半個多月前，住建部約談12個城市，防止房地產市場過熱，隨后多地發布新政，各地樓市再次迎來調控密集期。

記者注意到，本次被約談城市主要集中在東北和中西部，部分城市房價漲幅明顯。但房價并非唯一指標，有專家稱，這次約談其實與住建部在2017年底提到的一個預警機制有關。

被約談12城中7城出新政

近期，住建部就樓市問題兩次約談多個城市負責人。截至發稿，在被約談的12城中，已有7城出臺新政，包括合肥、佛山、哈爾濱、長春、貴陽、成都、太原。

記者注意到，這些調控多是在原有政策的基礎上查缺補漏，主要包括限購和限售的收緊、對商品房預售價格的管理等。

具體來看，限購方面：

成都提出，將限購對象由自然人調整為家庭;戶籍遷入限購區域未滿24個月的購房人，符合一定條件方可購房;太原要求，本市戶籍城六區限購2套。

限售方面：

哈爾濱規定，對主城6區3年內新購商品住房實施限售;貴陽規定，購買的新房3年內不得轉讓;太原要求，新購住房滿2年方可交易轉讓;成都提出，購買新房或二手房滿3年方可轉讓。

預售價格管理方面：

長春提出，商品房實際成交價格不得高于預售申報價格，否則不予網簽;貴陽規定，執行商品房銷售明碼標價、一房一價制度;合肥要求，開發商取得預售許可證后才能進行商品房預售。

另外，佛山規定，避免在夜間進行項目開盤或銷售活動，預計購房人數較多時盡可能采用搖號等方式進行銷售。

這些城市有什么特點?

——特點一：集中在東北、中西部

被約談的12城分別是西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原，并不都是國家統計局歸類的15個熱點城市。

“本次被約談的城市主要集中在東北、中西部，以及出臺自由貿易政策的海南，而不是傳統的一線和強二線城市。”我愛我家集團市場研究院院長胡景暉告訴中新網記者。

對比來看，2016年北京頒布“930新政”前，住建部曾約談部分城市，隨后近20城發布樓市調控政策。當時原銀監會下發通知，對房價上漲過快的16個城市銀行業金融機構進行專項檢查，而這些城市以一線和二線為主。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗指出，本次被約談城市的房價絕對值較低，在一線和部分二線城市被嚴格限購的情況下，一些炒房或投資資金又轉向原來的非熱點城市。

——特點二：多地出臺人才引進新政

“被約談的一些城市此前曾出臺人才吸引政策，這往往與戶籍掛鉤，很多人可以享受到本地居民的購房優惠。”胡景暉說。

記者注意到，被約談前，西安、成都、長春、貴陽、徐州等城市均發布了人才引進政策，海南則在5月中旬發布了《百萬人才進海南行動計劃》。

——特點三：部分城市房價漲幅明顯

放寬人才落戶政策不同程度地帶來一些地方的樓市熱度上升。

根據國家統計局發布的70城房價數據，被約談的12個城市中，除佛山外，其余11城的新房價格3、4月份無一例外地出現環比上漲。

其中，3月份海口的新房價格環比漲幅居70城之首，為2.1%，長春(1%)排第三。4月，西安、海口、三亞、哈爾濱、大連、貴陽、太原等7城新房價格環比漲幅均超過1%。

佛山不在70城之中，根據佛山市住房和城鄉建設管理局官網數據，3月，佛山新房均價環比小幅上漲，4月環比下降。

這次約談與之前有何不同?

值得注意的是，被約談的12城并非全是房價有明顯上漲的城市。

“這與住建部建立的預警系統有關，警示一些地方未來房價可能會上漲。”中原地產首席分析師張大偉說，與以前的事后管理不同，這次約談是事前預警。

2017年底，住建部提出建立“房地產統計和市場監測預警指標體系”和“加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責”機制。

張大偉指出，12個城市的約談，其實是上述政策的落地，代表了未來預警——約談——問責，房地產調控從過去的一城一策開始升級到三步走。

胡景暉也認為，這次約談與住建部的監測體系有關。“如果市場已經出現較大波動，投資投機因素明顯推高房價時再出臺政策，就會有滯后性。”他說，現在是根據價格的異動進行政策的調整和問責，更加及時和有效。

住建部10天兩度重申房地產調控不放松

因近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，住建部5月19日發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松。

值得一提的是，上述《通知》的發布，距離住建部約談成都、太原兩市，強調堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松僅10天。

《通知》明確提出要建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，這充分體現了當前調控的新思路，有助于地價的穩定，是房地產長效發展機制的重要內容。

楊東朗認為，所謂“穩定房地產市場”，是指房地產市場供需平衡、價格穩定，房價太高了可以略有波動，但不要出現暴漲或暴跌。為實現房地產市場的穩定，除了限購、限售等行政手段，還需要采用經濟、法律手段共同調控。