近期，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量、規(guī)模雙雙下跌。地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)這是要被信托公司放棄的節(jié)奏嗎?

今年8月下旬，市場上傳來消息稱，部分地區(qū)的銀監(jiān)局發(fā)文暫停新增地產(chǎn)信托的報備，已過審的信托計劃可繼續(xù)發(fā)行。隨后，這一消息得到證實，部分信托公司確實接到監(jiān)管的窗口指導(dǎo)，要求后續(xù)審慎開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

當(dāng)時，有接近監(jiān)管部門人士對相關(guān)媒體指出，此次個別公司收到監(jiān)管要求可能與該公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險過高有關(guān)。

不過，業(yè)界擔(dān)憂的地產(chǎn)信托“斷供”情況并未出現(xiàn)。記者采訪了解到，大部分信托公司的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍正常開展。

“房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是目前信托公司的主要投向。不過，值得警惕的是，房地產(chǎn)業(yè)嚴監(jiān)管是當(dāng)前不爭的事實。”用益信托資深分析師帥國讓在接受《國際金融報》記者采訪時稱，當(dāng)前，不少信托公司開始加強風(fēng)控，并提高地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)門檻。

9月發(fā)行數(shù)量、規(guī)模雙降

事實上，目前房地產(chǎn)融資需求仍舊較高，但房企發(fā)債、銀行貸款等融資渠道受限，回歸信托融資渠道正成為當(dāng)前大多數(shù)房企的一個選擇。

用益信托報告指出，從發(fā)行市場情況來看，房地產(chǎn)信托表現(xiàn)仍舊搶眼，可以看出目前房企依舊存在較大融資需求，房地產(chǎn)信托再次開啟瘋狂“吸金”模式。

不過，與8月相比，9月房地產(chǎn)信托的發(fā)行有明顯“降溫”態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，9月，集合信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品369款，發(fā)行規(guī)模652.97億元;而8月共計發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品519款，募集資金量1009.81億元。相較而言，9月發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降35.34%，發(fā)行數(shù)量環(huán)比也出現(xiàn)29.09%的下滑。

資深信托研究員袁吉偉對《國際金融報》記者表示，9月臨近國慶假期，由于假日因素，所以當(dāng)月發(fā)行略有下降，而8月的窗口指導(dǎo)政策對信托公司后續(xù)產(chǎn)品發(fā)行也帶來一定的沖擊和影響。

不過，用益研究根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，今年第三季度，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托規(guī)模仍居首，占比達37%。房地產(chǎn)信托募集資金1662.37億元，環(huán)比下滑1.26%，但募集資金規(guī)模占比43.62%，環(huán)比上升5.71個百分點。

上述報告指出，重資產(chǎn)運作的房企幾乎不計成本地從信托渠道獲得融資，房地產(chǎn)信托大幅增長依賴于房企強勁的資金需求。但融資成本高企和監(jiān)管政策的收緊，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“風(fēng)聲鶴唳”態(tài)勢，未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)?？s水在情理之中。

地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)要被棄？

處于風(fēng)口浪尖的地產(chǎn)信托，如何在監(jiān)管關(guān)注的背景下存活，考驗著各大公司的智慧。

“這段時間，公司的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)控制得比較嚴格，但并沒有停止地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要做央企、國企之類的大品牌。”上海一家信托公司的機構(gòu)資金部經(jīng)理對《國際金融報》記者表示，之后業(yè)務(wù)情況如何，目前大家也都不清楚，還得看政策和監(jiān)管指導(dǎo)。

“暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司只是個別的，最近房地產(chǎn)信托發(fā)行還是較多，說明影響不是太大。”不過，袁吉偉也強調(diào)，由于近期房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨調(diào)控壓力，后續(xù)房地產(chǎn)信托發(fā)行增速會有下降趨勢。

深圳某信托公司的信托業(yè)務(wù)部門相關(guān)人士對記者表示，當(dāng)前經(jīng)濟形勢不好，國家管控很嚴，業(yè)務(wù)都不好做。不過，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還沒暫停，也還是公司的一大重要業(yè)務(wù)。“今年8月份的時候市場傳言暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，我們當(dāng)時也咨詢了對接監(jiān)管的團隊，并沒有收到指導(dǎo)意見。”該人士如是說。

一位華北區(qū)域信托公司人士則稱，自從收到銀監(jiān)部門窗口指導(dǎo)后，公司的存量業(yè)務(wù)繼續(xù)做，但增量地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)就不做了。

需要指出的是，多位信托行業(yè)人士談到，由于地產(chǎn)信托某種程度上彌補了房企的資金缺口，因此監(jiān)管部門不會完全對地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實行“封殺令”。

相關(guān)行業(yè)人士分析，監(jiān)管趨嚴或是影響9月房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收縮的一個主要原因，但并不意味著地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不能做了。房地產(chǎn)信托作為傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一，是當(dāng)前幫助信托公司盈利的重要業(yè)務(wù)，輕易放棄的可能性不大。

未來3年是地產(chǎn)償債高峰

地產(chǎn)信托依然是各大信托機構(gòu)熱衷的業(yè)務(wù)之一。

中國信托業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度信托規(guī)模連續(xù)下滑，但房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)增長。第二季度，信托資金配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為25072.49億元，比第一季度的23710.76億元增長了1361.73億元，其占信托資產(chǎn)的比重由10.99%提升到12.32%。第二季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模當(dāng)年累計為4280.73億元，占全部新增信托規(guī)模的18.31%，比第一季度占比提升了3.5個百分點。

此外，今年對房地產(chǎn)行業(yè)來說，形勢更為嚴峻。一來融資渠道受限，要求降低杠桿，防范金融風(fēng)險，二來“借新償舊”的做法也被嚴格管控。業(yè)界認為，接下來的三年都是地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期。

有證券機構(gòu)測算數(shù)據(jù)顯示，在存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年到期償付規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍;2019年至2021年到期償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，償債壓力與日俱增。

“對于類似信托方面的暫停，自然是一個利空消息。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時稱，這也要求此類企業(yè)重視近期的金融政策管控，以及審視現(xiàn)金流的問題。今年是資金小年，房企需要以價換量來回籠資金。同時也要和銀行搭建更好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，這樣才可以形成更好的投資機會和融資機會。

嚴躍進進一步分析，對于地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)來說，不排除部分具體項目會面臨暫停，但本質(zhì)上是銀行本身的業(yè)務(wù)規(guī)范，即銀行對于此類信托業(yè)務(wù)的合作，需要更加謹慎，屬于流程重新梳理和審批更加嚴格的體現(xiàn)。

不過，嚴躍進也表示，地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前資金面其實是有所收緊的。從供給側(cè)改革的角度看，應(yīng)該是鼓勵開發(fā)商積極拿地和進行新開工，但近期部分土地出現(xiàn)流拍等情況，多少也說明企業(yè)面臨很多資金壓力。“對于信托等計劃，不排除部分區(qū)域還是會給予寬松政策，關(guān)鍵就是項目投資應(yīng)該合規(guī)，同時也看各地對于房地產(chǎn)開發(fā)的支持力度”。