還款期即將集中到來(lái)、市場(chǎng)觀望情緒漸濃，考驗(yàn)著房企的“過(guò)冬”能力。

多家房企在資本市場(chǎng)展開(kāi)融資行動(dòng)。10月來(lái)，雖然有長(zhǎng)假，但假期過(guò)后僅2個(gè)工作日，房企宣布的融資計(jì)劃已經(jīng)達(dá)到數(shù)百億元。同時(shí)，包括萬(wàn)科、保利在內(nèi)的12大房企進(jìn)行更名去地產(chǎn)化。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售依然有望刷新歷史紀(jì)錄，但還款期即將集中到來(lái)、市場(chǎng)觀望情緒漸濃，考驗(yàn)著房企的“過(guò)冬”能力。同時(shí)，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)漲幅逐漸放緩，隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)格局下，房企對(duì)資金的需求更加迫切。

萬(wàn)億融資“保溫”

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假后，僅10月8日、9日兩個(gè)工作日，已有多個(gè)房企發(fā)布融資計(jì)劃，融資總額超過(guò)數(shù)百億元。

10月8日晚間，華夏幸福基業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司境外子公司向境外專業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券，票面利率9%。同日，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告，公司及附屬公司擔(dān)保人就額外票據(jù)發(fā)行與瑞士信貸、光銀國(guó)際及東方證券(香港)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。額外發(fā)行于2022年到期為3億美元的5.5%優(yōu)先票據(jù)。四川藍(lán)光發(fā)展公告稱，25億元公司債獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)批文。

9日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，證監(jiān)會(huì)批復(fù)公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)人民幣130億元的公司債券。世茂房地產(chǎn)發(fā)布公告，其將發(fā)行本金總額2.5億美元于2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為6.375%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動(dòng)，房企資金風(fēng)險(xiǎn)壓力可想而知。

截至9月底，今年僅信托、發(fā)債渠道，房企融資額就超過(guò)萬(wàn)億元。具體來(lái)看，信托方面，根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2018年1至9月，68家信托公司共發(fā)行3106只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，同比上漲161%，發(fā)行規(guī)模6572.38億元，同比上漲57.9%，較2016年同期的1954.75億元增幅高達(dá)236.2%。

發(fā)債方面，據(jù)Wind最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，截至9月30日，154家房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行400只房地產(chǎn)信用債，規(guī)模4044.55億元。比去年同期149家發(fā)債房企的260只2661.3億元的發(fā)債規(guī)模，發(fā)行只數(shù)上增加了53.8%，融資規(guī)模上增幅高達(dá)52%。

下半年以來(lái)，房企融資呈現(xiàn)加快態(tài)勢(shì)。7至9月，房企在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分別發(fā)行49只、66只和51只債券，融資規(guī)模分別為470.7億元、708.32億元和558.35億元。國(guó)內(nèi)房企三季度通過(guò)債券市場(chǎng)共融資1737.4億元，占前三季度總規(guī)模的近43%，相當(dāng)于去年全年的一半多。

房企紛紛“換馬甲”

除加速融資外，多個(gè)房企開(kāi)始去“地產(chǎn)”元素。根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的研報(bào)，2018年以來(lái)，至少已有10家房企啟動(dòng)更名工作，去除“地產(chǎn)”“置業(yè)”等字樣，用“集團(tuán)”等字樣取而代之。

9月12日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)全票通過(guò)，同意公司將名稱變更為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”。9月初，萬(wàn)科旗下的城市公司“深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司”更名為“深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司”。

除保利、萬(wàn)科以外，今年以來(lái)，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)更名為朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司;“中駿置業(yè)”更名為“中駿集團(tuán)”;“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”更名為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)”;“龍湖地產(chǎn)”更名為“龍湖集團(tuán)”;“時(shí)代地產(chǎn)”更名為“時(shí)代中國(guó)”;“合景泰富地產(chǎn)控股有限公司”更名為“合景泰富集團(tuán)控股有限公司”;“美的地產(chǎn)”更名為“美的置業(yè)”;“中航地產(chǎn)”更名為“中航善達(dá)”。

多家房企回應(yīng)，進(jìn)行變更的原因是擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍。業(yè)內(nèi)人士也指出，房企更名并不意味著轉(zhuǎn)行，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是遍地黃金的階段，發(fā)展轉(zhuǎn)向是必然選擇。另一方面，最終目的或是為了融資。“現(xiàn)階段涉房地產(chǎn)的融資監(jiān)管較嚴(yán)，經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)圍可以加大融資力度。”

穆迪近日發(fā)布的報(bào)告也指出，通過(guò)分析47家開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)，以12個(gè)月為一周期，預(yù)計(jì)2019年底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的加權(quán)平均毛利潤(rùn)率將降至30%-32%，而今年年中時(shí)，該數(shù)字仍為32.9%。報(bào)告認(rèn)為，下降的原因是多個(gè)城市限價(jià)及土地成本上升。另外，較高的再融資需求將繼續(xù)對(duì)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性產(chǎn)生壓力。

需注意的是，除了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍外，確有一些房企在逐步收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)。9月28日，嘉凱城公告稱，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價(jià)不低于審計(jì)凈資產(chǎn)3.55億元的價(jià)格，通過(guò)浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。更名為中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股權(quán)后，再度以46.12億元的現(xiàn)金代價(jià)，轉(zhuǎn)讓貴陽(yáng)中天企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

債務(wù)集中到期推升房企風(fēng)險(xiǎn)

張大偉說(shuō)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，貸款的緊縮，房企融資難度明顯加大。雖然目前房企因?yàn)?016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但調(diào)控持續(xù)，房企資金壓力漸顯。他認(rèn)為，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。

而讓房企提前“儲(chǔ)糧”的原因，便是債券集中償還期即將到來(lái)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，四季度房企到期債券992.1億元。其中，今年10月到期額便多達(dá)417.7億元。

除了年底的難關(guān)外，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，更需注意的是2019年的償還高峰，2019年全年到期償額多達(dá)3597.3億元，同比增長(zhǎng)近7成，其中明年一季度便迎來(lái)高達(dá)1043.3億元債券到期。穆迪分析師楊昱穎表示，由于銷(xiāo)售疲弱和信貸環(huán)境緊張，低評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商未來(lái)6到12個(gè)月的到期債務(wù)將面臨較高的再融資風(fēng)險(xiǎn)。

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已初顯。中弘股份10月8日晚間公告稱，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為55.87億元(近期公司及子公司償還了部分借款)。公司目前正在與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，并且在全力籌措償債資金。

早在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上多家知名房企就表達(dá)了對(duì)融資的擔(dān)憂，碧桂園指出，年初就做好了收緊的準(zhǔn)備，公司的現(xiàn)金余額下降到了2000億元。據(jù)悉，碧桂園目前加權(quán)平均借貸成本為5.81%，相比2017年底上升0.59%。

日前，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮的內(nèi)部講話也透露出市場(chǎng)的現(xiàn)狀。“轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。”郁亮表示，目前集團(tuán)要做的第一件事，就是戰(zhàn)略研討，以“活下去”為最終目標(biāo)。