堅(jiān)定的樓市調(diào)控，讓一線城市也扛不住了，有報(bào)道稱上海、深圳、杭州等地，陸續(xù)出現(xiàn)了打折降價(jià)的新盤項(xiàng)目。同樣面臨庫存壓力的北京市場，在進(jìn)入10月后也明顯加快了促銷力度：有的直接降價(jià)推出限時(shí)特價(jià)房，有的開始減配精裝修改毛坯，還有的甚至直言買房贈(zèng)送豪車，以此來迎合購房人。這其中很多項(xiàng)目所處的區(qū)域都是曾經(jīng)遭遇搶房的熱點(diǎn)區(qū)域，但即便如此，各類促銷手段都收效甚微，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京新房的簽約比例僅為14.7%，即使計(jì)算預(yù)定未網(wǎng)簽的數(shù)量，合計(jì)比例也僅為30%。與此同時(shí)，隨著土地供應(yīng)提速，未來的限競房潛在供應(yīng)量將達(dá)到20萬套，樓市銷售恐將面臨更進(jìn)一步的壓力。

有開發(fā)商稱“買房送卡宴”

進(jìn)入十月份，隨著新房取證速度的加快，各個(gè)項(xiàng)目的銷售壓力也是近幾年少有的大。從十一開始，各類降價(jià)促銷項(xiàng)目開始出現(xiàn)，甚至一些限制了售價(jià)的限競房項(xiàng)目，實(shí)際開盤價(jià)甚至大幅低于規(guī)定售價(jià)。

十一期間，石景山開盤的3個(gè)限競房，萬科翡翠山曉、遠(yuǎn)洋五里春秋、綠城·西府海棠，曾被認(rèn)為會(huì)遭遇搶購一房難求，因?yàn)槭吧絽^(qū)域已經(jīng)多年沒有新增住宅項(xiàng)目入市了，但實(shí)際上，三個(gè)項(xiàng)目都推出了不同程度的優(yōu)惠，實(shí)際簽約價(jià)格甚至低于規(guī)定限售價(jià)的52024元/平方米。作為同區(qū)域同價(jià)格的限競房，三個(gè)項(xiàng)目有的推出了9.9折的優(yōu)惠，有的則直接將開盤價(jià)降低二三千元，也有的直接表示認(rèn)籌后總房款再減30萬元。

北京青年報(bào)記者了解到，與曾經(jīng)一房難求不同的是，即便低開或者降價(jià)，這些新入市的限競房仍沒有開盤日光的，能開盤賣出2/3已經(jīng)算是相當(dāng)不錯(cuò)了。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京樓市已經(jīng)入市25個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)29期15628套限競房，但網(wǎng)簽量只有2292套，簽約比例為14.7%，簽約均價(jià)為每平方米均價(jià)49962元。即使計(jì)算預(yù)定未網(wǎng)簽的合計(jì)比例也僅約為30%，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有1萬-2萬套限競房在2018年四季度入市。

很顯然，限競房銷售并不順利，那非限競房的普通商品房會(huì)好一些嗎?

北青報(bào)記者日前走訪了解到，位于南海子公園西部的中鐵華僑城·和園項(xiàng)目近日推出了“買房送卡宴”活動(dòng)。根據(jù)銷售人員介紹，買房送保時(shí)捷卡宴這個(gè)活動(dòng)并不是涵蓋了所有的房型，只針對項(xiàng)目的下躍戶型。項(xiàng)目目前主推121-290平方米的二至四居，是非限價(jià)的普通商品房。下躍戶型主力為220-290平方米，分為地上和地下兩層，項(xiàng)目均價(jià)6.7萬元/平方米，下躍的總價(jià)也在1500萬以上。而保時(shí)捷卡宴的官網(wǎng)顯示，售價(jià)91.8萬元起，折合房價(jià)相當(dāng)于6%左右的優(yōu)惠。

“和園所處的位置剛好是亦莊限競房最集中的區(qū)域，向北是舊宮板塊，在售的保利熙悅林語均價(jià)52315元/平方米;向東是亦莊板塊，首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞天著、和悅?cè)A錦均價(jià)都在52695元/平方米;向南的瀛海板塊，萬和斐麗和瀛海府都是均價(jià)52449元/平方米的限競房;稍遠(yuǎn)一點(diǎn)向西到黃村區(qū)域，金地·悅風(fēng)華和頤景萬和的均價(jià)也在5.5萬元/平方米左右，這就導(dǎo)致和園6.7萬元/平方米的均價(jià)并沒有競爭優(yōu)勢。”亦莊區(qū)域某項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，加上和園去年有過開盤，有老業(yè)主的情況下不敢輕易松動(dòng)價(jià)格，所以就有了買房送卡宴這樣的套路。

