近日，旭輝集團(tuán)宣布集團(tuán)副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬離職，引來(lái)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。這已不是首家房企北京區(qū)域掌門(mén)人位置發(fā)生更迭。不久前，龍湖集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理宋海林調(diào)任龍湖集團(tuán)副總裁兼集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理;綠地集團(tuán)京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽(yáng)兵則被調(diào)回上海。業(yè)內(nèi)人士分析，走馬換將往往意味著企業(yè)在北京區(qū)域經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。而且房企換帥也與這些企業(yè)年內(nèi)在北京區(qū)域內(nèi)的業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期目標(biāo)直接有關(guān)。企業(yè)希望通過(guò)換帥調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，尋求業(yè)績(jī)突破。對(duì)于這些房企的北京區(qū)域新掌門(mén)人而言，如何實(shí)現(xiàn)快速去化將是企業(yè)面臨的首要考題。

千億房企北京頻換帥

11月14日，旭輝宣布，副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬由于個(gè)人原因提出離職。現(xiàn)任集團(tuán)投資中心副總經(jīng)理董毅，將調(diào)任北京，出任北京區(qū)域事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理，主持北京區(qū)域事業(yè)部的日常管理工作，負(fù)責(zé)北京、環(huán)京及內(nèi)蒙古的投資、開(kāi)發(fā)工作。據(jù)坊間流傳消息，孔鵬從接到離職約談到接任者到崗，之間只用了7天。換帥之倉(cāng)促令外界感到意外，畢竟孔鵬掌控旭輝北京區(qū)域多年，對(duì)旭輝在北京區(qū)域的快速擴(kuò)張功不可沒(méi)。資料顯示，旭輝在2012年完成上市，此后公司大手筆引入一批職業(yè)經(jīng)理人。其中，孔鵬于2013年加入旭輝并掌舵北京。之后的5年，旭輝在北京從一兩個(gè)項(xiàng)目，到實(shí)現(xiàn)破百億規(guī)模。

與旭輝類(lèi)似，綠地的換帥也較為突然。

10月11日，綠地控股集團(tuán)下發(fā)高層任免職的通知。集團(tuán)總裁室決定，由潘偉擔(dān)任京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理(主持工作)、京津冀區(qū)域管理總部副總經(jīng)理。在京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部擔(dān)任了4年總經(jīng)理和區(qū)域管理總部總經(jīng)理的歐陽(yáng)兵，被安排前往上海，出任綠地城市投資集團(tuán)有限公司副總裁。

對(duì)此業(yè)內(nèi)人士分析，綠地區(qū)域高管換防是公司整體戰(zhàn)略調(diào)整的其中一環(huán)。10月12日，綠地控股宣布集團(tuán)戰(zhàn)略強(qiáng)化升級(jí)及核心產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展規(guī)劃，重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。該調(diào)整也被外界解讀為在當(dāng)前樓市下行周期，綠地希望通過(guò)人事調(diào)整，重整內(nèi)部資源，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的強(qiáng)化。

另一家千億房企北京區(qū)域換帥則更早。9月底時(shí)，時(shí)任龍湖集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理宋海林被任命為龍湖集團(tuán)副總裁兼集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理，負(fù)責(zé)研發(fā)及研發(fā)數(shù)字化相關(guān)工作。他的接任者則是原龍湖集團(tuán)武漢公司總經(jīng)理顧修銘。

在北京之外，眾多房企區(qū)域高管也頻頻出現(xiàn)調(diào)整。初步統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入10月以來(lái)，已經(jīng)有至少10家房企高管變動(dòng)。

“臨近年底的一個(gè)階段，或許還有更多的房企會(huì)調(diào)整區(qū)域高管。”易居智庫(kù)市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)判斷。當(dāng)前行業(yè)整體下行，越是大規(guī)模房企，越面臨壓力。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的降溫一段時(shí)間都不會(huì)結(jié)束，房企高管的動(dòng)蕩也會(huì)持續(xù)。

