11月以來，房企“扎堆”融資。有數(shù)據(jù)顯示，11月前20天，全國多家房地產公司密集獲準發(fā)行大額融資金額已超500億元。在此背景下，近期地產債市場規(guī)模迅速“爆棚”。值得注意的是，頻頻融資后，各大房企今年的發(fā)債額度“見底”，一些房企售賣股權、出讓項目，多渠道“補血”。

年底找錢“井噴”

以Wind二級行業(yè)來看，在剔除國債、地方債、金融債和同業(yè)存單等后，今年房地產行業(yè)共發(fā)行了693只債券，發(fā)行金額達5722.39億元，占債券發(fā)行總額的7.31%，處于行業(yè)第7位。

中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，全國多家房地產公司密集獲準發(fā)行大額融資，合計數(shù)額已經超過500億元。

11月20日，時代中國控股有限公司公告稱，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率10.95%。

11月19日，福建福晟集團有限公司2018年公司債券(第一期)發(fā)行完成，發(fā)行總額10億元，票面利率7.90%，期限3年。上交所方面，華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司的2018年非公開發(fā)行40億元短期公司債券項目狀態(tài)更新為“已受理”。

Wind資訊相關分析師表示，萬科今年債券融資規(guī)模最大，累計發(fā)行了26只債券，總金額為283.19億元。金地集團、綠城集團、招商蛇口等企業(yè)發(fā)行規(guī)模也都在130億元及以上，此外還有6家企業(yè)發(fā)行額超過100億元。

富力地產也在“儲糧過冬”。數(shù)據(jù)顯示，富力地產今年以來發(fā)行了11期短期融資債券，品種為到期一次還本付息，利率由最開始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。

除了發(fā)債，在大盤不好的情況下，富力地產毅然“賣股補血”。11月5日，富力地產發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過8.06億股新H股，發(fā)行價不低于前五個交易日收市價平均數(shù)的80%，若以每股12港元的均價計算，此次融資額約100億港元。對于募集資金用途，富力地產表示，將全部用于補充公司資本金，其中包括但不限于用于償還公司債務、補充公司營運資金。

事實上，近期以來房企轉讓股權、債權現(xiàn)象頻發(fā)。北京產權交易所房地產企業(yè)產權掛牌的多達42個項目，轉讓額度約為105億元。上海聯(lián)合產權交易所數(shù)據(jù)顯示，房地產企業(yè)產權正式掛牌項目約為19個，轉讓總額為83.86億元。預披露項目更是集中上線，北大資源集團投資有限公司欲轉讓青島博雅置業(yè)有限公司70%股權及債權;中鐵二局房地產集團預轉讓成都中鐵置業(yè)、都江堰青城旅游開發(fā)有限公司100%股權和相關債權;上海古北轉讓上海地產古北安亭置業(yè)有限公司100%股權。

迎集中還款期

2018年還剩最后一個多月，債券市場上即將到期的各類債券規(guī)模仍然較大。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產企業(yè)未來40天左右的時間里，共有81只債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元。此外，境外債方面，截至年底，房企海外債券到期規(guī)模近90億元。

Wind資訊分析人士表示，2019年至2023年五年間，地產企業(yè)海外債券到期規(guī)模都在100億美元之上，主要與近兩年發(fā)行較多的3年期、5年期或7年期的債券到期有關。“國內外同時到期下，房企還款壓力驟升。從單個公司來看，金科地產即將到期的債券規(guī)模最大，合計達到40.3億元。而金地集團、中信房地產集團、保利地產、中天金融等6家企業(yè)到期規(guī)模均超過25億元。”

渤海證券分析師崔健表示，房地產債券發(fā)行經歷了2015年-2016年的擴容后，進入相對平穩(wěn)的平臺期，而由于地產債的期限多為3-5年，所以2018年-2021年是地產債的償還高峰期。2018年9月1日至12月31日，地產債的總償還量達到1292.67億元，2019年上半年總償還量達到2116.51億元。

也正因為此，集中到期下部分房企發(fā)債明顯加速。11月8日，中國恒大公告顯示，其附屬公司景程有限公司發(fā)行5.65億美元于2020年到期的11%優(yōu)先票據(jù)、6.45億美元于2022年到期的13%優(yōu)先票據(jù)、5.9億美元于2023年到期的13.75%優(yōu)先票據(jù)，在新加坡證券交易所上市及掛牌。合計融資18億美元，約合人民幣125億元。

11月19日，恒大再次公告稱，其間接全資附屬公司景程有限公司、恒大地產、天基控股及附屬公司擔保人于當日就發(fā)行總金額為10億美元的增發(fā)2020年票據(jù)與中信銀行(國際)、光銀國際及海通國際訂立購買協(xié)議，利率為11.0%。

“扎堆”發(fā)債融資，讓各大房地產企業(yè)今年的發(fā)債額度“捉襟見肘”。根據(jù)Wind企業(yè)注冊情況統(tǒng)計，萬科今年注冊發(fā)債額度為230億元，目前已使用190億元，剩余僅僅40億元;金地注冊額度為80億元，目前僅剩30億元;富力地產年初注冊額度為80億元，目前僅為18.3億元。而武漢光谷聯(lián)合集團、中糧地產、上海張江高科、廣州高新區(qū)投資集團等9家房地產企業(yè)今年都已滿額發(fā)行。

房企資金風險整體可控

“2018年以來，地產債的回售到期規(guī)模不斷增加。”中泰證券分析師齊晟表示，截至11月15日，地產債的總到期規(guī)模中回售到期的比例達到52.19%，遠高于市場平均水平。

齊晟表示，這主要是受信用風險提高以及再投資收益不確定影響。一方面，今年地產債的主體評級預警14次，3家違約，引發(fā)對行業(yè)再融資能力的擔憂;另一方面，再投資收益方面，信用利差大幅走闊也推動了回售率。此外，今年5月以來，地產債中止事件不斷，龍湖、碧桂園、富力地產等發(fā)行人均曾主動中止發(fā)行，引發(fā)市場對行業(yè)再融資能力的擔憂。

崔健說，從相關指標來看，各個評級房企的短期償債能力在2018年上半年均有所下降。其中AA評級從2017年中的55.40%下降至2018年中的37.32%，降幅最大。

“雖然償債壓力上升明顯，但風險整體可控。”齊晟表示，對于房企來說，2019年整體到期債規(guī)模預計為4600億元，增幅約為1800億元。但具體來看，行業(yè)的償債壓力并沒有整體上行。以已披露三季報的83家地產債發(fā)行人為樣本，雖然流動比率由2017年底的1.91下降至今年三季度的1.83，但發(fā)行人的資產負債率從去年底的66%降低至目前的64%，行業(yè)整體杠桿水平有所放緩。

齊晟說，目前來看，房企市場流通性較強，尤其是低等級債項中的國企債占比高，降低了低等級債券持有人的回售意愿，從而降低尾部風險爆發(fā)的可能性。