9月25日，《西安日報》報道，西安市房管局對近期作出行政處罰決定的項目名單進行了公示，西安三家房地產(chǎn)項目因無證售房被處罰，總計罰款總額910萬元。

上述被行政處罰的3個樓盤均為“未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商品房”。盡管管理部門對無證售樓進行了處罰，但商品房預(yù)售制度也暴露出了不少問題。

近日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的一份《通知》將商品房預(yù)售制度再次推向存廢之爭。

商品預(yù)售確存弊端

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》(以下簡稱“《通知》”)稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

《通知》指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。

盡管廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。但市場上對于商品房預(yù)售制度的討論再次熱烈，且預(yù)售制度帶來的弊端也確實存在。

“我們代理的房地產(chǎn)糾紛案件中，有一部分就和預(yù)售制度有關(guān)。”北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌說道。

在郭韌看來，商品房預(yù)售制度有其有利的一面，但也存在一些問題。弊端之一，即一旦預(yù)售，很多開發(fā)商在拿到房款后如果怠于行使職責(zé)的話，對于交房時間及房屋質(zhì)量就沒那么重視了。

“最近我們碰到的案件是，已經(jīng)五六年了房子到現(xiàn)在都沒有辦出產(chǎn)證，按照合同開發(fā)商早已違約，但開發(fā)商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結(jié)算，而是僅約定萬分之幾”。

還有一些案件是，很多預(yù)售房屋開發(fā)商的開發(fā)貸款尚未還完，但小業(yè)主已經(jīng)去辦理了銀行的個人抵押，如果開發(fā)商有逾期或者資金鏈斷裂無法歸還開發(fā)貸款時，小業(yè)主拿到房子以及獲得產(chǎn)證都會發(fā)生一定的風(fēng)險。

分析人士表示，從目前的預(yù)售制度來看，由于小業(yè)主在前期已經(jīng)付清了全部房款，等于承擔了幾乎所有的風(fēng)險，后期一旦交房發(fā)生質(zhì)量問題甚至收不到房，維權(quán)成本非常高。

中國人大網(wǎng)上一篇題為《談商品房預(yù)售有關(guān)法律問題》的文章指出，商品房預(yù)售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當高的比例。預(yù)售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預(yù)期性。

商品房預(yù)售制度再陷存廢之爭

所謂商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

中國內(nèi)地現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度起始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確。

商品房預(yù)售制度設(shè)立的初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局，從而促進整個房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)人士看來，過去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛也讓購買者付出了不小的代價。

此次，廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。《通知》稱，為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險，建議在當前建立房地產(chǎn)市場長效機制的“窗口期”，對預(yù)售制進行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。

對于商品房預(yù)售制度的存廢之爭，早在2005年就開始討論。據(jù)新華網(wǎng)報道，2005年8月，中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組發(fā)表了《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》。報告中指出：“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”

2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。

“房地產(chǎn)市場是一個重資本市場，要進行房地產(chǎn)開發(fā)的話，需要房地產(chǎn)企業(yè)擁有非常雄厚的資金實力。但是有了商品房預(yù)售制度之后讓房地產(chǎn)的開發(fā)變成了一個高杠桿市場。即開發(fā)商只需要一筆啟動資金就可通過整套杠桿操作。但是潛在的風(fēng)險也非常大”。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說道。

“但考慮到當前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會出現(xiàn)階段性供應(yīng)‘休克’，相應(yīng)的矛盾會集中爆發(fā)，影響社會穩(wěn)定和市場健康發(fā)展”。廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料寫道。

業(yè)內(nèi)：應(yīng)提高預(yù)售門檻規(guī)避風(fēng)險，預(yù)售資金應(yīng)加大監(jiān)管

即便《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售作了明確規(guī)定，但市場上一些房地產(chǎn)企業(yè)仍“鋌而走險”。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

同時，商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認為，從目前的情況而言，短期內(nèi)不會取消商品房預(yù)售制度。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，商品房預(yù)售在加快房企投資周轉(zhuǎn)的同時，也有利于增加市場供給。一旦取消會造成供應(yīng)周期拉長及房價上行的風(fēng)險。因此，商品房預(yù)售制度并不是簡單的取消或廢除即可，而是應(yīng)通過提高預(yù)售門檻來規(guī)避爛尾等風(fēng)險，同時對于預(yù)售資金的監(jiān)管也應(yīng)加以重視。

江瀚則認為，在房子是用來住的，不是用來炒的背景下再加上整體的金融去杠桿的一個大趨勢下，取消或者說調(diào)整房地產(chǎn)的預(yù)售制度變成了一個很有可能出現(xiàn)的情況。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，原先一些玩高杠桿、高運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)將有可能被市場淘汰，房企將會更沉下心來進行房地產(chǎn)的開發(fā)，真正的將房子用來住的，不是用來炒的，這個理念給貫徹落實。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。短期看，如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率降低的情況下。當下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)商將倒閉。