專家稱限價政策致多地樓市數據失真 與初衷背道而馳

中國證券報記者“五一”期間走訪北京地區多個樓盤發現，假期前來看房的客戶可謂絡繹不絕。商家簽約砸金蛋、首付可分期等優惠活動也是層出不窮。

業內人士認為，去年下半年以來，市場調控政策不斷加碼，各地供應也不斷縮水，但是巨大的市場需求依舊存在。一線城市“五一”期間看房量明顯上漲，但2018年調控政策仍在繼續，不存在回暖的政策基礎，市場成交量谷底回升主要源于剛需購房者入市積極性提高。

北京地區看客多成交少

4月30日，房山區某現房樓盤的售樓大廳里人聲鼎沸，擠滿了看房的客戶。而在樣板房內，看房的客戶更是絡繹不絕。

據介紹，該樓盤主要出售95平方米或103平方米的精裝房，均價每平方米52000元。售樓經理介紹，該樓盤目前推出促銷活動，30萬可以抵扣房價的10%，但需在首付時付清。也就是說，該樓盤的首付達50%以上。目前在售的三棟樓是該樓盤的最后一期，其中一棟為該樓盤的“樓王”，4月底剛開始出售。

與此同時，在門頭溝區的一個樓盤，看房現場冷清了許多，只有三五戶看房者與售樓人員交談。不過，售樓人員表示：“樓盤2020年交房。3月底放出來的一批新房已經全部售罄，現在只剩170平方米以上的了，而且是之前購房者資質沒有批下來不得已清退的。我們現在已經不做推廣了，來客基本都是自行搜索或者路過看到樓盤才進來咨詢的。”

中原地產首席分析師張大偉表示，北京、上海樓市小長假期間看房量有明顯上漲。以上海為例，4月入市項目明顯增加，小長假前八盤齊開，近3000套房源入市。北京因為限價房的銷售政策還不明確，但在小長假期間也有多個項目開放售樓處，關注數量明顯增加。

樓盤看客雖多，但成交量卻不盡如人意。據中原地產數據顯示，4月29日、30日北京新建住宅網簽量分別是8套、3套，二手房市場住宅簽約分別是145套、85套。一線城市小長假前兩天合計網簽商品房住宅為360套，同比跌幅超過50%。

剛需上位炒房遇冷

據上述門頭溝某樓盤的售樓人員介紹，此處房產的顧客主要是四五十歲、有一定經濟實力的購房者，主要是“買一賣一”的改善型需求，很多顧客是將老房賣出獲得新房的首付款。

首套房剛需購買者是住房市場的“香餑餑”。在北京工作的周先生近期已經輾轉看了多個新樓盤，二手房也看了不少。“感覺房價還是比較穩的。”對于剛看的精裝房，周先生也頗為滿意，或許近兩天就可以定下來。

與此相對應，炒房者卻不再是剛需買房客的困擾。“我們原來的鄰居一口氣買了樓上樓下3套房，把房子出租給了公司，很影響正常住戶的居住環境。”在門頭溝售樓處看房的李女士有些擔憂新住房周圍再次發生這類情況。但是售樓人員表示，現在購房者都是剛需，而且由于限購政策，沒有人能夠像過去那樣買房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從實際情況來看，過去壓抑的市場需求開始釋放，帶動了成交量回升。但與以往樓市回暖伴隨價格上升不同，這次成交量回升以價格比較低為背景，有些購房者也是因為價格處于低位所以才積極認購。

“現在的樓市還談不上回暖，主要是一些限價項目入市，的確有些購房者關注。”張大偉認為，相比調控前，當下市場成交量依然處于低迷狀態。

市場活躍度料提高

“雖然小長假網簽數據并不代表整體市場走勢，但從趨勢看，5-6月，全國熱點城市的市場活躍度會有所提高，特別是限價政策嚴格的區域，很可能會繼續出臺搖號銷售政策。”張大偉認為。

在供給方面，克而瑞地產研究認為，在嚴格的調控政策背景下，高價豪宅預售證批復越發嚴苛，房企依靠捂盤惜售、延遲入市，以時間換價格的可能性越來越低。此外，在經過一個季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預期項目去化率下降等都使持觀望態度的房企不得不放低姿態，降低預售價格，被動加速項目入市，把全年的銷售計劃前移，搶收業績，來確保全年銷售目標的完成。

從政策看，張大偉表示，2018年各地調控政策依然在持續，疊加信貸收緊，目前市場調控下，不存在回暖的市場政策基礎，但熱點城市嚴格執行調控已經超過一年，剛需購房者最近入市的積極性有所提高，市場成交量已經相比谷底有所恢復。

嚴躍進則表示，目前來看，政策收緊的效應已經明顯，繼續收緊可能性不大，利空出盡就會變成利好，樓市反彈可能性比較高。“房住不炒”是大背景，后續房地產還是會有一些新思路，比如發展住房租賃市場，鼓勵REITs、房產信托基金等是大趨勢。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，未來所有調控政策都將圍繞“房住不炒”展開。一方面，“四限”政策難言實質性轉向，著力抑制投資、投機性需求，減緩房價上漲預期，以防資產價格過快上漲;另一方面，支持居民自住購房需求，尤其是那些房地產庫存仍處高位的三四線城市，去庫存新政將持續發力，著力支持剛需以及改善性購房需求。

楊科偉認為，限價、限簽政策導致多數熱點城市成交數據“失真”，搖號項目銷售更是異常火爆，多數城市平均中簽率約30%。購房者“買到即賺到”心理預期強烈，與調控政策初衷背道而馳。3月份以來，以上海為代表的熱點城市加快預售證審批，限價“堰塞湖”漸有松動的跡象。“調控政策存在邊際改善預期，限價‘堰塞湖’終須解決，熱點城市預售證審批或將趨于寬松，房價容忍度也將上升。當然，為了切實解決剛需群體居住需求，地方政府還是要落地一些保護性措施，譬如剛需家庭優先選房等。”