在實施全域限購前，海南樓市也已呈現出區域特征：海口過渡性項目受歡迎;博鰲則是有價無市;三亞憑借稀缺產品降低了風險;東方等地則正在成為投資新熱土。當然，當限購來臨，倚賴外來人口的海南樓市迅速退溫，迎來彷徨。

限購前的狂歡

澄邁縣某樓盤銷售人員小何粗略地統計了一下，從2017年3月開始到年底，海南全省出臺的樓市調控政策將近20條，雖然入行不久，但是小何也早已感受到了愈加收緊的樓市，直到4月22日那一晚，小何的職業生涯迎來了“史上最嚴”的調控升級。

“我還記得那一天，我們還在一邊為客戶辦理集中簽約，一邊告訴來電來訪的客戶，項目排號人數已經超過銷售房源數倍，等待前面客戶退房的人數已經達到了數十人。”小何難得經歷如此忙碌的一天：“實際上，3月末海南省就出臺了‘房八條’，所以同事們就抓緊聯系客戶，讓客戶趕在政策落地前趕緊簽約。”

小何所說的“房八條”是海南3月31日發布的政策，內容包括，商品住宅價格備案后6個月內不得調高備案價格;對外地購房者由每人限購1套改為每個家庭限購1套、商貸最低首付比例由40%提升到70%、購房后由兩年內限售延至五年內限售; 同時，在海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個市縣限購區域內買房，必須提供累計60個月及以上海南省個稅或社保繳納證明; 對弄虛作假者撤銷其購房合同網簽備案且五年內不得在該省購房等。此后的4月16日，政府再強調要落實“房八條”防止炒作和哄抬房價。

小何回憶，雖然被稱之為“史上最嚴”政策，但是還是有很多有條件有資質的客戶蠢蠢欲動，“比如，很多投資客都是全款客戶，首付比例的提升對他們并沒有什么影響”。可是，這也變成了最后的狂歡，4月22日晚間，海南再出政策，這讓小何所在的樓盤銷售瞬間冷卻。

4月22日，海南省發布《關于進一步穩定房地產市場的通知》，重磅宣布海南全域限購。“沒趕上最后一班車的客戶，就真的買不了了。”小何感嘆。

翻盤重來

海南實施限購后，4月26日北京商報記者走訪海口、博鰲等多個地區樓盤發現，海南樓市已迅速冷卻下來。位于海口的觀瀾湖區域的一個樓盤以及博鰲的碧桂園東海岸項目售樓處僅有零星的幾個客戶。而上述售樓處的現狀是整個海南樓市的一個縮影，也成為各個樓盤的常態。

實際上，在調控升級之前，海南樓市各個區域的房地產市場狀態也不盡相同。海口融創觀瀾湖項目的銷售人員介紹道，“該項目最受歡迎的除了獨院外，就是60多平方米和80多平方米的兩居、三居室。根據海南去年的調控政策，100平方米以下的項目將不能報批，而小戶型自住可滿足剛需購房的過渡性需求，投資持有成本也不是很高，所以早就被搶光了”。談到下一期項目將會是什么產品、何時拿證，銷售人員坦言，目前還沒有消息，一切等政府審批看。

在博鰲碧桂園東海岸的項目售樓處，銷售人員介紹，該項目剩余房源均為130多平方米的三居室，均價在3萬元以上。“這不算貴的，博鰲現在有賣到單價5萬元，畢竟醫療特區什么的都在這兒。”盡管銷售人員看上去胸有成竹，但北京商報記者在走訪中發現，基礎設施不完善、投資需求透支過大等讓博鰲樓市進入尷尬的有價無市階段。炒得雖然很高，但候鳥不來、本地買不起，開發商又不愿降價，是購房者對博鰲樓市說不的原因;陵水憑借雅居樂地產開發的清水灣成為候鳥和純投資客的首選;三亞存量雖然高，但是市場需求和區位優勢明顯，稀缺的產品使得風險被忽視;東方、澄邁等地則成為新誕生的投資熱點區域。

一位海南某項目營銷負責人介紹，“一直以來，海南項目的營銷策略是主打旅居產品，客戶定位也是以投資為主。目前，在限購情況下，原本積蓄的潛在購房客戶基本全部無效，這也導致原本計劃下半年入市的項目，可能會延后開盤或改變銷售策略”。

沒堵住的口子？

據多個地區的銷售人員介紹，海南購房者基本全是投資為主。其中，海口購房者投資客占比約80%，其他如博鰲、陵水、三亞等城市基本100%全是投資需求。鏈家提供的數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。外來購買力占主要市場，支付力強于本地市民，使得海南房地產在近幾年的房價增速非常明顯。

在海南4月22日發布政策之前，五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部市縣禁止非本地戶籍購房;海口、三亞、瓊海市區為有條件限購區，外地購房者必須具備60個月的社保或個稅;其他地區為非限購區，外地人可以購買一套住房。

本次調控在原來基礎上更進一步，要求外地購房者在非限購區購房，必須具備24個月的社保和個稅。這對于客戶80%以上來自外地的海南樓市，影響不言而喻。陵水一樓盤銷售人員小王稱，這次調控幾乎全方位圍堵了島外的投資客群，商品住宅、產權式酒店客房等全都在限購范圍內，假結婚、假離婚騙購等行為也將被懲戒，且不得通過補交個稅或社保等方式來獲得購房資格。“正如限購當晚銷售人員圈里流傳的一條信息所言，這是終極版限購，曾經的投資熱土，海南樓市‘全劇終了’。”小王感慨道。

不過，記者走訪中發現，這次被稱做是“無空可鉆”的海南限購政策，并未堵上以公司名義購房的口子，根據部分項目銷售人員介紹，公司提供完稅證明就可以購買海南地區的房屋。不過，銷售人員卻不愿談及公司持有及轉讓的高成本。