把未來現金流變成證券產品，這就是資產證券化。“長江資管-武漢地產公租房資產支持專項計劃”11月14日正式成立，并成功發行，這標志著全國首單以公租房租金收入為底層資產的資產證券化項目在我省落地。

該專項計劃管理人為長江證券資管公司，發行總規模為8.915億元，期限18年，平均票面利率為5.08%，還將于近期在上海證券交易所掛牌交易。

根據專項計劃說明書介紹，武漢地產集團以惠民居、青和居、惠康居、中央華城、青雅居5個公租房項目作為底層資產，進行資產證券化融資。這5個項目共有11434套租賃住房，2017年總租金收入4788.97萬元，今年1月至3月總租金收入為1707.12萬元。據預測，未來這5個項目季度租金收入將穩定在2000萬元以上。

公租房租金遠低于市場價格，供不應求，出租率有很好的保障。這一資產證券化項目，相當于把未來18年的租金收入打包成一個證券產品，向特定投資者發售，提前一次性提取8.915億元租金。

這一“全國首單”從啟動到成功落地，共花了11個月時間。武漢地產集團表示，新型融資模式，將公租房未來的租金收入提前變現，盤活存量資產，將提升武漢保障房建設的影響力，促進行業健康發展。

5.08%的票面利率，屬相對較低的融資成本。證券行業人士表示，在銀行貸款收緊的情況下，資產證券化成為拓展直接融資的重要手段，但對于這種復雜的金融工具應強化監管，防止資金流入到高風險領域。