去年底，房地產行業上演的是千億元量級或者想晉級千億元陣營房企的“搶人”大戰，對規模的極度渴求，讓這個行業的員工流動率一度達到35%以上;4個多月前，劇情開始反轉，部分千億元量級房企悄然啟動了人事架構調整計劃。

大型房企停止招聘、精簡營銷團隊、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。碧桂園、萬科、富力、新城控股等房企均被傳出縮編調整人員，準備抵御樓市寒冬來臨的消息。

近日，新城控股相關人士向《證券日報》記者表示，公司并沒有大裁員，只是針對前期投資拓展部門的人員進行分流，規模不大。現在整個行業都在收縮，從原來的擴張轉為過冬。在這種市場局勢下，土地投資拓展以穩健為主，所以對這一條線人員進行分流。

“今年8月份到明年，市場小低谷的行情已成定局。千億元量級銷售規模的房企一線營銷人員率先感受到了這一波變化，今年6月份有些企業就啟動了人員調整計劃。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者透露，不過，即使在收縮期，房企也不是一味裁員。目前來看，開發商的人員調整總體原則是“減營銷增設計”，“精總部，強一線”。

調整人事架構以“瘦身”

在目前市場形勢下，用工緊縮已經是房企普遍采取的過冬策略。 “減少開工面積，調整考核指標，提高銷售回款率”一般是房企裁員，或者說優化人員結構的具體策略，但不管是收縮三、四線城市擴張步伐，還是營銷方式變化， 其背后的邏輯都是，精簡人員，縮減開支，收縮擴張戰線，活下來，實現發展。

對于近期傳出的有下屬一線單位對投資拓展條線進行人員調整的情況，新城控股向《證券日報》記者表示，此舉是一線單位根據實際工作情況開展的人員結構優化與調整。人力資源優化，于企業是一項常態化的工作。在集團整體層面，各項人才招募工作按計劃進行之中。

值得關注的是，《證券日報》獲得的某房企一份內部公示信息顯示出企業的管理變革趨勢。該信息顯示，“重組上市時，兩個總部基本上簡單疊加整合，之后由于補強個別職能又進了些人;另一方面，區域總部由于缺乏熟悉公司運作與文化的管理人才而未能真正做實，部分需提高戰略地位的專業公司管理人才匱缺、管理平臺薄弱。縱觀公司上下，總部與一線人才配置頭重腳輕，人效偏低;總部需要突出的戰略管理和價值創造能力并不突出，前線需要強化的作戰指揮體系、專業化管理體系及相應的決策權限未能有效強化。”

“公司領導對上述問題有著清晰的認知，這次變革的目標之一就是針對存量人才調結構、提質量、促效率，同時視戰略匹配需要適應當下放事權并推動’人隨事走’，期盼以變革矯正公司頭大身小、頭重腳輕的體態，塑身強體，謀壯圖強，以健步如飛。”

值得關注的是，這家房企表示，“為盡量減輕變革帶來的陣痛，公司再三強調，此次變革并非為了裁員，改革成本絕不讓員工獨自承擔。”為此，該公司提供了輪崗、內部流動等各種解決方案。經過全方位、大幅度的租架構變革，這家公司全新的總部組織結構于6月1日開始試運行，事業部和專業公司、區域總部和城市公司的組織變革正在緊鑼密鼓地相繼鋪開。

正如宋延慶所示，近年來，兼并重組也好，合作抱團取暖、集中聯合資源獲取土地也好，房企間的合作趨勢愈發緊密。但這種合作往往會帶來人員架構，尤其是營銷團隊的臃腫，存在一個項目配比兩家公司營銷團隊的現象，如此一來，在市場低谷期時，難免會裁掉一些“業績不佳”人員，強化一線團隊營銷實力。

減營銷體系增設計條線人員

“在房企老板的眼中，衡量營銷系統業績有一個指標，即人(指去除物業人員后的開發體系人員)均銷售額，或者說人效比，每個房企人均銷售額指標不同，一般管理層會根據這一指標對裁員比例進行調整。”宋延慶向《證券日報》記者透露，比如，如果想保住人均銷售額800萬元，那么人力資源部就會擬定一個統籌計劃，然后調整各個條線人員。

宋延慶表示，在不同階段不同時期，不同房企有調整人員架構的不同做法。在當前的市場局勢下，提升設計系統人員比例，減少營銷系統人員和土地投資拓展人員是房企的慣常做法，這源于營銷模式和土地投資拓展模式的變化。

宋延慶進一步稱，在市場不好的情況下，開發商需要提升產品力來獲得競爭力。過去，房企設計條線員工占比一般為5%-12%，現在有些房企都為了修煉產品力而增加這一人員比例。在營銷條線中，房企正通過績效考核目標來變相裁人，精簡優化一線營銷人員。比如，某房企下達內部指標，一個營銷人員一個月要帶來20組客戶，最終業績不達標者走人。在土地投資拓展條線方面，由于2015年以來，大中型房企都在加速擴張規模，土地拓展條線人員迅速壯大，而現在土地溢價率走低，土地流拍現象頻現，土地投資拓展條線是房企收縮擴張戰線縮編調整第一站。

人員變革始于行業焦慮

對于大中型房企紛紛啟動人員調整計劃，裁員隨之增多的現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，說明地產企業的業務經營確實受到了沖擊。總體上說，適當裁員利好企業輕裝上陣。

另據業內人士表示，應該理性看待企業裁員行為。當前房地產市場進入深度調整期，在融資成本和土地成本居高不下，尤其是前幾年為了規模不斷擴充營銷和土地拓展體系的情況下，不少房企選擇通過內部優化人員結構，強化競爭力。優化人員結構不僅能夠實現企業管理效能的提高，同時還能助力房企降低成本，減輕企業運營壓力。

“從企業角度來看，人員調整是一種理性做法，是在市場收縮時房企的必要準備。”上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦說，對人員結構進行調整，可以對過去的企業運營模式進行調校。

但是，或許，從《證券日報》獲取的一份內部資料可以折射出房企的焦慮。該資料顯示，“公司目前擁有相當的資源，我們可以憑一時安逸地過著舒適日子，但是市場競爭殘酷無情，逆水行舟，不進則退，如果不變革不’折騰’，不承受變革的陣痛，待到流水無情空逝去時，我們可能連陣痛的機會都沒有。”這是一家千億元銷售規模房企的焦慮。

從這一角度看，萬科喊出“活下去”或許是對生存和發展的清醒認識，畢竟，業內對這一波低谷的判斷是有可能持續到2020年。