兩個多月前，深圳華潤城三期熱銷曾引起各方強烈關注。一個多月后，深圳官方正式發布調控細則，從四個方面進行調控，以打擊房地產市場的投機行為。如今，新政已實施了一段時間，深圳樓市的現狀如何?房企又是如何看待如今的市場，以及采取了哪些措施來應對?同時，目前的市場環境對消費者的置業又有哪些影響?對此，日前，《每日經濟新聞》記者深入市場一線，采訪了眾多的消費者、行業人士，以及房企銷售人員、管理者，以還原深圳樓市的真實格局。

兩個多月前，深圳華潤城三期的熱銷曾經轟動全國，同時也引起了深圳官方的注意。彼時，在一份廣為流傳的深圳市規土委文件中，“潤府三期等熱點樓盤呈現房價倒掛、企業購房、離婚買房等現象反映出市場投機行為依然存在”被寫入。

一個多月后，深圳官方正式發布調控細則——《關于進一步加強房地產調控，促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控，打擊房地產市場的投機、投資行為。

嚴厲的新政無疑使深圳房地產市場降了溫。在此背景下，深圳樓市買賣雙方博弈加劇，一些樓盤開始打出首付分期、主動降價的方式招攬業主。但對于深圳未來市場的走向，多位接受《每日經濟新聞》記者采訪的房產專家、開發商人士均認為，深圳市場畢竟“缺地缺房”，未來仍將是高位盤整的格局。

低首付與降價潮

如今，在深圳已經很難再看到“網紅盤”華潤城三期認籌之時，排隊離婚驗資，6776人搶購741套房的瘋狂景象了。新政發布一個半月后，《每日經濟新聞》記者走訪了全市十余個樓盤發現，看房的人數寥寥，多數樓盤均只有三五組客戶，與市場火爆之時不可同日而語。

一些商務公寓盤的案場銷售對接待潛在客戶更是意興闌珊。在這些銷售人員看來，目前的市場環境下，多數看房的并不是意向很強的客戶。在龍華一個樓盤現場，記者看到，一名銷售對前來看房的客戶表示：“如果你是來完成任務量的話，那簽個名就可以走了。”

市場趨冷，開發商必然是感觸最深的。尤其是在金融環境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發商紛紛祭出各式招數。記者調查發現，一些地理位置并非十分優越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進銷售。

以大鵬新區一個住宅樓盤為例，其目前在售93～124平方米的住宅，不僅價格較之前有所下調，也同時推出了分期首付為客戶墊資。記者以購房者身份聯系了一名銷售人員，其表示樓盤均價約3.7萬～3.9萬元/平方米。“最近降了一些，最開始93平方米基本都在3.9萬～4.1萬元/平方米左右。”

“備案價沒有變，但折扣會多一點。”上述銷售人員表示。以一套93平方米的房屋為例，目前毛坯房的總價為338萬元，業主也可選擇精裝的方案，總價則是356萬元。

如果以毛坯總價計算，業主還可以選取分期首付的方式：首期付完一成33.8萬元，其余兩成在一年內付清，付清后就可以完成網簽。

一些樓盤則推出了部分特價房源。“現在沒有降價，都是以特價房源形式放出來的。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。記者了解到，其所在的樓盤本月放出了20套左右特價房源，82平方米的特價單位總價在302萬～310萬元。

實際上，在公寓市場，低首付及降價等情況更為明顯。例如，龍華一類住宅項目目前40平方米的總價是150萬元左右。一名熟悉此樓盤的中介告訴記者，此前它的價格是170萬元左右。“便宜了20多萬元，利率上浮20%～30%，貸款10年。”

買賣雙方博弈加劇

市場下行趨勢隱現，在二手房市場，買賣雙方的心理預期同樣發生了變化。“最近也還是在看房，但不是很密集了。”已經籌劃換房半年有余的小月告訴記者，她也曾經參與過華潤城搖號的那場全城狂歡。

據小月介紹，她目前有一套一房一廳的小戶型，總價200萬元左右，由于計劃生孩子，不得不將換房提上日程。她計劃買一套600萬元左右的學區房，將采取先買后賣的方式完成換房。因而她不僅是買家，還是賣家。

她的直觀感覺是，在新政發布之后，一些之前不準備賣房的業主，“之前掛了盤后來撤盤，但最近又拿出來賣了，可能本來對后市充滿信心，以為能再漲100%，但現在覺得還是要落袋為安。”小月說。

多位深圳各片區的資深中介也向記者指出，最近很多二手成交的樓盤，多多少少都略有調價，但幅度并不是太大。“著急的都是那些特別缺錢的，有一小部分，一些是做實業的，公司資金鏈有問題，或者是買了新房產的。”一名福田區的中介表示。

小月也說，如果她買了房，她也愿意調低價格賣。“希望手上這套能盡快出手，也就是急賣。不過畢竟總價也不高，不可能狠砍價。”

“他們(中介)現在為了讓我去看一套房，可以給我打N個電話，半小時一次，不方便的話還會開車來接。”小月如是描述新政前后的變化。

一些潛在購房者也向《每日經濟新聞》記者指出，他們最近接到中介的電話明顯變多了。“而且，以前看他們天天刷屏賣房信息，現在也能看到他們推租房的信息了。”另一名購房者小黃指出。

如果從數據面看，深圳的二手房在新政之后的一個月，仍然保持較為平穩的走勢。深圳中原發布的數據顯示，根據國土局備案數據，2018年8月二手住宅共成交7208套，環比上升3.1%，深圳中原領先指數小幅下滑，8月為891.9，環比下滑0.14%，二手均價52953元/平方米。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出，在新政管控以及宏觀經濟環境影響下，深圳樓市目前處在一個非常敏感和膠著的狀態，大格局是收縮，無論成交量還是價格，說不定還有小幅下跌的空間，這完全是市場的正常反應。

“但這并不能真實反映深圳市場，畢竟深圳是一個缺地缺房的城市，這個基本面完全沒有改變。如今的高位盤整格局未來仍將持續。”宋丁續稱。