營(yíng)銷(xiāo)重壓

業(yè)績(jī)不佳或與預(yù)計(jì)銷(xiāo)售目標(biāo)差距明顯很可能是房企區(qū)域高管離職主要原因之一。

一位樓市觀察者分析，本輪高管離職潮與此前幾年有所不同。之前房企高管離職很多是房企之間相互挖墻腳，導(dǎo)致高管在行業(yè)內(nèi)流動(dòng)。激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)背景下，深入了解不同類(lèi)型市場(chǎng)或者能夠獨(dú)當(dāng)一面的決策者益發(fā)稀缺。房企為自己謀求或儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)人才開(kāi)出高薪和高職位，從而導(dǎo)致房企高管在行業(yè)內(nèi)流動(dòng)。而本輪高管流動(dòng)的一個(gè)突出特點(diǎn)是千億級(jí)房企高管離職增多，而且顯示出因業(yè)績(jī)不佳導(dǎo)致的被動(dòng)型特點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，之前的幾年，各大房企銷(xiāo)售持續(xù)攀升。但進(jìn)入2018年，房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，預(yù)計(jì)明年業(yè)績(jī)?cè)鏊僖矔?huì)低于以往。實(shí)際業(yè)績(jī)與全年銷(xiāo)售目標(biāo)差距越大，職業(yè)經(jīng)理人變動(dòng)也就會(huì)越大。

一位樓市分析師指出，尤其是當(dāng)前樓市整體低迷，而一線城市調(diào)控政策也最為嚴(yán)厲，因此房企一線城市區(qū)域負(fù)責(zé)人壓力山大。這些高管需要背負(fù)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、拿地規(guī)模、融資數(shù)量等一系列考核指標(biāo)，尤其是銷(xiāo)售額顯得更為直接。北京作為國(guó)內(nèi)樓市“制高點(diǎn)”，歷來(lái)是兵家必爭(zhēng)之地，北京區(qū)域業(yè)績(jī)不佳，掌門(mén)人必然難逃其咎。

以旭輝為例，有消息顯示，該公司北京區(qū)域銷(xiāo)售額已完成70億元，但距離年底僅有一月有余，銷(xiāo)售規(guī)模與之前集團(tuán)定下的全年300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)差距顯著。

事實(shí)上，在北京區(qū)域，相當(dāng)一部分房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均不理性，一些房企銷(xiāo)售完成率甚至低于目標(biāo)的50%。有跡象表明，包括綠城、泰禾等多家大型房企在內(nèi)，都因年內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo)未達(dá)預(yù)期出現(xiàn)了人事更迭。

受調(diào)控政策影響，北京樓市年內(nèi)整體表現(xiàn)低迷。據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—3季度，北京市商品房銷(xiāo)售面積407.1萬(wàn)平方米，下降27.9%;其中，住宅銷(xiāo)售面積305.2萬(wàn)平方米，下降17.7%。

北京樓市下行的趨勢(shì)很可能會(huì)延續(xù)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至10月底，北京共有26個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取證入市，累計(jì)供應(yīng)房源超過(guò)1.5萬(wàn)套，但目前備案簽約率不到18%。隨著當(dāng)前北京樓市供應(yīng)格局已發(fā)生轉(zhuǎn)變，限競(jìng)房大規(guī)模集中入市，房企競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。市場(chǎng)整體去化壓力至少將延續(xù)到明年上半年。

“市場(chǎng)下行周期，房企銷(xiāo)售目標(biāo)難實(shí)現(xiàn)，業(yè)績(jī)壓力以及年終考核獎(jiǎng)勵(lì)受影響導(dǎo)致辭職。”同策機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)張宏偉表示，2018年房企年度銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成率并不太樂(lè)觀，業(yè)績(jī)壓力及年終考核獎(jiǎng)勵(lì)受影響可能導(dǎo)致更多的高管辭職。

