上港集團出售上海星外灘項目這一重磅買賣有了新動態。

10月16日，有消息稱，凱德集團擬以128億元(約合18.5億美元)，收購上海星外灘項目。

據統計，如果這一交易能夠實現，凱德集團及其REIT附屬公司過去一年內在大陸開發項目和創收房地產資產方面的投資已經接近250億元。

盡管是商業地產的翹楚，但花128億元的大價錢收購一個不能散售的商辦項目，還是需要不小勇氣。

有業內人士稱，若加上貸款，凱德此次收購星外灘所付出的代價將遠不止128億元。

凱德128億欲購星外灘

10月11日，上港集團通知聯交所，將以約127.9億元的保留價，將其在星港項目公司100%股權于政府支持的交易所掛牌上市。

盡管上港集團在公告中稱并未確認交易人，但有上海行業內人士透露，凱德或是此次星外灘的新買家。

觀點地產新媒體隨后向凱德求證該消息，對方回應，作為凱德集團日常業務發展的一部分，會定期關注市場上的投資機會。如有實質性進展，會及時公告。

從上港集團公告中獲悉，星外灘主要負責在上海市虹口區海門路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發建設。截至2018年6月30日，該在建項目已經完成結構封頂，目前仍在建設中，預計2019年3月31日工程竣工。

截至目前，星外灘的主要資產均處于正常運行狀態，2017年及2018年上半年，并無營業收入。截至2018年上半年，凈虧損734萬元，總資產為109.03億元，總負債約49.55億元。

資料顯示，星外灘項目是一幢多層建筑群，總占地面積約4萬平米，建筑面積約為42.76萬平米，包括2幢263米高的現代化超高層城市綜合體，4層商業裙房，地下6層地下室，因此又被稱為北外灘的“雙子樓”。

其中一幢大樓計劃完全用于辦公空間，另一幢則包括了21層的辦公室和24層服務式公寓。

上港集團掛牌公告中稱，星外灘基準日市場狀況下的股東全部權益價值評估值為127.86億元。其中，總資產的賬面價值108.09億元，評估價值176.41億元，增值率63.21%;負債的賬面價值48.55億元，評估值48.55億元，無增減值;凈資產的賬面價值59.54億元，評估價值127.86億元，增值額68.32億元，增值率114.75%。

但值得關注的是，去年12月，上港集團接盤金茂星外灘50%股權，價格為59.98億元，金茂就出售事項獲得收益約29.79億元。若按這個價格計算，彼時星外灘估值約為119.96億元，也意味著，將近一年的時間，星外灘的估值上升7.9億元。

對于此次出售，有利于進一步推進公司產業布局調整，優化資源配置，并將有效確保項目收益、回籠資金、降低運營風險是官方的解釋。

不過，有上海業內稱，上港此類企業并不太擅長于物業經營，因此還是會更傾向于在物業增值以后轉讓出去快速套現，出售帶來的現金流可以進行其他投資。

“虹口現在也是上海舊城改造和城市更新的重點之一，未來產業的集聚，也會讓這片區域內的租金和物業有更高的增值空間，這時候轉讓，溢價的空間還是比較大的。”

事實上，商辦項目不能散售，若加上貸款，凱德此次收購星外灘的代價將遠不止128億元。

有業內人士分析稱，以高價收購一個非散售項目，可以充分說明，凱德看好上海核心地帶的商辦投資價值。

他繼而解釋，在自由港建設過程中，星外灘這類項目未來可以形成較好的產業集群概念。項目可能在企業注冊等方面有優勢，也就意味著，租金的潛在升值空間較大。

截至目前，凱德已在中國境內收購了多項投資物業。有統計稱，如果這一交易實現，凱德集團及其REIT附屬公司過去一年內在大陸開發項目和創收房地產資產方面的投資已經接近250億元人民幣。

外資內地投資鏡像

10月12日，仲量聯行發布2018年第三季度上海房地產市場報告。報告中披露，該時段中國房地產投資市場總成交量同比上升25%至536億元。

其中，上海仍然是國內大宗物業投資的首選地，總成交額占全國六成，達到321億元，環比有較大漲幅，上升90%，同比上升69%。

辦公物業則主導上海大宗物業投資市場。在第三季度，上海辦公物業交易額達298億元，占上海總成交量的88%。

由于國內信貸政策不斷收緊，國內投資者對于大宗物業的態度愈發謹慎。相比之下，境外投資者卻更活躍，緊抓投資機會增加在中國的投資。

“到今年3季度末，上海大宗交易成交量約為560億元，交易買家以外資為主。”戴德梁行中國區投資及顧問服務部董事總經理葉建成補充說，10筆交易中大約只有一個國內買家。

與前兩年不同，今年的大宗交易市場中，外資的成色更重了些。戴德梁行市場投資部主管劉兵稱，事實上，這一趨勢從2017年開始就有所顯現，外資占去年全年交易量的21%。今年上半年占比為19%，上海的趨勢更加明顯。

他預計到今年年底，外資占全年大宗交易量將達到20%—25%的區間。

有分析認為，外資參與國內大宗交易的意愿提升，一方面是由于國家鼓勵中外資本加強合作，準入門檻被放寬。

另一方面，近期匯率的波動，增強了部分外資的購買力，境外投資者同時有相對低廉的融資成本，外資購買會出現更大的溢價空間。也就是說，這時候購買資產，會更合算。

對于一些追求穩健收益、不偏好風險的外資基金來說，中國一些大體量、長周期且回報穩定的一線城市核心物業也很有吸引力。

在區域選擇上，外資機構或許也更青睞于流動性較高的一線城市和強二線城市，領展在內地持有的物業，就均位于一線城市。

凱德集團總裁并主管中國區及投資業務的羅臻毓早前也稱，今年繼續聚焦北京、上海、廣州、成都、武漢五個城市群，資產的調整也將圍繞五個城市群進行。