編者按：“3·17”新政已經過去一年有余，2017年4月份之后，北京二手住宅月網簽量從未超過1.5萬套，但今年4月份網簽量卻達到了將近1.4萬套，創下一年新高，這背后意味著什么?今日，本報聚焦北京二手住宅市場小幅回溫，向讀者揭示真實的北京二手房市場。

距離史上最嚴的“3.17”調控已過去一年多的時間，北京的住宅市場也在慢慢消化相關政策帶來的影響。據《證券日報》記者了解，雖然新房市場仍處于低迷狀態，但北京的二手房成交已有復蘇跡象，有望走出谷底。

不過，近期北京多家商業銀行將首套房貸款利率調整為基準利率的1.1倍，趨緊的信貸政策也給剛剛出現復蘇跡象的二手房市場蒙上了一層陰影。

有業內人士表示，3月份及4月份的成交量相比此前雖有提升，但和調控前相比仍有較大差距，加之《關于加強限房價項目銷售管理的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《通知》)的出臺，新房供應量有望加速恢復，分流二手房市場的客源。因此，二手房市場能否真正回暖仍需觀察。

新房持續低迷

數據顯示，4月份北京新建住宅簽約1161套，連續4個月新建住宅簽約量低于1200套，而這是有網簽數據統計后，第一次出現這種情況。

對此，分析人士指出，北京新房成交持續低迷，主要是短期內供應不足，例如4月份北京商品房僅新增供應187套，創下近年來新低;同時，大量持幣客群仍在等待更多共有產權房及限價房的上市。

根據北京市住建委官網顯示，今年前4個月北京共審批通過22個住宅項目的預售證，較去年同期新建住宅的預售證獲批率下降27%，其中4月份僅永豐嘉園一個住宅項目獲批銷售。“北京大量的新建限價住宅，因為銷售政策未明確而未能入市，只有銷售政策盡快明確，才能有效增加市場供應量。”中原地產首席分析師張大偉指出。

思源地產市場發展部副總經理郭毅也表示，只有限價房供應開閘放水后，大量持幣客群的消費動力才能被激發，讓北京新房市場真正迎來銷量的復蘇。“目前，剛需客群多在等待較便宜的限價房和更多共有產權房的上市”。

而在這種背景下，雖然新房整體成交低迷，但改善型需求在近期的新房成交中成為交易主力。4月份，北京別墅及90平方米以上的住宅產品共成交933套，占比達80%。

二手房走出最低谷

由于新房供應不足，更多的購房人群將目光投向了二手房市場。根據中原地產研究中心統計的數據顯示，4月份北京二手房共成交量13673套，雖然同比仍下滑了19%，但已經是近一年來單月成交量最高的月份。

《證券日報》記者在走訪二手房市場時也了解到，3月份以來，北京各大中介的看房客戶明顯增加，部分小區的房價出現止跌反彈的跡象。“最近我們每天的成交量相比最慘淡的那幾個月，多了好幾倍。”某大型中介門店員工向記者表示。

同時，記者在這家中介的手機客戶端上看到，位于北三環海淀區的某小區，5月4日上架了一套1058萬元的三居室，單價10.4萬元/平方米，掛牌第二天便賣出下架。APP上的帶看記錄顯示，該房源掛牌僅一天時間，便被不同的經紀人帶看了98次。而該小區同戶型住宅去年曾成交2套，總價均低于1058萬元。

“這套房子其實不算便宜，對口小學海淀民族雖然是百年老校，可在海淀也算不上頂尖的。而單日帶看98次雖然是個別現象，但還是能看出整體市場的回暖，畢竟這在前一段時間是不能想象的。”有資深購房人士稱。

張大偉也表示，“對于北京房地產市場來說，經過了2017年的一系列調控政策后，最近幾個月政策平穩，市場成交量筑底，部分剛需逐漸入市，成交量有所恢復，雖然整體價格依然下行，但下行趨勢逐漸放緩，且主要集中在二手房市場”。

不過，張大偉也指出，“每年5月份北京的小學會開啟入學信息采集工作，因此3月份至4月份，都是學區房最重要的交易時間。因此這段時間的市場活躍度有所提高，但影響市場的最主要政策依然是信貸等政策，而其寬松的可能性并不大”。

同時，上述資深購房人士指出，雖然受多重因素影響，二手房整體市場的走勢尚不明朗，但北京高端二手房的行情肯定不會太差，“北京目前住宅市場最大的客群并不是剛需，而是剛改，這里面也包含了很多高端改善型客戶。由于供應不足，加之限價，高端新房不是誰都能買到的，所以很多人只能去看高端二手房。而優質高端的二手房，本身保有量也少，大家換房最后肯定也是往好的去換，供需間的不平衡，會讓這類房子的價格更為堅挺一些。”

信貸再度收緊

實際上，從目前的趨勢上看，信貸政策未來仍有收緊的可能，并進一步影響房地產市場的表現。

本周，包括建設銀行、中國銀行、招商銀行、北京銀行在內的10家商業銀行相繼表示，將把首套房貸款的利率，提升至不低于人民銀行基準利率的1.1倍。二套房貸款利率政策不變，仍為基準利率的1.2倍。

“按照北京上海的剛需房價簡單測算，貸款25年的剛需從過去的85折優惠利率到現在的基準利率甚至上浮，房價即使降低8%左右，對于剛需來說，利率上漲已經抵消了這部分降價節省的資金。”張大偉表示，“從歷史上看，除了2009年與2015年之后的一段時間，大部分時期首套房的執行利率都在6%左右，所以后續房貸利率或還有上升的空間。而在信貸收緊延續的周期內，房地產市場仍會持續降溫”。

此外，與貸款利率調整一起影響市場走勢的，還有上述《通知》的出臺。隨著相關政策的制定接近尾聲，未來一段時間，將有大量的限價房及共有產權房入市，進而提升新房市場的成交量。

根據《通知》規定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售;比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

對此，北京房協副會長、秘書長陳志認為，“總的看，85%的設定比例是經過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經初步測算80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品住房由開發企業銷售，因此對這類項目總體影響不大”。

張大偉也表示，未來有可能產權出現變化的，只有五環內最核心位置的部分房源。

“總體來說，這份《通知》有助于北京住宅市場價格的穩定，壓縮限價房牟利空間的同時，也可以對周邊房產定價產生更積極的引導。”有分析人士稱。