(zhì)沒(méi)有批下來(lái)不得已清退的。我們現(xiàn)在已經(jīng)不做推廣了，來(lái)客基本都是自行搜索或者路過(guò)看到樓盤才進(jìn)來(lái)咨詢的。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京、上海樓市小長(zhǎng)假期間看房量有明顯上漲。以上海為例，4月入市項(xiàng)目明顯增加，小長(zhǎng)假前八盤齊開，近3000套房源入市。北京因?yàn)橄迌r(jià)房的銷售政策還不明確，但在小長(zhǎng)假期間也有多個(gè)項(xiàng)目開放售樓處，關(guān)注數(shù)量明顯增加。

樓盤看客雖多，但成交量卻不盡如人意。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月29日、30日北京新建住宅網(wǎng)簽量分別是8套、3套，二手房市場(chǎng)住宅簽約分別是145套、85套。一線城市小長(zhǎng)假前兩天合計(jì)網(wǎng)簽商品房住宅為360套，同比跌幅超過(guò)50%。

剛需上位炒房遇冷

據(jù)上述門頭溝某樓盤的售樓人員介紹，此處房產(chǎn)的顧客主要是四五十歲、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者，主要是“買一賣一”的改善型需求，很多顧客是將老房賣出獲得新房的首付款。

首套房剛需購(gòu)買者是住房市場(chǎng)的“香餑餑”。在北京工作的周先生近期已經(jīng)輾轉(zhuǎn)看了多個(gè)新樓盤，二手房也看了不少。“感覺(jué)房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)的。”對(duì)于剛看的精裝房，周先生也頗為滿意，或許近兩天就可以定下來(lái)。

與此相對(duì)應(yīng)，炒房者卻不再是剛需買房客的困擾。“我們?cè)瓉?lái)的鄰居一口氣買了樓上樓下3套房，把房子出租給了公司，很影響正常住戶的居住環(huán)境。”在門頭溝售樓處看房的李女士有些擔(dān)憂新住房周圍再次發(fā)生這類情況。但是售樓人員表示，現(xiàn)在購(gòu)房者都是剛需，而且由于限購(gòu)政策，沒(méi)有人能夠像過(guò)去那樣買房。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況來(lái)看，過(guò)去壓抑的市場(chǎng)需求開始釋放，帶動(dòng)了成交量回升。但與以往樓市回暖伴隨價(jià)格上升不同，這次成交量回升以價(jià)格比較低為背景，有些購(gòu)房者也是因?yàn)閮r(jià)格處于低位所以才積極認(rèn)購(gòu)。

“現(xiàn)在的樓市還談不上回暖，主要是一些限價(jià)項(xiàng)目入市，的確有些購(gòu)房者關(guān)注。”張大偉認(rèn)為，相比調(diào)控前，當(dāng)下市場(chǎng)成交量依然處于低迷狀態(tài)。

市場(chǎng)活躍度料提高

“雖然小長(zhǎng)假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場(chǎng)走勢(shì)，但從趨勢(shì)看，5-6月，全國(guó)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提高，特別是限價(jià)政策嚴(yán)格的區(qū)域，很可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)搖號(hào)銷售政策。”張大偉認(rèn)為。

在供給方面，克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，在嚴(yán)格的調(diào)控政策背景下，高價(jià)豪宅預(yù)售證批復(fù)越發(fā)嚴(yán)苛，房企依靠捂盤惜售、延遲入市，以時(shí)間換價(jià)格的可能性越來(lái)越低。此外，在經(jīng)過(guò)一個(gè)季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降等都使持觀望態(tài)度的房企不得不放低姿態(tài)，降低預(yù)售價(jià)格，被動(dòng)加速項(xiàng)目入市，把全年的銷售計(jì)劃前移，搶收業(yè)績(jī)，來(lái)確保全年銷售目標(biāo)的完成。

從政策看，張大偉表示，2018年各地調(diào)控政策依然在持續(xù)，疊加信貸收緊，目前市場(chǎng)調(diào)控下，不存在回暖的市場(chǎng)政策基礎(chǔ)，但熱點(diǎn)城市嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控已經(jīng)超過(guò)一年，剛需購(gòu)房者最近入市的積極性有所提高，市場(chǎng)成交量已經(jīng)相比谷底有所恢復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，目前來(lái)看，政策收緊的效應(yīng)已經(jīng)明顯，繼續(xù)收緊可能性不大，利空出盡就會(huì)變成利好，樓市反彈可能性比較高。“房住不炒”是大背景，后續(xù)房地產(chǎn)還是會(huì)有一些新思路，比如發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)REITs、房產(chǎn)信托基金等是大趨勢(shì)。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，未來(lái)所有調(diào)控政策都將圍繞“房住不炒”展開。一方面，“四限”政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，著力抑制投資、投機(jī)性需求，減緩房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，以防資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲;另一方面，支持居民自住購(gòu)房需求，尤其是那些房地產(chǎn)庫(kù)存仍處高位的三四線城市，去庫(kù)存新政將持續(xù)發(fā)力，著力支持剛需以及改善性購(gòu)房需求。

楊科偉認(rèn)為，限價(jià)、限簽政策導(dǎo)致多數(shù)熱點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)“失真”，搖號(hào)項(xiàng)目銷售更是異常火爆，多數(shù)城市平均中簽率約30%。購(gòu)房者“買到即賺到”心理預(yù)期強(qiáng)烈，與調(diào)控政策初衷背道而馳。3月份以來(lái)，以上海為代表的熱點(diǎn)城市加快預(yù)售證審批，限價(jià)“堰塞湖”漸有松動(dòng)的跡象。“調(diào)控政策存在邊際改善預(yù)期，限價(jià)‘堰塞湖’終須解決，熱點(diǎn)城市預(yù)售證審批或?qū)②呌趯捤桑績(jī)r(jià)容忍度也將上升。當(dāng)然，為了切實(shí)解決剛需群體居住需求，地方政府還是要落地一些保護(hù)性措施，譬如剛需家庭優(yōu)先選房等。”