長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)，在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，有助于更好地滿(mǎn)足人民群眾居住需求。但其中也存在不少問(wèn)題，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在集聚。有關(guān)方面應(yīng)高度重視其中的問(wèn)題，盡快出臺(tái)相關(guān)辦法，集中整治和規(guī)范管理

截至目前，包括杭州鼎家、上海寓見(jiàn)等在內(nèi)，已有超過(guò)10家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商先后出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

長(zhǎng)租公寓本是一個(gè)舶來(lái)品。近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和市場(chǎng)需求增加，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店管理集團(tuán)、房地產(chǎn)中介和一些創(chuàng)業(yè)公司在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域開(kāi)疆拓土，經(jīng)營(yíng)著數(shù)十萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。最近幾年，隨著社會(huì)資本不斷涌入，房產(chǎn)中介公司和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)加快布局，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

這些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)，在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，有助于更好地滿(mǎn)足人民群眾居住需求。但其中也存在不少問(wèn)題，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在集聚。一是存在野蠻擴(kuò)張現(xiàn)象。比如，某長(zhǎng)租公寓公司注冊(cè)于2014年1月份，2016年6月份正式運(yùn)營(yíng)。從2016年至今的兩年間，該公司并購(gòu)了至少52家中小中介公司，管理的房屋數(shù)量急劇增加。二是經(jīng)營(yíng)管理較為混亂。為快速提升市場(chǎng)份額，部分運(yùn)營(yíng)商往往以高于市場(chǎng)價(jià)20%的價(jià)格搶占房源，然后再高價(jià)出租，一定程度上推高了房租。此外，為縮減成本，長(zhǎng)租公寓裝修問(wèn)題較多。三是侵害租客合法權(quán)益。為加快資金回籠，占有租金并騰挪使用，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商往往與某些借貸平臺(tái)合謀，利誘甚至欺騙租客使用“租房貸”等租房分期信貸產(chǎn)品。運(yùn)營(yíng)商從借貸平臺(tái)一次性收到一年租金，但按季劃給房東。“爆雷”之后，房東收不到房租，則驅(qū)趕租客，但租客與平臺(tái)的借貸關(guān)系卻未能解除。

與地產(chǎn)系和酒店系不同，中介系和創(chuàng)業(yè)系長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商往往資產(chǎn)較輕，不直接持有房屋，主要通過(guò)騰挪資本維持運(yùn)營(yíng)，合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。而且，其業(yè)務(wù)涉及租客、房東和社會(huì)資本、借貸平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)，涉及面大，涉眾性強(qiáng)，如果不及時(shí)采取措施，很可能影響金融穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定。

黨的十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。長(zhǎng)租公寓對(duì)租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)有重要意義。有關(guān)方面應(yīng)高度重視其中的問(wèn)題，盡快出臺(tái)相關(guān)辦法，集中整治和規(guī)范管理。

首先，健全住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度。一是明確相關(guān)部門(mén)職責(zé)分工，住房建設(shè)、金融監(jiān)管、司法部門(mén)以及地方政府要各司其職，加強(qiáng)協(xié)同，形成監(jiān)管合力。二是加強(qiáng)統(tǒng)一管理，明確長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商管理要求，引導(dǎo)其回歸中介本位，抑制過(guò)快擴(kuò)張。三是細(xì)化制度安排，進(jìn)一步明確租賃關(guān)系、借貸關(guān)系、投訴渠道、懲罰機(jī)制等要求。對(duì)存在嚴(yán)重違法違紀(jì)行為的機(jī)構(gòu)，應(yīng)加大懲戒力度，引導(dǎo)有序退出市場(chǎng)，凈化市場(chǎng)環(huán)境，保護(hù)好租客權(quán)益。

其次，加強(qiáng)住房租賃信貸審慎經(jīng)營(yíng)。要以深入開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治工作為契機(jī)，加快取締無(wú)資質(zhì)的借貸平臺(tái)，杜絕野蠻“租金貸”。消費(fèi)金融公司、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的排查和規(guī)范，不向野蠻生長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商提供資金支持;謹(jǐn)慎選擇合作對(duì)象，不與無(wú)資質(zhì)的借貸平臺(tái)合作，更不得將審核、風(fēng)控等工作外包。同時(shí)，加快住房租賃信貸產(chǎn)品的良性創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)直接面向租客、流程和價(jià)格較優(yōu)的信貸產(chǎn)品，更好滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。

此外，租客自身應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力。在租房時(shí)擦亮眼睛，盡量選擇經(jīng)營(yíng)規(guī)范、實(shí)力較強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu);簽訂合同時(shí)，要仔細(xì)查看各類(lèi)協(xié)議文本，謹(jǐn)慎簽字并妥善保護(hù)個(gè)人信息，謹(jǐn)防掉入披著“貸款”“分期”外衣的“租金貸”陷阱;如有信貸需求，應(yīng)通過(guò)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。(作者系中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員)