香港樓市拐點將至?

“下跌?不可能下跌的，香港沒有多少地了，嚴重的土地供應不足，香港的房價以前像直線一樣上升，現在可能是盤旋式上升。”美聯物業的地產中介代理商李小姐操著不標準的普通話邊說邊做手勢。

自2003年起，香港房價就像一輛失控的火車，創造了連續15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲周期。根據咨詢機構Demographia發布的2017年國際房價負擔能力報告顯示，香港連續第八年蟬聯冠軍，屬于“極度負擔不起”之列。

李小姐提供的一組數據也足以證明香港樓市的瘋狂，10月1日至10月7日香港一手樓盤南區左岸、維港頌均價已經達到53萬港元/平方米，敦皓樓盤均價達到89萬港元/平方米;位于港島東半山一處新樓盤最新一手成交均價137萬港元/平方米，一套450平方米左右的豪宅價值約6億港元，創造了亞洲最貴紀錄。你知道嗎，香港是一個房價總會發生奇跡的地方，這里寸土寸金，每一個建筑設計師都恨不得將房子的每一個角落都變成可利用的空間。”李小姐說。

然而，美聯儲年內第三次加息如期而至，香港各大銀行也終于開始行動，紛紛宣布上調港元最優惠貸款利率，這是香港12年來首次上調最優惠利率，有分析指出美元加息將直接刺穿香港樓市泡沫，一時間，唱空香港樓市的聲音四起。

投資銀行里昂證券在研報中指出，香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值等“三座大山”正沖擊著香港樓市。

葉茂林稱，若未來美聯儲持續加息，香港住宅價格或在兩年內大幅下跌，跌幅或達40%。花旗估計下半年香港房價能夠下跌7%左右，瑞銀認為香港房價到2019年底最多跌去10%。

香港豪宅70%被內地投資者買走

業內人士：樓價長遠難回落

房價到底怎么走，應該要看看現在買房的是哪些人群。

“別妄想唱空樓市，因為就算樓市在未來幾個月下跌，很快就會回升，事實上香港的樓價早已超出了市民的負擔能力，但仍然上升。雖然近月升勢放緩，但樓價指數卻比2017年12月上升13%。還有一個重要原因，那就是流向香港房地產行業的內地資金事實上并沒有放緩。”富裕地產中介林先生向記者表示。

香港豪宅成交市場異常火爆，國慶期間單宗交易金額過億港元的豪宅已經有2宗，二季度單宗交易金額過億港元的豪宅達到12宗，累計金額為108億港元，環比激增617.4%。“香港豪宅火爆，跟內地富豪密切相關，70%以上都被內地客買走了。”李小姐笑稱，“現在香港頂級豪宅里面的會所進去都講普通話，連門口的保安普通話都比我講得好。香港的豪宅根本不愁賣不出去，一方面內地投資客有很強的投資需求，另一方面這些樓盤附近有著香港最好的學位。”

而內地人去香港購置房產，還需要繳納30%的印花稅，一套1000萬港元的房子，印花稅就要上繳300萬港元，折合人民幣267萬元。

在內地實行嚴格的管制背景下，這些動輒千萬的資金是如何繞道管制出海購置房產，記者通過暗訪發現，不少香港地產中介代理商會給內地客人一個指定賬戶，并給出匯率，購房者只需要將錢轉入國內指定賬戶，即到香港，還有一些人以單位名義前來香港購置房產。“你只需要準備好錢就行，其他的我們會幫忙安排。”李小姐表示。

今年6月份位于何文田的一處樓盤天鑄，一個停車位賣到了600萬港元，創全港停車位新高紀錄，截至2018年9月，這個盤的7幢洋房已經賣掉了5幢，其中4幢都是內地投資客用公司名義入市，光交稅就貢獻了2.6634億港元。

至于香港未來樓價走勢，恒隆地產董事長陳啟宗在2017年年報是這么說的：我們難以期望香港樓價在可見的將來變得相宜，主要是因為我們許多內地同胞都有意在香港特區購置物業。正如本地許多富人一樣，他們會在倫敦、紐約或東京置業，內地朋友的個人財富不斷增加，便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋，接著其他的富有一族會跟隨，購買近乎豪宅的單位。鑒于有數以千萬計的內地中產人士希望在香港購置物業，樓價長遠又如何能回落呢?