有業(yè)內(nèi)人士稱，看似原本應(yīng)該不愁銷售的限競房都遭遇了銷售困境，普通的高價(jià)商品房，更是壓力山大。并且由于限競房的大量入市，使得市場預(yù)期出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)變。個(gè)別開發(fā)商不得不通過暗中降低限競房房價(jià)的方式刺激市場，但目前來看收效甚微。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體看來，如此低的去化速度，令市場各方都始料未及。

從買不到到賣不掉

要知道類似于和園這樣的項(xiàng)目所處的板塊一度是北京熱銷的搶房板塊，項(xiàng)目臨近南海子公園，出行有德賢路和五環(huán)路，周邊住宅主打改善類，尤其是德賢路附近的住宅項(xiàng)目一度賣到了超過8萬元/平方米，在2015到2016年時(shí)，區(qū)域項(xiàng)目開盤甚至需要排隊(duì)搶房。

但如今，隨著以限競房為主力的新盤加大供應(yīng)，樓市風(fēng)格開始從買不到向賣不掉轉(zhuǎn)換。

根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)資料，2016年9月30日起，北京土地市場開始采用“限房價(jià)，競地價(jià)”出讓條件供應(yīng)住宅用地，截止到今年10月24日，北京土地市場累計(jì)供應(yīng)90宗土地，成交67宗，成交面積達(dá)到931萬平方米，預(yù)計(jì)供應(yīng)限競商品房約9萬套。

實(shí)際入市方面，北京已有27個(gè)限競房項(xiàng)目取得預(yù)售證，總供應(yīng)1.5萬套，項(xiàng)目主要分布在五到六環(huán)間，主打90平方米的三居，主力總價(jià)段基本集中在450萬-500萬/套。

從區(qū)域拿證情況來看，大興區(qū)域的銷售壓力尤其大，有8個(gè)限競房項(xiàng)目入市，共供應(yīng)5296套，供應(yīng)面積53.47萬㎡，套數(shù)占限競房總供應(yīng)的33.86%。

除此之外，根據(jù)早前的北京土地供應(yīng)計(jì)劃，截至10月18日，北京土地市場已掛牌待成交(2019年內(nèi))住宅用地7宗，供應(yīng)面積69.5萬㎡，預(yù)計(jì)可開發(fā)限競房約7000套。未來土地市場還將掛牌16宗，供應(yīng)面積191.5萬㎡住宅用地，預(yù)計(jì)可開發(fā)限競房約2萬套。

近期，北京國土局又計(jì)劃掛出供應(yīng)住宅用地66宗，供應(yīng)面積933萬平方米，北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，這些新增土地預(yù)計(jì)可開發(fā)限競房套數(shù)約10萬套。如果加上此前的已成交土地及新增土地供應(yīng)，北京限競房供應(yīng)套數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)到21.7萬套。扣除已經(jīng)拿證上市的房屋，未來將還有約20萬套的潛在供應(yīng)量。

時(shí)隔45個(gè)月庫存再次開始攀升

一邊是賣不出去的房子，一邊是不斷涌入的新盤，樓市庫存必然會(huì)隨之增加。近日，易居研究院發(fā)布最新百城新建住宅庫存報(bào)告，其數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份以來，全國100城新建商品住宅庫存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)性下跌態(tài)勢，而在今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，是45個(gè)月下跌狀態(tài)后的首次顯著攀升。

據(jù)悉，截至2018年9月底，受監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為4.35億平方米，環(huán)比增長2.9%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月百城新建住宅庫存數(shù)據(jù)顯著攀升，意味著庫存走勢迎來拐點(diǎn)，四季度將重返上行通道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年9月全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴以價(jià)換量的策略。當(dāng)然從另一方面看，庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時(shí)也增加了購房者議價(jià)的空間。

具體細(xì)化至城市結(jié)構(gòu)來看，報(bào)告中數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為0.24億平方米、2.22億平方米和1.89億平方米，環(huán)比增幅分別為3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分別為7.2%、-9.2%和-2.3%。可見一線城市的庫存增長速度明顯高于二三線城市。這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅在持續(xù)收窄。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，今年最后兩個(gè)月，各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會(huì)加快，供應(yīng)規(guī)模依然會(huì)放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，因此住宅庫存規(guī)模或有繼續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，以加快可售項(xiàng)目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成。本版文/本報(bào)記者李桁