架構(gòu)之變

實(shí)際上，房企區(qū)域掌門(mén)人的更迭也折射出企業(yè)整體戰(zhàn)略的變化。例如龍湖、綠地等均在集團(tuán)層面上對(duì)公司旗下的多個(gè)區(qū)域的管理層進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整。

其中，龍湖年內(nèi)已多次對(duì)組織架構(gòu)和高管職位進(jìn)行調(diào)整。除了調(diào)整北京區(qū)域管理團(tuán)隊(duì)外，包括上海公司與蘇州公司正式合并為龍湖集團(tuán)滬蘇公司，原蘇州公司正式更名為滬蘇公司蘇州事業(yè)部。原龍湖集團(tuán)上海公司總經(jīng)理溫介邦任職滬蘇公司總經(jīng)理。龍湖新業(yè)務(wù)長(zhǎng)租公寓也進(jìn)行了“換帥”，由集團(tuán)CEO邵明曉兼任冠寓CEO。

2016年底，龍湖提出“平臺(tái)+端”的變革構(gòu)想，該模式建立在IT技術(shù)及數(shù)據(jù)支撐上，“平臺(tái)”是集團(tuán)，“端”指各地區(qū)公司。該模式在2017年逐步試點(diǎn)、推進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士分析，圍繞著龍湖的組織結(jié)構(gòu)改造，與之對(duì)應(yīng)的無(wú)疑是業(yè)務(wù)重塑與人員的重新配置。

除了受集團(tuán)架構(gòu)調(diào)整影響外，區(qū)域高管變動(dòng)也與企業(yè)投資重點(diǎn)的變化不無(wú)關(guān)聯(lián)。

以旭輝為例，2018年，該公司土地投資側(cè)重點(diǎn)已有微妙變化。重慶、杭州等二線城市和多個(gè)三四線城市已經(jīng)成為拿地主戰(zhàn)場(chǎng)，北京和上海已不是旭輝關(guān)注的重點(diǎn)。“減一線，穩(wěn)二線，增三線”成為旭輝新的戰(zhàn)略方向。

此前幾年旭輝需要一位在北京開(kāi)疆?dāng)U土的掌門(mén)人，孔鵬無(wú)疑已完成任務(wù)。然而面臨當(dāng)前旭輝在北京居高不下的庫(kù)存量，旭輝或許不再需要一個(gè)善于在土地市場(chǎng)縱橫捭闔的進(jìn)攻性人物，相反需要一個(gè)善于“防守”的干將，尤其是擅長(zhǎng)營(yíng)銷(xiāo)與融資能力更為關(guān)鍵。

由此，幫助旭輝在北京區(qū)域快速拉升至百億規(guī)模的孔鵬的離職就不再令外界費(fèi)解。據(jù)了解，接替孔鵬的董毅于2017年初加入旭輝集團(tuán)投資中心，曾在旭輝銀盛泰戰(zhàn)略合作中發(fā)揮了重要作用。加入旭輝前，董毅于永同昌集團(tuán)擔(dān)任副總裁一職，分管投資、融資和投后管理，據(jù)稱(chēng)董毅對(duì)北京、環(huán)京及華北市場(chǎng)也較為熟悉。

“俗話(huà)說(shuō)換手如換刀，隨著新掌門(mén)到來(lái)，房企在北京區(qū)域內(nèi)的策略將不可避免有所調(diào)整。例如此前區(qū)域負(fù)責(zé)人擅長(zhǎng)攻城略地，市場(chǎng)低迷時(shí)可能企業(yè)更需要一位善于持續(xù)經(jīng)營(yíng)或者長(zhǎng)于多元業(yè)務(wù)的掌門(mén)人。”有專(zhuān)家表示，對(duì)于這些房企的北京區(qū)域新掌門(mén)人而言，對(duì)個(gè)人的產(chǎn)業(yè)與資本運(yùn)營(yíng)能力以及融資和資本管控能力的要求會(huì)更加突出。同時(shí)，面對(duì)當(dāng)前樓市低迷，如何實(shí)現(xiàn)北京區(qū)域庫(kù)存的去化也將是他們的首要考題。