香港樓市拐點將至?

“下跌?不可能下跌的，香港沒有多少地了，嚴重的土地供應(yīng)不足，香港的房價以前像直線一樣上升，現(xiàn)在可能是盤旋式上升。”美聯(lián)物業(yè)的地產(chǎn)中介代理商李小姐操著不標準的普通話邊說邊做手勢。

自2003年起，香港房價就像一輛失控的火車，創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲周期。根據(jù)咨詢機構(gòu)Demographia發(fā)布的2017年國際房價負擔能力報告顯示，香港連續(xù)第八年蟬聯(lián)冠軍，屬于“極度負擔不起”之列。

李小姐提供的一組數(shù)據(jù)也足以證明香港樓市的瘋狂，10月1日至10月7日香港一手樓盤南區(qū)左岸、維港頌均價已經(jīng)達到53萬港元/平方米，敦皓樓盤均價達到89萬港元/平方米;位于港島東半山一處新樓盤最新一手成交均價137萬港元/平方米，一套450平方米左右的豪宅價值約6億港元，創(chuàng)造了亞洲最貴紀錄。你知道嗎，香港是一個房價總會發(fā)生奇跡的地方，這里寸土寸金，每一個建筑設(shè)計師都恨不得將房子的每一個角落都變成可利用的空間。”李小姐說。

然而，美聯(lián)儲年內(nèi)第三次加息如期而至，香港各大銀行也終于開始行動，紛紛宣布上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率，這是香港12年來首次上調(diào)最優(yōu)惠利率，有分析指出美元加息將直接刺穿香港樓市泡沫，一時間，唱空香港樓市的聲音四起。

投資銀行里昂證券在研報中指出，香港的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷15年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟放緩和人民幣貶值等“三座大山”正沖擊著香港樓市。

葉茂林稱，若未來美聯(lián)儲持續(xù)加息，香港住宅價格或在兩年內(nèi)大幅下跌，跌幅或達40%。花旗估計下半年香港房價能夠下跌7%左右，瑞銀認為香港房價到2019年底最多跌去10%。

香港豪宅70%被內(nèi)地投資者買走

業(yè)內(nèi)人士：樓價長遠難回落

房價到底怎么走，應(yīng)該要看看現(xiàn)在買房的是哪些人群。

“別妄想唱空樓市，因為就算樓市在未來幾個月下跌，很快就會回升，事實上香港的樓價早已超出了市民的負擔能力，但仍然上升。雖然近月升勢放緩，但樓價指數(shù)卻比2017年12月上升13%。還有一個重要原因，那就是流向香港房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)地資金事實上并沒有放緩。”富裕地產(chǎn)中介林先生向記者表示。

香港豪宅成交市場異?；鸨瑖鴳c期間單宗交易金額過億港元的豪宅已經(jīng)有2宗，二季度單宗交易金額過億港元的豪宅達到12宗，累計金額為108億港元，環(huán)比激增617.4%。“香港豪宅火爆，跟內(nèi)地富豪密切相關(guān)，70%以上都被內(nèi)地客買走了。”李小姐笑稱，“現(xiàn)在香港頂級豪宅里面的會所進去都講普通話，連門口的保安普通話都比我講得好。香港的豪宅根本不愁賣不出去，一方面內(nèi)地投資客有很強的投資需求，另一方面這些樓盤附近有著香港最好的學位。”

而內(nèi)地人去香港購置房產(chǎn)，還需要繳納30%的印花稅，一套1000萬港元的房子，印花稅就要上繳300萬港元，折合人民幣267萬元。

在內(nèi)地實行嚴格的管制背景下，這些動輒千萬的資金是如何繞道管制出海購置房產(chǎn)，記者通過暗訪發(fā)現(xiàn)，不少香港地產(chǎn)中介代理商會給內(nèi)地客人一個指定賬戶，并給出匯率，購房者只需要將錢轉(zhuǎn)入國內(nèi)指定賬戶，即到香港，還有一些人以單位名義前來香港購置房產(chǎn)。“你只需要準備好錢就行，其他的我們會幫忙安排。”李小姐表示。

今年6月份位于何文田的一處樓盤天鑄，一個停車位賣到了600萬港元，創(chuàng)全港停車位新高紀錄，截至2018年9月，這個盤的7幢洋房已經(jīng)賣掉了5幢，其中4幢都是內(nèi)地投資客用公司名義入市，光交稅就貢獻了2.6634億港元。

至于香港未來樓價走勢，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在2017年年報是這么說的：我們難以期望香港樓價在可見的將來變得相宜，主要是因為我們許多內(nèi)地同胞都有意在香港特區(qū)購置物業(yè)。正如本地許多富人一樣，他們會在倫敦、紐約或東京置業(yè)，內(nèi)地朋友的個人財富不斷增加，便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋，接著其他的富有一族會跟隨，購買近乎豪宅的單位。鑒于有數(shù)以千萬計的內(nèi)地中產(chǎn)人士希望在香港購置物業(yè)，樓價長遠又如何能回落呢?